深圳房地产早报(3月18日)

根据深圳市住房和建设局及多家研究机构数据，深圳楼市 “小阳春” 行情已明确显现。二手房市场成为本轮回暖的主力军，呈现出 量价齐升 的态势；新房市场则表现为 结构性热销，刚需盘与豪宅盘两头热。

• 成交量：截至3月17日，本月一手住宅（预售+现售）累计网签 1380套；二手住宅累计网签 2473套 。头部中介机构实时签约数据显示，3月前两周签约量环比增幅分别高达 124% 和 30.7% 。
• 成交价：深圳乐有家门店成交均价已连续3个月止跌回稳，从2025年11月的 5.7万元/平方米 逐步涨至 6.2万元/平方米 。核心区优质房源的议价空间正在收窄，部分热门小区价格出现 小幅回升 。

1-2月深圳新房网签榜单显示，市场热销的核心驱动力是 “产品力+性价比”，价格从2万到20万全覆盖，刚需与豪宅市场均有亮眼表现。

• 刚需霸榜（次新/性价比导向）：网签量前五名中有四个楼盘均价在 4万元/㎡以下。龙岗的财富城二期以 2.77万元/㎡ 的均价网签127套位居榜首，显示出价格优势对刚需的强大吸引力。龙华的中建鹏宸云筑、宝安的珈誉玖玺等性价比高的项目也纷纷上榜 。
• 豪宅坚挺（核心地段/稀缺资源）：高端市场需求稳健。南山的后海沄玺花园（16.05万元/㎡）和元湾府（20.76万元/㎡）均进入榜单前十，表明高净值人群对核心地段稀缺资产的高度认可 。

本轮“小阳春”中，优质次新房和优质学区房表现尤为突出，成为带动市场情绪回暖的核心动力。

• 次新房率先企稳回升：楼龄新、品质好的小区价格反弹明显。典型案例包括：
• 华润城润玺一期：一套175平米的高层房源近日以
2850万
• 成交，单价比今年1月同户型上涨约
90万
• 。
• 宝中海纳公馆：89平米主力户型成交价从去年底的 820万 回升至 850万 左右 。

• 学区房需求积极释放：随着入学季临近，叠加价格回调，具备教育资源的房产关注度激增。
  • 福田百花片区：作为顶级学区代表，尽管楼龄老旧，但凭借实验学校等资源，看房量明显增加 。
  • 福田园岭片区：对口荔园本部及红岭中学的房源，如园岭花园，咨询量和成交量较节前显著增多。中介反映，一些优质“笋盘”成交周期缩短至 一周以内 。

1. 专项债支持存量房收储：财政部明确，2026年将落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，有助于 去库存 和 市场稳定 。
2. 城市更新“松绑”：深圳新启动的旧改项目原则上不再强制配建保障房，旨在为开发商减负，盘活存量项目。这一政策有望为核心区带来新的商品房供应，长期利好次新房市场的 供需平衡 。
3. 地铁14号线惠州段招标：项目前期方案研究服务已发布招标公告，虽为惠州段，但对深圳临深片区（如龙岗）的居住价值是 长期利好 。

• 市场逻辑：广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，二手房去化加快、挂牌量升幅减缓，重点城市房价跌幅明显收窄，刚需与改善、新房与二手房正形成 良性循环 。
• 建议：
• 关注次新：相比老旧小区，核心地段如华润城、宝中、红山等区域的次新房，在产品力和居住舒适度上更符合
“好房子”趋势
• ，在当前行情下保值增值能力更强 。
• 审视学区：随着入学政策调整和价格回调，顶级学区房性价比有所显现。对于有迫切入学需求的家庭，当前议价空间收窄前是 入市窗口期，但需注意区分“顶级学区”与“普通学区”的差异 。
• 置换窗口：对于持有非核心区、无优质产品力或稀缺属性的房产，当前市场热度提供了一个难得的 置换窗口，可借此机会置换到更核心的区域或更优质的次新楼盘 。

数据来源：深圳市住房和建设局、乐有家研究中心、南方都市报、每日经济新闻、第一财经