中信城开·信悦湾（信悦湾）以“天价”开盘两小时售完，不仅是一个楼市现象，更给了我们很多关于核心资产价值、企业主资产配置与人生哲学的启示。

信悦湾位于深圳湾核心区，是深圳湾最后一块一线海景宅地，三面环海，拥有永久性无遮挡海景视野，且紧邻在建的深圳歌剧院，处于蛇口国际海洋城、后海总部基地、深圳湾超级总部三大核心规划交汇处。这种区位稀缺性在全球范围内都极为罕见，是其价值的核心支撑。

    产品定位与品质的极致化项目全系纯大平层设计，无7090政策限制，首推房源均为302㎡以上的大户型，梯户比优越（302㎡户型3梯2户，370㎡户型5梯2户），搭配270°景观阳台、客厅转角无柱设计等顶豪配置。

本次首推房源聚焦项目一期，均为纯住宅超高层塔楼，主力户型为建面约211㎡、302㎡、370㎡及512㎡的环幕海景大宅，总计约407席，为纯粹的高端圈层社区。

项目介绍

项目总建筑面积约39.6万㎡、占地面积约11万㎡、总户数约2000户，容积率为3.56，将建成涵盖约26.9万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店以及2.6万㎡的办公等多种业态的大型综合体，并配建18班幼儿园，总货值超700亿。

分为两个地块开发：西侧K709-0003号地块及东侧K709-0004号地块。其中K709-0003号地块占地面积约6.5万㎡，可开发建筑面积约17.9万㎡（其中住宅可开发建筑面积14.3万㎡，商业可开发建筑面积2.9万㎡及其他配套附属设施）。

整个项目总车位数1198个，其中住宅地块车位约882个（地面52个，地下830个）。

中信信悦湾平面图

【建筑面积210-218㎡3房3卫】

只有1栋，品字形，每层三户，一个东南向，2个西南向，落位于地块西北侧；总高192.42米，54层，4梯3户，总价预计2980-4000万！

【建筑面积302㎡5房4卫】

有2栋，每层两户，1D栋49层，182.77米，1E栋43层，161.77米，均为西南向，3梯2户，看深圳湾海景，落位于地块西侧南北通；总价预计4360-5900万！

【建筑面积370㎡5房3卫】

仅1栋，每层两户，47层，180.17米，均为东南向，落位于地块东北侧，南北通；5梯2户，总价预计5360-7250万！

【建筑面积512㎡6房5卫】

1栋，东南向，每层一户，43层，165.77米，3梯1户，南北通大平层，在地块中间，南侧会有酒店遮挡。总价预计7570-1亿250万!

区域介绍：

项目坐落于深圳湾东角头片区的“端头位”，形成三面环海的半岛格局。这块土地是深圳核心区范围内，继半岛城邦之后，最后一块可成片开发的一线海景住宅用地。其“最后”属性，这种绝对的稀缺性，是其资产价值的根本基石。

立于改革开放原点，深港融合潮头，目之所至，皆是城市生长的传奇；向东看，是创新驱动、引领全球的深圳答卷；向西看，是从改革前沿到世界都会沉淀的典范界面。

交通配套：

项目临近在建的13号线歌剧院站与地铁2号线东角头站，这条是含金量很高的贯穿南北的黄金快线，串联深圳湾、南山、科技园、西丽等高新产业区。

地块南侧是望海路、东侧是后海滨路，可以快速驱车上到南海大道和滨海大道，去往深超总、后海、科技园等高新产业核心区域。此外，项目临近深圳湾口岸，从歌剧院地铁站出发2站即可到达，享有优越便捷的口岸交通，往返香港非常便利。

商业配套：

项目自带6000㎡的商业，距离BABY CITY约364米、恒裕香悦里约957米，可满足业主基本购物需求。另外，3.5公里范围内有万象城、宝能太古城、海上世界、来福士广场等大型商业中心，都是远近闻名的网红打卡地。

教育配套：

项目学校云集，教育资源丰富。距离项目1公里范围内有海岸学校（在建中）、海岸小学、深圳湾学校南校区、南山外国语学校集团滨海小学。

其中距离最近的是海岸学校（约307米），办学规模为54班（小学36班、初中18班）、2520个学位，据传可能是南二外集团旗下学校（具体以实际为准）。

（仅供参考，学区划分以教育局公告为准）

公园人文：

深圳歌剧院以歌剧厅、音乐厅、小歌剧厅、多功能沉浸式剧场四个厅为主，是政府斥资30个亿打造的，目标建设成世界级高标准艺术殿堂以及粤港澳大湾区国际文化交流新平台，对标悉尼歌剧院。

项目对面就是东角头歌剧院、周边有人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带，另外有深圳湾广场、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆城市级配套咫尺尽享。

除此之外，蛇口文体中心、滨海栈道、女娲滨海公园等大型休闲配套环绕，属于妥妥的深圳高端综合配套，豪宅标配。

项目优势：

1. 项目占据深圳湾核心位置，三面环海，拥有永久性且近乎无遮挡的一线海景视野，是深圳湾最后一块一线海景住宅用地，稀缺性极高，抗跌性和升值潜力突出；
2. 紧邻在建的深圳歌剧院，未来将成为全球顶尖艺术汇聚地，周边还有蛇口山公园、滨海栈道、女娲滨海公园等大型休闲配套，形成独特的文化休闲生活圈；
3. 主力户型为211-512㎡的大平层，全部为纯粹大户型设计，梯户比合理，保证了居住圈层的纯粹性，适合高净值人群；
4. 采用铸铝工艺美学立面、双夹胶中空low-e超白半钢化玻璃等高端材料，全屋采用加厚楼板与聚氨酯隔音垫，搭配特制铜面入户门，隔音效果好，计划引入全球顶级物业服务——第一太平戴维斯；
5. 项目周边坐拥红树林湿地、14大主题园，与深圳湾公园、蛇口山音乐公园等自然景观相融合，实现自然与城市的共生共融，居住环境优美；

   项目缺点与不足：

   1. 一期住宅预计2028年交付，TZ需考虑较长的时间成本，对于急需入住的购房者不太友好；
   2. 未来深圳歌剧院建好后可能会遮挡住部分楼栋中低楼层的海景景观，对追求全景海景的购房者不够友好；
   3. 项目得房率约75-80%，低于同期竞品（如深圳湾澐玺的92%），部分户型赠送面积较少，实际使用空间相对有限；
   4. 虽然项目自带约4.4万㎡商业，但周边大型商业仍需依赖3公里外的深圳湾万象城、K11、海上世界等，相比一些竞品，商业配套的成熟度稍弱；
   5. 临近深圳湾口岸，部分楼栋可能受到通关车辆噪音影响，且深圳常年湿润的气候可能导致墙面返潮、衣物霉变等问题，需要定期保养维护；
   6. 周边虽有海岸学校（在建）、深圳湾学校等，但缺乏顶尖学区加持，对于有娃家庭来说，子女教育可能需要依赖学区房名额或择校，增加了隐性成本；
   7. 目前周边配套还在建设阶段，作为大型综合体也需要较长的兑现周期；
   8. 预约看房除项目折扣低价外，

额外享受大额自媒体返惠。