本文自南都·湾财社
随着节后返城就业、刚需安家及改善置换需求的集中入市，深圳楼市正在经历一轮由二手房领跑的结构性回暖。据乐有家研究中心最新监测数据显示，上周日（3月22日），深圳二手房门店签约量单日成交量创下近5年最高记录，楼市“金三月”正加速兑现。
二手房单日成交量创近5年新高
进入3月以来，深圳二手房市场逐步火热。据乐有家研究中心最新监测数据显示，3月22日深圳二手房门店签约量同比前一周的周日上涨11%，甚至比2024年国庆假期的单日历史峰值还要高出4%。从周度数据来看，上升趋势同样陡峭。上周（3.16-3.22）深圳乐有家门店二手签约量实现“4连涨”，达到2024年四季度以来的峰值水平；门店新房签约量也持续上涨，达到近1年高位。
另外来自深圳贝壳研究院的数据监测，上周（3.16-3.22）贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长9.9%，创下17个月以来周度新高；从春节后四周的数据来看，今年深圳二手房签约量较去年同期增长18%。
但本轮市场回暖并非全面同步上涨。深圳贝壳研究院指出，春节后四周，各区二手房签约量同比均保持增长态势，光明、罗湖、坪山等刚需成交主力区域增幅更是明显。
在成交持续放量之下，长期处于下行通道的深圳二手房价格出现企稳信号。乐有家数据显示，2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米，这是自2025年6月以来，深圳房价历经8个月后首次重返“6字头”大关。官方近期发布的数据亦印证了这一趋势，上周，国家统计局公布2月商品住宅销售价格变动情况，深圳二手住宅销售价格指数环比降幅较1月份收窄0.2个百分点。
价格的支撑来自于买卖双方心态的微妙逆转。据中原地产监测，在深圳89个片区中，3月业主报价上涨的片区已增加至30个，主要集中在福田、龙华等核心区域。据乐有家研究中心监测，在楼市交易量持续活跃态势下，部分核心区域甚至出现业主“反价”现象，深圳二手房平均议价空间已连续3个月收窄。
“3月份的楼市，小阳春的成色货真价实。”对于近期市场的量价表现，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，3月份历来都是成交的旺季，特别是节后返城和入学注册季，带动了刚性购房需求。他同时提到，二手房去化加快、挂牌量增幅放缓，叠加节前业主售房意愿低、议价空间缩小，多重因素共同推动重点城市二手房跌幅明显放缓。
新房豪宅又卖爆了
相比二手房市场的全面放量，深圳新房市场则呈现出明显的分化格局。
据乐有家研究中心统计，截止到3月22日，本月一手住宅预售网签累计944套，现售网签累计860套，预售+现售网签累计1804套；本月二手住宅累计网签3281套，成交量显著高于新房，也反映出当前新房市场在供应节奏、定价策略与购房预期之间仍存在博弈，整体修复节奏不及二手房。
从新房成交结构来看，市场也出现了新的趋势：深圳新房住宅市场上，现房销售占比持续上升。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，深圳新房现售占比提升，是政策导向与市场趋势共同推动的结果，一方面，政策推动部分项目直接实行现房销售；另一方面，购房者对现房的偏好持续增强，现房可快速办证、即买即住，既能省去期房等待周期，也能节约租金与时间成本。
值得关注的是，高端市场同样在近期迎来明显升温。备受全国豪宅市场关注的深圳湾澐玺项目南区新品热势加推，推出162套建面约216-426㎡大平层住宅。据悉，深圳湾澐玺本批次加推销售额超50亿元，去化约112套，去化率约70%，其中216㎡户型售罄。整体来看，项目入市近四个月，累计销售金额已突破239亿元，稳居全国豪宅市场第一梯队。
但市场分析人士指出，进入3月后部分新盘项目虽然开始热销，但一方面属于豪宅板块的独立行情，难以代表整体市场走势；另一方面也多是开发商实打实的价格让利所致。在二手房强势截流客户的背景下，新房市场“核心板块量升价稳，刚需区域以价换量”的特征仍将持续。
