难以置信,作为一线城市深圳,也有跌幅超过60%的小区,而且是在核心区福田,而且还带好书包和泳池!
- 2026-03-31 18:45:43
难以置信,作为一线城市深圳,也有跌幅超过60%的小区,而且是在核心区福田,而且还带好书包和泳池!测评了1400个小区了，拿到这些楼盘的数据并且深度理解后才发现一个可怕的现象： 作为一线城市深圳，涨幅最高的在龙岗这样的远郊板块，年化涨幅接近9%，比十年翻一倍还要高（参见真是万万没想到，一线城市深圳涨幅最高的居然是龙岗，而龙岗最高的却在这个小区！以及真是要了命，一线城市深圳豪宅板块带顶尖学位的小区和后起之秀红山板块带深高北学位的小区，通通没有跑赢龙岗中心区这个小区！）。 最高涨幅跟核心区没关，最高跌幅核心区却没逃掉。远郊板块，如龙岗、坪山、松岗、沙井、光明等，近4年（2021-2025）的跌幅基本在40%多一点，差一点如大鹏，跌幅也只有50%多一点，但是跌幅最高的竟然发生在核心区福田，而且还带好书包，近4年跌幅超过了60%！ 这个小区在这里： 
原来是八卦岭板块的鹏盛村，小区楼下就是地铁园岭站，步行只要4分钟，无需优化，到福田中心区的通勤时间在32分钟。 
如果是自驾，通勤时间在22-28分钟，取中间值在25分钟左右。 
地铁和自驾对比，一是地铁9号线开通没有提升这边的通勤时间，不会推高涨幅，再次验证了我们的观点，那就是离产业中心越近，地铁开通的效果越差（当然也有特例，例如地铁提速而且直达，参见3房400-700万，福田这两个小区有坚实的上涨预期！），二是这边通勤时间没有超过30分钟，不会拉低涨幅。 学校方面，这个小区的小学是荔园小学八卦岭校区，初中是荔园集团笔架山学校，都是新学校，但是成绩都可以，有一定的口碑和溢价（福田南山名校、梯队及学位溢价清单），因为是学位提升，会把这边的涨幅推高2-3个点左右。 那房子长什么样子呢？ 
小区里面有楼梯房，也有高层，都是90年代初建起来的，基础涨幅只有2%多一点。之前说过，这种小区的品质（因为容积率低，有地面花园）和面貌（除了农民房，没有比这种房子面貌差的）没有硬伤，不会拉低涨幅。 大概就是这些，鹏盛村的基础涨幅在2%多一点，因为小户型居多，而且学位还提升了，大概率会提升2个点，最终涨幅在4%多一点，实际涨幅多少，上数据： 
鹏盛村（1992，新测1399楼盘）： 2015年单价在1.92-3.92万，均价2.92万。 2021年单价在5.38-11.72万，均价8.55万。 2024年单价在3.03-5.13万，均价4.08万。 2025年单价在2.44-4.31万，均价3.38万。 注：只统计60平以下1房数据 涨幅：2015-2024年，年化涨幅3.79%。 跌幅：2021-2024年，跌幅共计52.28%。 跌幅：2024-2025年，跌幅17.16%。 跌幅：2021-2025年，跌幅60.47%。 实际涨幅3.79%，比我们的经验值要差一点，谨慎起见，我们再找一个小区——旭飞花园（下图），这个小区的楼龄更新一点，密度也更低一点，学校是一样的，看看最终涨幅： 
旭飞花园（1997-1999，已测楼盘，数据来自大家都说八卦岭宿舍跌的一塌糊涂，但是看完这组数据可能会刷新你房产投资的认知！）： 2015年单价在1.89-4.43万，均价3.16万。 2021年单价在7.97-13.33万，均价10.65万。 2024年单价在3.76-6.32万，均价5.04万。 2025年单价在3.32-6.09万，均价4.71万。 涨幅：2015-2024年，年化涨幅5.33%。 跌幅：2021-2024年，跌幅共计52.68%。 跌幅：2024-2025年，跌幅6.55%。 跌幅：2021-2025年，跌幅55.77%。 实际涨幅5.33%，比我们的经验值又要好一点。 需要着重强调，两个楼盘的跌幅都在60%左右，这个是比较恐怖的，因为大部分楼梯房小区的跌幅只在40%多一点，这边却高出了20%，主要原因是因为之前的学位炒作，导致2021年的基数太高了！ 附：后台经常收到粉丝要求测盘的留言，可以上拿铁说房公众号首页（下图），点放大镜后输入相关楼盘就能查阅测评文章。 
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