中小户型,正从深圳核心区消失......

龙少常跟粉丝说，在深圳买房，看懂趋势比盲目跟风重要。今天聊个扎心真相——深圳核心区中小户型正在加速退场，以后想在南山、福田、宝中捡100平以内新房，只会越来越难。

2024年“929新政”是转折点，取消新房限价和“7090政策”后，核心区新房彻底进入大户型主导时代，中小户型越来越少。

深圳湾澐玺最小202平、中信信悦湾210平、后海招商玺188平，招商海晏府、观潮府最小也达139平、143平。就连赤湾、荔湾的新盘门槛也飙升，天健湾时代府、万星林花园最小均超110平，刚需入场核心区难度翻倍。

现在的南山、福田、宝中，除了少数在售新盘、已审批待入市新盘还剩少量100平以内户型，全新入市的新盘，基本找不到100平以下户型的身影。很多粉丝问龙少，为什么深圳房企在核心区突然集体“抛弃”中小户型？其实答案很简单，市场需求和利润导向。

第一，市场需求决定。

以前因为7090政策的限制，核心区供应了大量套内面积小于90平的户型，导致四房及以上户型的供应量偏小。而核心区的改善需求恰恰对四房及以上的大户型有较大需求，供需缺口很明显。

第二，利润导向决定。

四房及以上户型的价格卖得通常都比三房要高，而且买大户型的改善客户购买力更强、对价格的接受能力更高。对开发商来说，做大户型产品利润更高，核心区的供应又少，又不愁卖。换你，是做大户型产品还是做中小户型？答案是显而易见的。

看案例更直观：深圳湾澐玺（均价17万/㎡，套均3000万起）热销超239亿，后海招商玺（均价14万/㎡，套均2200万起）开盘日光；而前海时代88平刚需户型（折后9万/㎡）去化平平，反差明显。

核心区越大越贵的房子越好卖，越小越便宜反而去化一般。

这背后是深圳楼市逻辑转变：核心区土地稀缺，新房主打改善。2026年核心区新盘清一色大平层，更印证了这一趋势。

龙少提醒粉丝：核心区新房大面积化、豪宅化是未来趋势。预算有限的刚需和改善朋友，如果想入住核心区，要么入手现在还在售的有100平以内户型的新盘，要么就只能购买核心区的二手房。

刚刚整理了深圳核心区100平以下在售新盘清单，就这么几个了，选择真的不多。

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