香港大涨,上海放松,深圳楼市切香肠,供地压缩到暴涨前夜

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2026年，上海出台了新的解限购政策：

上海楼市新政，5部门解限购、引领大阳春

一个月过去了，深圳仍然按兵不动。

目前深圳政策仍然是，2025年9月5日，周五，晚上23点，深圳出台的政策：

上海照抄北京作业，让户籍先吃，让一部分人...

上海抄北京作业，深圳抄京沪。

依然是挤牙膏的政策。

下面这张图，第一张是2024年9月底的政策，第二张是2025年9月份的政策。

额外放开限购的地方，只有罗湖区、以及宝安区的西乡街道。

这里有两个问题。

1，周五晚上23点发布。

深圳不愧是打工人聚集的城市，常年有加班文化，出个政策还要放到凌晨。

搞的一帮自媒体，深夜起来加班。

联系到8月8日，北京放松限购政策时，也是周五晚上出的。

最有可能的原因是：

上个月的楼市数据不够理想，需要出点政策，刺激市场。

就说深圳之前的成交数据。

去年9月份放开后，新房成交量直接翻了3倍。

当时号称上万人“杀到”深圳抢房子，生怕手慢了。

短短1-2个月，整个地产上下游赚疯了，几乎赚到了一整年的利润。

进入2026年3月，深圳在没有更新政策刺激的情况下，前3周二手门店签约量，达到了2024年四季度的峰值。

悲观者预测，就算现在深圳完全放开限购，也不会有大涨大跌，更多是平稳运行。

但真实世界的运转，未必如悲观者所料。

第一，跨区域的KOL。

现在深圳操盘手，最怀念的人，应该是当年炒房客，甚至还抓了个典型上新闻。

新闻刚出来时，庸众一片叫好，认为都是炒房客把房价炒高的，被抓了活该。

但这违背了基本常识。

楼市巅峰时期，市值超过450万亿。

炒房客能有多少资金，怎么可能撼动这个庞然大物？

这批人，更多是预判了趋势，制造了更大的波动而已。

在工业化+城市化+信贷宽松+人口红利面前，大城市的房子一定会涨。

这条经验，在所有国家都得到了验证。

香港人有经验以后，跑到大陆抄底；

东大人有经验以后，也会跑到东南亚抄底。

别看这批人赚了很多钱，在真正的庄家面前，不过九牛一毛。

东大土地市场，最大的玩家，从来都不是“炒房客”。

只骂喝汤的人，不提吃肉的人，是不合适的。

放到现在来看，谁能从全国聚拢资金，定向打进深圳楼市，谁就是深圳的恩人。

只要你有深圳房子，就不应该骂他，而应该期望他搞得大一点。

只有这样，你才能赚钱，才能多喝几口汤。

打掉楼V简单，再想扶持一个，已经很困难了。

所以，深圳出了很多迂回的政策。

表面上大义凌然，但背地里就是为了“抢钱”。

例如9月5日的新政，放开了公司买房的限制。

在限购区外，随便买；

在限购区内，设立满1年、累计纳税100万元，且员工人数10人以上的企业，也随便买。

看似是鼓励企业，为员工解决住房问题。

但这就是人为构建的“财富吸管”，能把外地的资金，不断虹吸到深圳。

有人会说，这种政策，难道高层不管么？

以前不是说要“区域均衡发展”么？

深圳如果完全放开，珠三角其他城市该怎么办？

但“区域均衡发展”，是上行周期提出来的概念。

放在当时，经济增量依然很大，追求平等大于追求效率，是可以的。

但现在是下行周期，更重要的是效率，而不是平等。

在极端情况下，哪怕牺牲所有三四线城市，也要保护一二线。

因为从结构上来看，前30个城市，占据了43%的经济体量，2035年这个比例，会占到50%以上

额外资金另一个来源，是高层操盘手。

现在提出的“中储房”概念，就是直接向楼市输血。

姚洋的“中储房”先收100万套房，为啥挨...

上海已经开始下场收储。

高层出几万亿，利用央企的信用，吃下市场上多余的房子，人为制造稀缺性。

只要供不应求，楼市就会重新进入上行通道。

很多人说，东大楼市严重过剩，楼市要完蛋了。

胡说八道。

楼市只要错配，没有绝对意义上的过剩。

房子唯一的价值，就是背后的公共产品。

因为公共产品是稀缺的，房子就永远不会“绝对过剩”。

例如深圳，拥有东大第一梯队的科技能力、造富水平，永远具有吸引力。

而楼市方面，深圳人多地少，只有24%的人口拥有自己的房子。

如果你仔细研究操盘思路，会发现一点：

深圳这几年，在大幅度缩减住宅用地供应量。

2025居住用地占比，来到2018年的9%，暴涨前夜

2021年，住宅用地供应还有360公顷。

到了2024年，住宅用地供应只有180公顷。

而根据2025年的计划，住宅用地供应只有100公顷。

4年时间，直接暴跌了63%。

而且100公顷里面，40%都是保障房，新增商品房的数量就更少了。

这一套玩法，怕不是从厦门学来的。

厦门岛内的平均房价，在3-4万/平之间。

之所以这么贵，就是因为操盘手常年不供应土地。

例如在2013-2018年，厦门岛内商住用地0供应，直接导致商品房的供不应求。

赵燕菁曾经在厦门当“规划局局长”，有体制内的视角。

之后进入学界，在厦门大学当教授，也有学术界的视角。

他提出的“住房双轨制度”，就是通过限制商品房供应，来控制价格。

之后把“高价商品房”当作抵押物，企业可以从银行低成本融资。

土地市场，是东大工业发展的核心动力。

但学术界都认可的观点，放到舆论界，不一定会被理解。

其实，“住房双轨制度”，对普通人是非常友好的。

很多人想拥有的商品房，放在全世界范围内，都不是必需品。

欧美国家房屋自有率，大多数在50-70%之间。

东大房屋自有率接近90%，更多是一种文化和情感上的选择。

随着东大逐渐进入现代化，和国际接轨，更多的人能够接受买不起商品房。

但“买不起商品房”，并不代表没有居住场所。

操盘手应该普及廉价的保障房，为民众解决居住问题。

从经济学角度讲，这是有恒产者有恒心。

新的问题来了，保障房的资金来自哪里？

一部分是有钱人的贡献。

有钱人购买高价的商品房，操盘手赚钱以后，才能拿去补贴穷人。

现在一方面增加商品房供应，一方面打压房价，想完全靠“商品房”解决居住问题，是不现实的。

现在深圳已经想明白这件事了，开始降低商品房出让，不断增加保障房的供应。

从比例上看，据说深圳目前一共1300万套房子。

其中75万套，都是保障房。

如果未来保障房的数量，能够达到全市的10%-20%，就能初步实现住房双轨制。

从这个角度来看，深圳一直充当的是“试验田”的角色。

最早在改开初期，这里放开制度约束，与外资进行大规模贸易。

45年时间，就打造出一个，和香港不相上下的顶尖城市。

成了东大的“世界名片”。

东大45年投喂怪物崛起，城中村，是深圳独特竞争力，劳动力蓄水池

从具体数字讲，土地财政从深圳开始，深圳在大陆房价最高，深圳目前的土地财政依赖度，只有20%左右，也是全国最低。

深圳是最有希望进入股权财政，产业经济的城市。

2021-2025年，东大楼市下行了30%左右。

很多人看到以后，拍手称快，非常开心。

他们觉得，楼市上涨的时候，自己没有上车，错过了一波大牛市。

别人赚的盆满钵满，自己啥也没捞到，非常不爽。

现在楼市下跌，别人亏钱了，也影响不到自己，他们终于舒服了。

但经济是个复杂的机器。

楼市下跌后，必然会影响到上下游产业链，从而影响到就业问题。

8000万相关工人没有稳定收入时，整个社会的消费也会下降。

各行各业，都会觉得钱难赚了。

当裁员落到空军头上时，这就是对他们的反噬。

如果他们还搞不清楚背后的逻辑，依然在骂地产。

这才是最可悲的。

“原中房集团的董事长”，孟晓苏曾说：

对房地产进行“污名化”，是过去10年最大的失误。

第一，多军拿出真金白银支持楼市，本应该是城市的恩人，应该给他们发奖状。

结果现在，大量的多军被骂为“炒房客”，对他们造成了极大的情绪损失。

等到楼市下行，需要他们支援的时候，人家难免会有不满情绪。

第二，房地产长期被当作“夜壶”，不是个正面的形象，损失了舆论基础。

楼市一旦下行，就像是突发疾病一样，短期内需要进行大手术。

例如，全国的限购政策，早就应该放开了，高层也早就应该下场收储。

但碍于前面多年的宣传，政策无法快速反转。

最后拖拖拉拉，错过了“最佳救援时间”。

现在想要重新塑造共识，需要付出更大的成本。

但好在，目前操盘手已经认识到了问题，相关的政策都在出台。

按照深圳限量保价的操盘思路，楼市依然有上涨基础。

只要土地财政的逻辑没变，楼市作为刚需、可垄断的工具，依然会充当现代版本的“盐铁”。

没有人会和自己的赚钱工具过不去。

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