告别超高层!深圳核心区或供应4000+套低密住宅,南山科技园、前海都有份

深圳楼市即将迎来一批重磅新地块。

3月18日，深圳举行了2026年首批居住用地推介会，集中展示了6宗位于核心区域的优质住宅地块，分别位于南山科技园、前海桂湾、宝安中心、龙华民治、龙岗大运、龙华大浪。

这批地块的共同点鲜明：地段优越、配套成熟、容积率普遍控制在“3”字头（最低仅2.81）。

这不仅意味着未来入市的项目将以“低密住宅”为主，更宣告深圳新房市场将加速告别“超高层”建筑模式。

据统计，上述6宗地块预计可为核心区新增约4000套低密度住宅，为市场带来新的居住选择。

地块详情一览

1. 宝安中心区 DY-02-01 地块

• 位置：宝中核心，近宝华站、宝安站双地铁，紧邻欢乐港湾、湾区之声等地标。

  

• 指标：土地面积约3.74公顷，建面约12.34万㎡，容积率约3.3。

• 预计货量：约600套。参考北侧华润&招商的“观潮府”，预计以大户型为主。地块已平整，有望快速入市。

2. 前海桂湾 04-01-01 地块

• 位置：桂湾核心区，靠近1/5/11号线前海湾站，周边写字楼林立，配套成熟。

  

• 指标：土地面积约1.19公顷，建面约3.69万㎡，容积率约3.1。

  

• 预计货量：约220套。参考相邻的招商“海晏府”（151套），预计为高端改善型产品。地块现状为平地。

3. 南山高新技术区 36-20 地块

• 位置：科技园腹地，软件产业基地南侧，距2/13号线科苑站约550米。

• 指标：土地面积约1.41公顷，建面约5.31万㎡，整体容积率约3.76（住宅部分预计不超3.1）。

  

• 预计货量：约220套。参考深超总片区的中海“安缇雅苑”（152套），预计为稀缺核心区高端住宅。

4. 龙华民治 LG102-09&12 地块

• 位置：由华南物流园转型而来，近深圳北站，周边有10号线光雅园站、市第二儿童医院等配套。

• 指标：土地面积约1.31公顷，建面约4.45万㎡，容积率约3.4。

• 预计货量：约360套。作为片区首个“新国标”项目，居住密度将显著低于周边在售楼盘（容积率约5.0）。

5. 龙岗大运枢纽站 DY01 地块

• 位置：大运新城核心，紧邻16号线龙城公园站及在建的深惠城际大运北站，毗邻大运中心。

• 指标：土地面积约16.97公顷，建面约47.68万㎡，容积率仅2.81。住宅建面高达约30.56万㎡，为本次体量最大地块。

  

• 预计货量：约1800套。该地块为原“深港国际中心”项目经政府收储调规后盘活，将显著增加东部供应。

6. 龙华大浪西南地区 01-05 地块

• 位置：大浪片区，背靠阳台山森林公园，生态资源优渥。

• 指标：土地面积约2.33公顷，建面约7.22万㎡，容积率约3.1。

• 预计货量：约900套。相比片区内在建旧改项目，此地块容积率优势明显，预计主打刚需及首改产品。

▲大浪片区的滨江叠映春语，最快或于月底入市

趋势解读：低密化、去超高层化

本次推介会清晰地传递了深圳未来住宅供应的两大趋势：

1. “新国标”全面落地，低密住宅成主流：去年以来，深圳出让的居住用地及批复的旧改项目，已普遍执行“容积率≤3.1、限制建筑高度”的《住宅项目规范》。这意味着未来的新房将更注重居住的舒适度，“超高容积率、超高层”的住宅模式将逐渐成为历史。

2. 核心区供应以改善型产品为主：从宝中、前海、科技园等地块的规划参考来看，核心区的新项目预计将以大面积、高总价的改善型产品为主导，购房门槛相应提高。而大运、大浪等外围区域，则将继续承担满足刚性及首改需求的任务。

市场展望

对购房者而言，这是一则喜忧参半的消息。

• 喜在于：未来将有更多居住体验更佳、密度更低的“好房子”入市，告别“鸽子笼”式的居住环境。

• 忧在于：核心区的“入场券”可能越来越贵，大面积、高总价的趋势可能会将部分普通购房者挤出核心区。

随着这批优质地块的陆续出让和建设，深圳楼市的供应结构和产品形态将迎来深刻变化。市场将如何消化这批低密豪宅，普通购房者的选择又将流向何方，值得持续关注。

深圳拆迁房网

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