共享经济园区格局重塑！爆发点在深圳，不在上海

很多人觉得共享经济园区这事儿，上海应该是老大，毕竟金融中心、总部经济、国际化程度都摆在那，但你真去看这两年的动作就会发现，真正把这个模式跑通的，把增长速度拉起来的，是深圳，不是上海慢了，是深圳找到了一个别人没想明白的点，这个点让整个游戏规则变了。

上海做共享经济园区，思路还是传统的，先把物业拿下来，装修好，然后招商，卖的是空间和服务，这个逻辑没错，但问题在于上海的企业结构里，大公司、成熟公司多，这些公司要的是稳定性、品牌背书、长期合同，它们不太在意灵活性，也不需要频繁换地方，所以共享经济园区在上海更像是一个补充选项，不是刚需，增长自然就起不来。

深圳不一样，深圳的企业生态里，小而快的公司占了大头，这些公司可能三个月前还是五个人的团队，现在变成二十人，半年后可能又要扩到五十人，也可能缩回十个人，它们要的不是固定的办公室，是一个能随时调整规模、随时搬进搬出、成本还能控制住的地方，这种需求在上海不是主流，在深圳是常态，所以深圳的共享经济园区从一开始就不是在卖空间，是在卖弹性和确定性的组合，你不用担心租约到期怎么办，不用担心突然要扩张找不到地方，这个东西在深圳是刚需。

再往深了看，深圳的共享经济园区和上海比，还有一个更底层的不同，上海的园区是在做物业生意，深圳的园区是在做生态生意，这个区别听起来虚，但落到现实里就是真金白银的差距。

上海的园区，你租了工位，拿到的是一个干净的办公桌、稳定的网络、定期的保洁，服务到此为止，企业和企业之间基本不发生关系，大家各干各的，这个模式效率高，但天花板也很明显，因为企业不会为了一个办公桌付太多钱，你想提价，它就换地方了。深圳不是这么玩的，深圳的园区从第一天开始就在想，怎么让入驻的企业之间产生化学反应，这个团队缺技术合伙人，那个团队正好有人想出来单干，这家公司在找供应商，那家公司的产品刚好能对上，这些连接一旦发生，企业就不只是在租工位了，它是在买一个网络，买一个可能性，这时候它对价格的敏感度就会降下来，因为它知道这个地方能给它带来什么。

这个差别不是一开始就有的，是深圳在跑的过程中逼出来的，因为深圳的企业密度太高了，同一个园区里可能有做硬件的、做软件的、做供应链的、做出海的，它们本来就是一个产业链上的不同环节，只要你稍微推一把，让它们认识一下、聊一聊，合作就自然发生了，这个事情在上海很难复制，因为上海的企业更分散，行业跨度更大，你很难在一个园区里凑齐一条完整的产业链。

最能说明问题的是钱往哪里流，这两年你去看共享经济园区的融资情况，深圳的项目拿钱的速度明显快于上海，而且投的机构也不一样，上海的项目更多是地产基金在投，深圳的项目是产业基金和创投机构在投，这个区别背后是两套完全不同的估值逻辑。

地产基金看的是资产回报率，它会算你这个物业能租多少钱，空置率能控制在多少，现金流能不能覆盖贷款，这是一套很成熟的模型，但它的想象空间有限，因为物业就是物业，你再怎么运营，收入的天花板也是固定的。产业基金和创投机构看的是网络效应和平台价值，它们会问你这个园区能不能成为某个细分领域的聚集地，能不能产生规模效应，未来能不能做成一个产业服务平台，这个估值方式下，深圳的项目就比上海性感多了，因为深圳的园区确实在往这个方向走，它不只是在收租金，还在做企业服务、做产业对接、做资源整合，这些东西一旦跑通，想象空间就大了。

**小贴士：**如果你现在在看共享经济园区的投资机会，别只盯着一线城市的头部项目，深圳那些在产业聚集区附近、入驻率在70%以上、已经开始做企业间撮合服务的中型园区，可能更值得关注，因为它们已经跑通了模式，接下来就是复制和规模化的问题，这个阶段的项目，风险收益比往往是最好的，但你得看清楚它做的是物业生意还是生态生意，这个区别决定了它的天花板在哪里。