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设计|低空经济标杆项目如何练成?——深圳盐田直升机基地全过程管理实战解析(下)

2026-04-07 23:38:23

所有的经验和经历都来自于实践，而所有的理论和方法都只能针对特定的事件。只有做事的专业、能力、逻辑和原则，可以带着你攻克每一个新的项目。

之前我们就盐田直升机基地项目背景做了简单的介绍，接下来我们将从项目管理的角度对项目进行拆解。

01 项目认知：项目背景资料拆解
马尔代夫的天空，公众号：TORO的保護區设计｜低空经济标杆项目如何练成？——深圳盐田直升机基地全过程管理实战解析（上）

02 全过程管理五阶段实战要点

阶段一：投资决策和土地获取（2023.01-2024.04）

关键动作：

1.规划预沟通（2023.01）：深圳市规划和自然资源局盐田管理局发布规划选址论证公示，提前6个月释放项目建设信号。作为项目负责人，此时应介入地块技术条件研判，重点评估：

①基本生态控制线对建筑布局的局限，包括基本生态线控制条件，对建筑做基本的概念规划和建筑方案，进行初步的经济测算。

②与地铁8号线二期的时间窗口匹配（地铁2023年底通车，项目2024年4月拿地），评估地铁对项目的影响，施工要求，验收标准等，列出地铁专项事项。

③盐三路市政配套接入条件，对项目初步规划有个基本理解。

2.产业协议谈判：深圳产业用地出让通常附带《产业发展监管协议》。本项目要求“2030年底投放过夜动力120架”，这不是简单的数字要求，是需要倒排以下事项：

①机库建设时序，一期需要满足初期运力，预计建设规模。

②跑道和停机坪的分期实施，做整体规划，但需划定分期开发的范围。

③与项目现有基地（2021年启用）的协同

3.土地竞买策略：宗地起拍价8000万元，竞拍保证金1600万元，土地使用年限30年。作为区域交通用地（S1），不得转让、不得分证，但允许抵押——这就决定了融资结构必须“长期持有、运营回款。”

本阶段风险预警：生态控制线对项目的影响，测算实际可开发区域，可建规模，生态保护措施；与地铁安全保护区重叠1.48万㎡的“雷区”处理，必须在土地拍卖前与地铁建设运营方做充分的技术对接，避免拿地后陷入被动。

本阶段成果：《场址论证报告》（场地+空域）、《用地预审和选址意见报告》、《项目立项和（投资）项目代码》、《土地出让合同》

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阶段二：方案设计与报建（2024.04-2026.02）

设计管理核心：

1.功能配比精准控制（依据规划设计要点）

①交通设施：56850㎡（75%）——跑道、停机坪、机库、航管楼

②配套产业设施：15250㎡（20%）——维修、展示、金融交易

③管理服务设施：3700㎡（5%）——宿舍3050、食堂600、商业50

④流线设计管理：结合安全和实际运营要求，各个分区流线，尤其是面客区和后勤区需清晰不重合，效率快捷。

2.航空工艺设计先行：

通航机场不是普通建筑，必须遵循《民用机场飞行区技术标准》（MH5001)。关键参数：

①跑道：30mX400m，满足EC135、AW139等主流中型直升机起降要求

②FATO（最终进近和起飞区）：每个停机坪单独设置，直径≥1.5倍旋翼直径

③安全区：围绕FATO设置，宽度≥0.33倍旋翼直径

3.报建时序管理：

①2025年7月：环评第一次公示

②2026年2月：取得一期《建设工程规划许可证》

③下一步：根据项目开业节点和各环节所需时间，统筹整个开发计划，分部获取施工图图审意见、施工许可证、民航专业工程初步设计审批（如涉及民航需要的通信导航监视灯光等设施）

4.专业协同要点：

①规划师：处理好项目与盐坝高速、坪盐通道的视觉通廊，40米限高下的空间组织。

②建筑师：航管楼和机库的功能流线，旅客安检区与飞行区的无缝衔接，建筑设计方案的昭示性和合规性，项目山海环境对建筑材料施工工艺的影响、幕墙方案和施工工艺论证、各专业设计施工统筹，BIM和节能设计的考虑，其他各部门如工程、成本、营销、运营等需求的梳理。

③建造师：跑道地基处理（马峦山地址条件分析）、大跨度机库结构选型和风险评估、项目施工工序规划、监理和各分部工程验收计划。

本阶段风险预警：根据项目开业时间倒排各个环节的工作计划，预留机动时间，提前做好风险预判，各环节工作前置条件清晰，可多轨推进。隐蔽工程需要做好与生态局、地铁集团的技术交接。建筑方案需要考虑多部门需求，运营灵活性以及与二期的流线组织。民航相关的内容，需要采用专业设计单位进行专项设计，确保符合相关硬性规定。由于项目所处的山海环境，需要考虑场地规划、土方平衡、建筑材料、工艺的应对方案，对海水侵蚀、台风、山体滑坡等自然灾害有充分考虑和应对方案。

本阶段成果：《建设用地规划许可证》、《项目一二三级开发计划》、《项目规划设计要点》、《建筑设计方案和专项设计方案》、《建设工程规划许可证》、《环评报告》、《施工图》、《施工图审图要点》、《建设工程施工许可证》

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阶段三：施工准备与实施（2026.02-2027.04）

施工组织特殊性：

1.分区施工策略：鉴于地铁安全保护区与项目开发区重叠，建议采用“先外围、后核心”的是施工顺序：

①一期优先建设非重叠区的产业配套设施（宿舍、食堂和维修车间）

②同步推进与地铁集团的技术协调，完成保护区专项施工方案评审

③二期实施跑道、停机坪等飞行区工程

2.民航专业工程管理：

根据《民用机场建设管理规定》，飞行区工程（跑道、停机坪、助航灯光等）属于民航专业工程，需要：

①由具备民航机场工程专业承包资质的施工单位施工

②接受民航质量监督站的过程监督

③竣工后通过民航行业专业验收（非普通住建验收）

3.进度控制关键路径：

轨道安全评估 → 专项施工方案 → 地铁书面同意书 → 桩基础报建 → 飞行区土石方 → 跑道基层 → 道面混凝土 → 助航灯光安装 → 校飞 → 行业验收

4.质量管控红线：

①跑道平整度：3m直尺间隙≤5mm（高于市政道路标准）

②停机坪承载强度：满足12吨级直升机（如AW139最大起飞重量6.4吨，考虑动荷载系数）

③消防等级：直升机基地通常按《民用航空运输机场飞行区消防设施标准》（MH/T 7015）执行

本阶段风险预警：施工前做好设计技术交底，确保整个施工过程按图合规合法施工，定期现场巡查减少变更，对于隐蔽工程需要及时安排专业验收，做好施工安全指引和应对措施。对于需要做样板段的新技术，新材料，需优先施工和验收。

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阶段四：竣工验收和投运（2027年）

1.验收矩阵（通航项目特有）：

验收类型	负责机构	关键内容
规划验收	深圳市规划和自然资源局盐田管理局	核实建筑面积、高度、退线、绿化率等规划设计指标
消防验收	住建部门	航管楼、机库、油库（如有）的消防系统和设施，防火分区面积、火灾遇险应对方案等
环保验收	生态环境部门	噪音、大气、水污染防治等
民航行业验收	民航中南地区管理局	飞行区工程、通信导航、助航灯光和标识标志等
使用许可	民航管理部门	颁发《民用机场使用许可证》

2.运营前置准备：

根据产业监管协议，项目需要取得《竣工验收备案收文回执》后3个月内投产。这意味着：

①运营团队需在施工后期提前进驻

②飞行程序设计、空域协调需与工程建设同步推进

③与项目内部现有运营体系的系统对接（票务、调度和维修等）

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阶段五：运营维护与后评估（2027-2054）

全生命周期管理：

1.作为30年土地使用期的项目，需建立：

①设施更新计划：跑道道面10-15年大修周期，机库屋面面板25年更换周期

②运力爬坡跟踪：2030年120架过夜运力的节点考核

③航线网络拓展：配合“十五五”期间“5+5”航线目标，预留航站楼拓展接口

2.低空经济生态运营：

项目定位不仅是机场，更是“低空融合飞行示范基地”。运营阶段需管理：

①直升机与无人机融合运行（eVTOL未来接入点预留）

②深港跨境低空航线（盐田区正在积极探索的方向）

③航空科普教育（年74万人次吞吐量中相当比例为体验游客）

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03 项目负责人必备能力模型

1.技术整合能力（三证合一的优势）

①注册城乡规划师解决：

基本生态控制线内的空间布局优化

与区域交通系统（高速公路、地铁、市政路）的衔接

②注册建筑师解决：

航空建筑的功能流线设计（旅客、机组、维修、救援四线分离）

山海环境下的建筑风貌控制（盐田作为滨海旅游区对规划的要求）

③注册建造师解决：

飞行区工程的特殊施工工艺（道面混凝土抗折强度≥4.5MPa)

与地铁保护区重叠部位的基坑安全

2.跨界协调能力

据初步统计，本项目涉及7大利益相关方，协调好各方关系是项目负责人的基本要求：

①民航管理部门（行业监督）

②深圳市/盐田区政府（产业监管协议考核）

③深圳地铁集团（安全保护区协调）

④项目运营公司（运营方式、现有运营基地的斜街）

⑤周边生态保护区管理部门（梧桐山、马峦山）

⑥盐港东立交等交通设施管理单位

⑦未来入住的通航企业、金融机构、培训机构等

3.风险预判能力：

当前主要风险点：

①政策风险：低空经济法规体系仍在完善（《深圳经济特区低空经济产业促进条例》2024年2月实施），需跟踪eVTOL适航标准对设施设计的影响。

②技术风险：融合空域运行（直升机+无人机）的安全间隔标准尚未完全明确。

③市场风险：74万人次/年的设计吞吐量，需验证在“空中的士”商业模式下的可实现性。

04 结语：低空经济时代的项目管理新范式

深圳盐田直升机基地项目是中国低空经济从“概念”走向“落地”的标志性工程。作为项目负责人，我们管理的不仅是一个建筑工程，更是一个融合交通基础设施、产业载体、城市名片的复杂系统。

从2024年4月拿地道2026年2月取得规划许可，再到2027年计划竣工，这个项目的全过程管理实践，将为后续全国范围内的低空基础设施投资提供重要参照。

在低空经济领域，“建起来”只是第一步，“飞起来”才是价值实现，而“融进去”（融入城市交通体系）才是最终目标。

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