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连张4周,深圳二手房成交创新高!宝安、龙华发布重磅规划!

2026-04-01 21:12:10

01

单日成交创5年新高！

深圳二手房周度签约量连涨4周

刚刚过去的这个周末，深圳楼市再次迎来成交高峰。

乐有家研究中心监测数据显示，3月22日（周日），深圳二手房门店签约量创下近5年最高记录，同比前一周周日上涨11%，比2024年国庆假期的单日历史峰值（10月7日）还要高出4%。

这是深圳楼市“金三月”持续升温的最新注脚。随着节后返城就业、刚需安家、改善置换需求集中入市，深圳楼市正在经历一轮由二手房领跑的结构性回暖。

周度签约量“四连涨”，看房量触及近两年高点

从周度数据来看，深圳楼市的回暖趋势更为清晰。

3月16日至22日这一周，深圳乐有家门店二手签约量实现“四连涨”，达到2024年四季度以来的峰值水平。同期，二手房看房量也同步维持四连涨态势，触及近2年高点。

其他机构的监测数据同样印证了市场的热度。深圳贝壳研究院数据显示，3月9日至15日当周，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长45%，创下近一年以来的周度新高。深圳市房地产中介协会的监测则显示，同期二手房录得套数（以二手房买卖合同发起时间为口径统计）为1616套，环比增长35.3%。

乐有家研究中心结合市占率倒推测算，3月深圳一手及二手住宅成交量有望破万套。

价格止跌企稳，二手房均价重返“6字头”

随着成交持续放量，深圳二手房价格也出现了企稳信号。

据乐有家研究中心数据，2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米。这是自2025年6月以来，深圳房价历经8个月后首次重返“6字头”大关。

国家统计局3月16日发布的数据也印证了这一趋势：2月份深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%，环比降幅较1月份收窄0.2个百分点。虽然仍在下降通道，但跌幅已连续收窄。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为：“2025年深圳二手房交易热度高，笋盘消化速度快，特别是第四季度二手房交易仍保持较高景气度。低价房源去化以后，市场主力供应增量为次低价房源，价格跌幅减缓。”

业主心态：议价空间收窄，部分片区报价上调

随着成交回暖，业主的心态也开始发生变化。

据中原地产监测，在深圳89个片区中，3月业主报价上涨的片区从27个增加至30个，已连续两个月增长。上涨片区主要集中在福田、南山、龙华等核心区域。

与此同时，业主下调报价的意愿明显减弱。乐有家数据显示，选择下调报价的业主占比降低13.6%，而选择观望的业主占比大幅上升，比例增加18.7%，接近半数。

这直接反映在议价空间上。深圳二手房平均议价空间已连续3个月收窄，意味着购房者砍价的难度在增加。

市场回暖最直观的体现，是“笋盘”（高性价比房源）的成交速度明显加快。比如，老牌的学区房。

相比二手房的全面放量，深圳新房市场呈现出明显的结构性特征——核心板块量升价稳，刚需区域以价换量。

今年深圳新房供应节奏明显放缓。今年以来深圳仅有9个住宅项目取得预售许可证，低于去年同期的12个项目。

但进入3月后，部分项目开始热销，部分热销项目的的背后，是开发商实实在在的价格让利。

02 宝安重磅规划！

高标准建设“宝安北中心”，与前海形成“双中心”

近日，《深圳市宝安区国土空间分区规划（2021—2035年）》对外公布。

该规划期限为2021—2035年，近期到2025年，远景展望到2050年。

规划显示，到2035年，建立更高层次的高水平开放型创新发展框架，初步形成具有全球竞争力经济环境、创新能力、开放水平、人文环境、宜居水平的现代化国际创新型城区，面向湾区的辐射带动力日益增强。

到2050年，全面建设成世界一流滨海城区，成为令人向往的生态优美之城、和谐宜居之城、创新引领之城、人文活力之城，各项发展指标达到国际一流水平。

宝安区地处深圳市西部，珠江口东岸，东邻光明区、龙华区，南接南山区，北部与东莞市长安镇接壤。2020年末，宝安区建设用地246.09平方公里，国土开发强度约63%，常住人口 449.11万人。

规划提出，全面落实前海合作区深化改革方案，高标准建设宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区、会展新城及海洋新城片区，集聚现代服务业功能，打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽。

大力推动临空经济区发展。落实黄金内湾等重大区域发展战略，加快推动深圳宝安国际机场第三跑道、机场12东枢纽等重大基础设施建设实施，加快临空经济区建设，构筑国内国际双循环发展的战略链接点。

借助高效便捷的立体交通联络体系，推动九围国际总部区、环立新湖先进制造研发总部区、机场东临空经济总部区、深中通道门户区先进制造与低空经济总部区建设，引导市场主体和科技创新资源集聚。

打造先进制造业园区。稳定制造业发展基础，以产业集群化发展为导向，打造燕罗、石岩、福海—沙井、新桥东四大产业片区，集中布局连片优质产业空间，聚焦新一代电子信息、数字与时尚、高端制造装备、绿色低碳、新材料、生物医药与健康、海洋经济等战略性新兴产业。

按照“错位协同发展”的原则，优化空间资源配置。推进深圳国家级高新区宝安片区建设。整合创新资源，尖岗山—石岩南片区重点推进创新成果转化、西乡铁仔山片区重点推进智能创新协同、新桥东片区重点推进现代产城融合，全面提升宝安制造业创新能力。

构建“两心三特两轴四带”的城区开发格局

落实前海合作区、临空经济区等重大空间发展战略，推动构建“两心三特两轴四带”，形成均衡发展、特色鲜明的城区开发格局。

“两心”是指城市功能中心，重点部署综合服务功能，是引领城区功能提质升级的中心地区；“三特”是指承担特定战略性职能的城市功能节点。

“两轴”是集聚城区核心功能的发展轴。

“四带”是区域经济协同发展的科技创新协同带。

划定都市核心区范围，提高建设水平和空间品质，打造高质量发展的中央智力区、中央活力区和消费中心，承担粤港澳大湾区金融商贸、科技创新、文化教育、国际交往等核心引擎功能。

重点建设前海中心、宝安北中心2个城市功能中心，推动构建南北均衡的城区结构，带动提升城区建设水平和空间品质。

依托重大基础设施项目和重点科技创新平台，打造机场东片区、燕罗片区、石岩片区3个具有区域辐射带动能力的城市功能节点。

落实前海合作区战略部署，推动宝安大道—107国道沿线地区转型升级，构建前海都市核心发展轴、宝安城区发展主轴2条发展主轴。

全面融入区域科技创新网络，依托跨江通道、区域性干道、交通干线整合沿线重大平台、产业空间，塑造 4 条区域经济协同发展的科技创新协同带，提升产业发展能级。

高标准建设宝安北中心，加大片区住宅用地供应力度

在优化城区人口结构和布局方面，确定空间配置标准。按照常住人口规模445万，指导住房、教育、医疗、养老等公共服务设施配置。

优化人口结构。吸引高校毕业生、科技创新人才和技能型产业工人落户宝安，持续增加就业岗位数量，稳定就业人口比例，保持人口结构的开放性和活力，延缓人口老龄化趋势。

引导人口合理布局。合理优化西乡、新安、石岩等街道常住人口规模和布局，高标准建设宝安北中心，推动宝安北部城区品质升级，引导人口向松岗、沙井、新桥等街道有序转移，促进全区人口均衡、职住平衡。

优化住用地布局。以“总量调控、结构优化、布局协调”为原则，推动居住空间布局与轨道交通建设、公共服务供给协同发展。逐步完善新安、西乡居住空间质量，加大沙井、新桥、福海、松岗、石46岩等地区居住用地供应力度，形成“大集中、小分散”的总体住房供应格局。

优先在交通便利、公共设施较为齐全的区域加强保障性住房空间供应。通过城市更新和土地整备等方式增加保障性住房。引导原农村集体经济组织、市场企业及机关事业单位利用存量用地建设保障性住房，鼓励采取与基础设施和轨道交通设施复合开发方式配建保障性住房。

在年度建设用地供应计划中，按市政府有关规定保障居住用地和租赁住房用地供应。探索利用城中村、老旧小区及闲置和低效利用的商业、办公等发展规模化租赁住房。

综合交通规划

——建设链接世界的国际航空枢纽，提升航空枢纽能级

加快推进机场第三跑道、T2航站楼、 T1航站区等工程建设，持续提升深圳宝安国际机场服务能级，将深圳宝安国际机场建设成为立足粤港澳大湾区、对内畅达全国、对外便捷联系东南亚和欧美的国际航空枢纽。

统筹轨道、道路、水运等机场集疏运设施及城市航站楼布局，积极发展空铁、空海、空地等联运服务，重点依托T2航站楼、机场东枢纽建设，强化航空枢纽与国家铁路、城际铁路的衔接，进一步提升深圳宝安国际机场面向区域的服务水平。

——建设高效便捷的国家铁路枢纽

提升对外铁路联通能力。发挥宝安“湾区核心”的区位优势，构建东西贯通东南沿海、南北衔接京广走廊的铁路网络。

在赣深高铁、广深港高铁等现状高速铁路的基础上，规划布局深茂铁路、广深第二高铁、深南高铁等铁路。实现与粤港澳大湾区主要城市1小时通达、与广东省其他地级城市2小时通达、与相邻省会城市3小时通达。

完善铁路客运枢纽体系。规划高速铁路站点包括机场东站，规划城际铁路站点包括机场北站、深圳机场站、沙井西站、福海西站、西乡站、宝安站、黄麻布站、石岩中心站等。

——完善互联互通的湾区交通网络

构建多向放射的城际轨道网络。布局穗莞深城际、深大城际、穗莞深城际机前段、深惠城际、深广中轴城际、深莞增城际等城际铁路，预留深圳至中山城际跨江条件，预控深莞增城际前海支线通道，推动港深西部铁路北延研究。

完善跨珠江口通道体系。规划布局跨珠江口的跨江复合通道，公路包括外环高速西延通道、深中通道和深珠公路通道，铁路包括深茂铁路、深珠城际、深南高铁、预留深圳至中山快速联系通道空间，促进珠江口东西两岸的融合发展。

构建对外联通的区域高快速路网。东西方向依托外环高速西延通道、深中通道—机荷高速和深珠公路通道融合珠江口两岸地区，南北方向依托沿江高速、广深高速和龙大高速串联东莞、广州。

构筑市域快速路网，布局燕北快速、外环快速、福洲大道（福洲机荷联络线）、机场南路、宝鹏通道、滨江大道、妈湾大道、南光路及北延等。推动跨区道路规划建设，加强宝安与龙华、南山、光明和东莞等周边区域的联系。

——构建功能清晰的客运枢纽体系

形成“全国性—区域性— 城市级—片区级”四级客运枢纽体系。

全国性客运枢纽为深圳机场枢纽，其中包含机场东（T1）、机场T2和机场T3枢纽，区域性客运枢纽包括沙井西枢纽、石岩中心枢纽等，城市级客运枢纽包括宝安枢纽、国展北枢纽、后亭枢纽、沙井枢纽等，片区级客运枢纽主要为承担重要功能的城市轨道换乘枢纽。

产业发展空间

打造临空经济发展引擎。围绕深圳宝安国际机场及周边地区建设世界级临空经济区，引导人流、物流、信息流、资金流加速流通，提升资源配置中枢作用。

打造国际航空枢纽与空港型国家物流枢纽，推动传统物流业向高附加值供应链管理转变。

高品质建设九围国际总部区、机场东临空经济总部区、环立新湖先进制造研发总部区、深中通道门户先进制造与低空经济总部区四大总部集聚区，推动深圳融入全球经济。

优化产业空间资源配置，引导商办空间集聚发展。以城市功能中心为重点，集聚发展金融、商务服务、科技服务、信息服务等现代服务业，打造前海商圈、大空港商圈2个世界级消费示范商圈。

优化产业空间资源配置，引导商办空间集聚发展。以城市功能中心为重点，集聚发展金融、商务服务、科技服务、信息服务等现代服务业，打造前海商圈、大空港商圈2个世界级消费示范商圈。

龙华15年重磅规划，

高标准建设南北双中心！这7大片区要起飞？

近日，《深圳市龙华区国土空间分区规划（2021—2035年）》对外公布。

该规划期限为2021—2035年，近期到2025年，远景展望到2050年。

规划显示，龙华区将以“数字龙华，都市核心”为建设愿景，建设成为具有全球影响力的数字经济都市核心区，成为社会主义现代化强国的高密度高品质城区范例。

到2035年，基本建成具有全球影响力的数字经济都市核心区和深圳市南联北拓的中部区域综合性服务中心。

到2050年，全面建成中国式现代化的城区典范。对标全球一流湾区和城市，携手香港共同强化国际交流与创新合作，持续提升在深港创新中轴的城市发展能级和国际水平。

规划明确，落实市级总体规划对龙华区的职能定位，充分体现龙华区建设目标，聚焦“中心、枢纽、数字、产业、消费” 五个方向，明确龙华区城区职能为：中部区域的综合性服务中心，综合交通枢纽，数字经济先行区，高新技术产业、先进制造业和文化创意产业集聚区，数字化时尚消费活力区。

建设更高质量的都市核心

规划显示，协同区域，调整国土空间保护格局和开发格局。全面联通城区蓝绿网，高标准建设南北双中心，通过城市发展中轴，向南链接福田—南山、香港，向北辐射东莞、惠州，充分发挥龙华南联北拓的引领作用，推动龙华南北城区均衡发展。

城区开发格局

落实市级总体规划“东进、西协、南联、北拓、中优” 的区域协调发展战略，和“一核多心网络化”的城市空间格局，落实龙华中心市级功能中心、深圳北站城市功能节点的定位，依托九龙山数字城、梅林关等重点片区，构建“一轴双心多点”的城区开发格局。

一轴。指依托于观澜河生态走廊、梅观科技创新走廊、龙澜—福龙科技智造走廊，与综合交通廊道共同形成的深圳都市圈发展中轴，推进深圳南联北拓的区域协调发展战略。

双心。指打造龙华中心市级功能中心和深圳北站城市功能节点双中心。以建设代表深圳中国特色社会主义先行示范区的新一代中心区为目标，高标准建设双中心，推进龙华区成为深圳都市圈中部区域服务中心。

多点。指九龙山数字城、龙华超级商圈、大浪时尚特色小镇、观澜文化特色小镇、梅林关等重点片区。依托重点片区推进龙华打造现代化、数字化的都市核心区。

全力打造深圳龙华中心和深圳北站中心

高标准建设深圳龙华中心市级功能中心。以鹭湖中心城为核心，联动观澜文化特色小镇、九龙山数字城等重点片区，承担粤港澳大湾区创新中轴服务节点功能和深圳市战略性新兴产业服务功能，建成服务新质生产力的深圳都市圈新一代市级中心。

高品质建设深圳北站城市功能节点。以北站国际商务区、梅林关片区、华南物流园片区联动共建龙华中轴数字产业核心区，承担粤港澳大湾区综合交通枢纽职能、深圳市数字经济先行区商务服务功能、深港科创合作培育功能，集合各类高品质服务设施，培育未来产业，引领粤港澳大湾区数字经济发展。

依托重大基础设施和产业平台，打造九龙山数字城、龙华超级商圈、大浪时尚特色小镇、观澜文化特色小镇、梅林关片区等重点片区，推动黎光、红山、清湖等城市重要发展功能节点快速建设，辐射带动周边产业转型升级。

引导人口合理分布。加快建设龙华中心、九龙山数字城、三大先进制造业园区，鼓励五期轨道站点的TOD站城一体开发，推动产业结构升级、城区功能优化，带动人口向北部集聚，逐步改善龙华人口南密北疏的现状问题，促进人口均衡分布。

——7大重点片区布局

梅林关片区

规划突出数字经济总部、创新、生态等功能，建成粤港澳大湾区数字经济引领区，数字科创先锋区。

盘活梅林关整备片区土地资源，提升环境品质；推进中试验证和成果转移转化，打造国际成果转移转化中心；按照“城市上盖”的创新理念，打造多功能于一体的城市综合体。

引导华南物流园转型升级，加快园区从基础性物流产业向数字经济总部产业转变；整合利用周边生活组团和民治水库生态景观资源，打造数字技术产业、宜居生态社区、优质配套服务于一体的华南数字产业创智中心。

鹭湖中心城

突出“行政+科技+文化+生活”综合服务功能，将鹭湖中心城打造成以双碳发展为引领、以高端医疗器械为特色，带动深圳中北部与东莞临深片区协同发展的重要功能中心。加快建设环鹭湖公建群地标文化建筑，强化行政文化中心功能；

支持深莞两地企业与科研机构共建工业设计研究院、工程技术中心，打造深莞制造业创新中心；增加高品质集中商业用地，打造辐射北部的商业中心；打通茜坑水库至鹭湖公园群的景观廊道，串联重大公共设施、艺术街区等各类城市功能区，建设高品质的中央活力轴。

北站国际商务区（龙华中轴数字产业核心区）

规划强化总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新服务等核心功能，以国际视野、都市核心区标准推动规划建设，形成世界级国际会客厅。

吸引总部企业进驻，发展特色楼宇经济，打造国际总部基地；吸引国内外智能生产性服务业和金融科技等专业服务业设立分支机构，打造高端专业服务业集聚区；完善创新创业配套服务，打造国际创新创业和人才高地。积极对接西丽科教城、河套深港合作区及港澳地区，推进中试验证和成果转移转化，打造国际成果转移转化中心。

九龙山数字城

规划突出产学研特色，建设以智能制造为主导的数字经济集聚区，打造深莞中部智能科技中心。

将福城南、悦兴围片区纳入统筹规划建设，形成制造业连片开发优势，围绕新技术新应用的融合推动传统制造业转型升级，打造粤港澳大湾区智造中心、生态科技城和世界级人工智能产业集聚区。

统筹“生态、生产、生活”设施布局，建设“园区+校区+社区”三区融合发展的现代创新知识城区和宜居宜业的生态科技城，打造粤港澳大湾区三生融合的典范城区。

龙华超级商圈

聚焦购物、文化、休闲、国际商务等功能，突出品质提升，打造市级核心商圈。

探索“空中连廊+地面购物+地下行车”复合空间形态，推动传统商业商贸升级；布局科技成果展示发布平台、智能科技科普体验中心，提供多元交流场所；培育新生态主题业态，打造家庭亲子消费高地，建设智慧商圈试点；聚焦新生代主题文娱商业，布局数字文娱体验业态，打造市级核心商圈和世界级未来消费体验中心。

大浪时尚小镇

突出时尚特色功能，建成时尚总部聚集、设计师汇聚、品牌荟萃、活动突出、消费活跃的时尚产业集群，打造以原创设计为特征的世界知名时尚中心。

构建知名品牌、设计师工作室等核心IP，打造时尚企业总部集聚区；引进国际时尚创意人才，打造时尚创意人才集聚区；推进科技与时尚跨界融合，打造时尚创新中心；积极引进有国际影响力的时尚发布活动，建设时尚发布平台，打造时尚发布中心；构建地标式商圈、特色商业街、旗舰店、工厂店等多层次商业空间，打造时尚消费中心。

观澜文化小镇

突出历史文化、工艺美术和体育休闲功能，推动数智赋能中华优秀传统文化高质量发展，打造国际数字文化示范小镇。

推进传统文化旅游、体育休闲旅游、生态休闲旅游的特色化发展，推进数智赋能文旅资源，打造独具特色的文旅新名片；引导红木、版画等文化品牌与国际文化要素、数字经济融合发展，打造数字文化产业创新集聚新高地；保护和活化利用历史建筑，传承非物质文化遗产，应用数字化传播，打造文化开放交流新窗口。

优化住房供应体系

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，新增居住用地优先供应保障性住房，逐步提高成套住房的比例。

通过城市更新和土地整备等方式增加住房供应。引导原农村集体经济组织、市场企业及机关事业单位利用存量用地建设保障性住房。鼓励采取与基础设施和轨道交通设施复合开发的方式配建保障性住房。规范发展住房租赁市场。将符合条件的城中村租赁房源纳入住房保障体系。

对于不具备拆除重建条件的城中村，降低城中村安全隐患，优化居住环境和配套服务，将城中村逐步改造成现代化的城市社区。在年度建设用地供应计划中，按市政府有关规定保障居住用地和租赁住房用地供应。

引导居住用地南北均衡布局，促进全区产城融合发展。都市核心区范围内的民治、龙华街道，鼓励通过城市更新、土地整备等方式，改善居住环境，增加保障性住房。观湖、观澜街道，围绕深圳龙华中心建设，加大居住用地和住房供应力度，大力提升高品质住房比例，引导人口向龙华北部迁移。

按照站城一体开发模式，鼓励结合轨道枢纽、车辆段、综合车场等交通设施，复合开发保障性住房，加大住宅供应。探索围绕城际轨道线梅林关、鹭湖中心城、九龙山数字城等枢纽节点地区开展区域共建共管的住房城际合作模式，引导居住空间与轨道交通、产业结构在深圳都市圈协同布局，实现产城融合。

加快高质量的教育设施体系建设

高标准推进高等教育建设。加快推进电子科技大学（深圳）高等研究院建设，预留重大科研基础设施用地与产学研一体化研发功能用地，吸引新一代电子信息技术研究院所、顶尖科研人员和科技创新人才集聚，联动新一代信息技术等创新产业集聚发展，引导产学研用深度融合。

全面高质量普及高中教育。加大高中阶段教育供给力度，全力推进市第二十六高级中学、市第二十七高级中学、市第三十五高级中学、市第三十七高级中学等项目建设。

优质均衡发展义务教育。加大义务教育投入和学位建设力度，按照服务半径原则优化中小学布局，加强标准单元规划人口与学位匹配度；扩大初中和小学教育规模，重点增加公办学校；结合人口发展趋势与学位需求，明确分阶段建设目标，逐步缓解义务教育学位供应紧张情况。

综合交通

构建多向联通的城际轨道网络

构建南北放射、东西贯通的城际铁路网络。加快推进深广中轴、深大、深惠等城际铁路建设，促进线路的互联互通，提升龙华至广州中心区、东莞城区、东莞松山湖、深圳前海合作区、深圳光明科学城、河套深港科技创新合作区、深圳大空港等粤港澳大湾区重要功能区的联系效率，实现面向区域的快速直达服务，保障龙华区 1 小时通达粤港澳大湾区核心城市的目标。