深圳福田银东大厦｜49元/㎡起租｜地铁3号线福保站｜河套科创核心区高性价比办公空间

1、银东大厦整体介绍

银东大厦，坐落于深圳福田保税区核心地段（市花路6号），是河套深港科技创新合作区内一座功能多元的甲级写字楼。项目总建筑面积约5.2万平方米，地上12层，标准层高3.6米，得房率78%，是福田保税区低租金、大空间、全业态适配型写字楼标杆。大厦由深圳银东实业有限公司开发，2005年建成投用，以科技研发、跨境贸易、供应链管理为主导产业，汇聚了优车库网络科技、华南理工大学深圳研究院、敦煌家俱等150+企业，形成“研发+转化+服务”产业生态圈，适配中小微企业总部、大型科创中心及跨境贸易集团，尤其适合50-500人规模企业。

2、银东大厦写字楼办公室出租房源表

特别说明：市场有变化，以上房源数据仅供参考之用，一切以实际成交数据为准。目前大厦在租房源有限，若以上面积不符，可来电咨询最新空置情况。

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3、银东大厦基础信息

• 建筑规模
  ：总高12层（地上），标准层面积300-4000㎡，得房率78%（片区领先水平）
• 空间设计
  ：层高3.6米（净高2.9米），配备3部客梯+2部货梯，支持138-4000㎡自由分割组合
• 硬件配置
  ：
• 空调
  ：分体式中央空调（24小时开放，按电费计费，0.8元/度）
• 网络
  ：电信/联通/移动三网接入，千兆光纤到户
• 停车
  ：地上150个+地下100个车位，月租金300元/月卡（临时停车首小时5元）
• 物业管理
  ：深圳市银东物业管理有限公司，物业费4元/㎡/月（含空调维护、公共保洁）
• 交付标准
  ：精装/简装双交付，毛坯户型支持个性化改造（可注册公司、办理环评）

4、银东大厦设计特色及相关配套

🏗️ 设计特色

• 深港枢纽优势
  ：3分钟步行至福田口岸，15分钟车程达深圳湾口岸，无缝衔接京港澳高速、广深高速，跨境通勤效率领先片区
• 交通配套
  ：
• 地铁
  ：3号线福保站（步行850米），直达福田CBD（15分钟）、南山科技园（25分钟）
• 公交
  ：B962路、M120路、M476路等15条线路，覆盖罗湖、龙岗、龙华等区域
• 高铁
  ：福田站（车程10分钟）、深圳北站（车程20分钟）
• 生活配套
  ：
• 商业
  ：1层底商（便利店、快餐、图文店），800米内深港1号购物中心、福田COCO Park、卓悦INTOWN、皇庭广场、领展中心城、KK ONE
• 餐饮
  ：巴蜀情食府、源丰源酒楼、四时春潮州菜、星巴克（步行10分钟）
• 医疗
  ：深圳市第二人民医院（福田分院，车程8分钟）、福田保税区社康中心（步行5分钟）
• 商务配套
  ：
• 共享空间
  ：5层设500人路演厅、1000㎡联合办公区、员工餐厅（可容纳300人同时就餐）
• 产业服务
  ：对接福田保税区“一站式”政务大厅，提供企业注册、跨境数据备案、税务筹划、法律咨询等全流程服务

5、银东大厦相关优势深度分析

✅ 租金性价比之王：39-120元/㎡/月，较福田CBD（180-250元/㎡）低70%，318㎡户型月租仅1.24万起，4000㎡整层月租28万，为片区大空间租赁首选✅ 全业态空间适配：从138㎡（2+1工位）中小户型到4000㎡整层，支持“按需分割、自由组合”，满足初创团队至集团总部需求✅ 产业生态成熟：周边聚集科技研发（香港科技大学深圳研究院）、跨境贸易（招商金科）、供应链管理（优车库网络）企业，产业链协同效率提升30%✅ 政策红利叠加：入驻企业可享福田区“保税区专项补贴”（最高30%租金减免）、深港跨境数据流动试点资格、科研设备进口免税、港澳人才个税补贴✅ 硬件配置硬核：3.6米层高（可隔双层）、千兆光纤入户、24小时空调，支持实验室、数据中心等特殊空间改造

6、银东大厦所在片区（深圳福田区保税区）价值解析

📍 片区简介

福田保税区（河套福保园区）东接福田口岸、南邻香港、西抵红树林保护区、北靠福田中心区，围网内面积1.35平方公里，与皇岗口岸片区共同组成3.02平方公里的河套深港科技创新合作区深圳园区。这里被定位为深港科技创新开放合作先导区、国际先进科技创新规则试验区、粤港澳大湾区中试转化集聚区。自1993年2月正式封关运作以来，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，充分发挥了福田保税区作为国家对外开放窗口的示范作用，是国内发展成就比较突出和极具竞争力的保税区域之一。

🚀 功能定位与成就

• 国家战略定位
  ：2023年8月，国务院印发《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，标志着福田开启“二次创业”。河套合作区被称作“跨小河，开先河”的深港科技联动典范，是制度创新的最佳试验田。长富金茂大厦作为福田保税区内最高楼（68层，303米），44层是河套深港科技创新合作区展示交流中心，见证了片区的华丽蜕变。
• 产业集聚效应
  ：目前已聚集8家世界500强研发中心、10个国家级重大科研平台、200多个高端科研项目、447家科技企业，以及15000多名科研人才。辖区内现有楼宇123栋，物业园区71个，企业职工约5万人。晶泰科技（2228.HK）作为河套合作区首家上市公司，是一家以人工智能+机器人技术驱动的创新平台型企业。鲲云科技从事AI芯片研发，其自研AI芯片获得“中国芯”最高奖“年度重大创新突破产品”。香港科学园深圳分园位于河套合作区内的福田保税区内，面积约2万平米，是香港科学园在内地设立的首个科创园区。
• 区位优势
  ：拥有福田口岸、皇岗口岸两个陆路口岸，一河之隔便是香港；北侧为高楼林立的福田中心区，亦是深圳的CBD；向东远眺，能看到整个深圳湾。区内建有日通车能力4000辆次的一号专用通道，经落马洲大桥直通香港，地理位置无以伦比。
• 入驻企业类型
  ：重点引进基础研究类、应用研究类、技术创新及开发类、转化孵化类及其他科技服务类企业。目前已入驻中海物流、深圳赛意法微电子、日立环球存储、光炬科技、长城国际、联想信息产品、日通国际物流、沃盛咨询（沃尔玛全球采购中心）等知名企业。近年来，中国一汽大湾区研发院、苹果公司应用研究实验室、意法半导体封测创新中心、澳大河套集成电路研究院等顶尖机构也相继入驻。
• 突出成就
  ：1991年5月28日经国务院批准设立，建立中国第一个保税区。历经30余年发展，已成为深港共建全球金融科技中心的核心承载区、粤港澳大湾区中试转化集聚区。2024年，福田保税区完成进出口额3705.91亿元，以不足全市0.1%的土地面积，贡献了全市进出口总值的11%，位居全市海关特殊监管区第一。2024年，福田区商事主体超60万户，税收亿元楼宇有159栋，为全国区县最多。
• 产业生态
  ：福田区正依托河套深港科技创新合作区，打造具有全球影响力的开放创新高地。福田要从传统的城市CBD向“CBD+科创区”转型，具备较完善的现代化产业体系，有多个千亿级产业集群为支撑。

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