深圳的房地产市场到底了吗？未来会怎么走？
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一、开篇：核心观点
市场已完成筑底，进入“K型分化”复苏期。
看好“城市核心地段+顶级产品力”的稀缺资产。
二、四大信号分析
信号一：香港楼市上涨——资金先行，打破房价与工薪收入强关联的迷思。
信号二：政策定调——从“止跌回稳”转向“着力稳定”，确立“好房子”方向。
信号三：保障房与好房子共振——保障房冲击“老破小”，好房子虹吸改善需求。
信号四：豪宅成交火热——议价空间收窄、挂牌量回落，确认市场底。
三、最终推导与结论
四、受益方向与标的推荐
我们的核心观点非常明确：深圳楼市已经完成了筑底，正在进入“K型分化”的复苏初期。 在这个阶段，不是所有房子都能涨，但真正具备稀缺属性的优质资产，其价值重估的弹性将远超市场预期。
我们最看好的核心方向，是那些同时占据“城市核心地段”与“顶级产品力”的“双料冠军”。具体来说，我们重点推荐三大核心板块：深圳湾超级总部基地及周边片区、华侨城/香蜜湖传统豪宅区、前海核心区（桂湾、前湾），宝安中心区。
为什么我们敢在这个时间点做出这样的判断？我们基于四个最具代表性的市场信号，为大家庖丁解牛，推导出未来深圳房地产最可能的演进路径。
第一个信号：香港楼市的持续上涨。
香港房价已连续半年上涨，2月末中原地产领先指数年初至今累计+3.6%。更重要的是，香港已经率先扭转了“亏钱效应”，回到了房价上涨的“赚钱效应”里。这对深圳有什么启示？它打破了一个迷思——房价与工薪收入并非强关联。香港只有29%的家庭能买得起二手房，但这并不妨碍楼市反转。深圳核心区的定价权，同样掌握在拥有增量资金的那部分人手里。
第二个信号：“十五五”规划与2026年两会定调。
两会报告的核心表述，已经从2024年的“止跌回稳”转向了2026年的“着力稳定”。这是一个非常积极的信号——政策目标从“救急”转向了“构建长效机制”。而“控增量、去库存、优供给”以及首次写入政府工作报告的“好房子”建设，直接引出了我们最核心的判断：深圳房地产市场将进入史无前例的“K型分化”时代。
第三个信号：保障房与“好房子”的共振。
保障房将直接冲击“老破小”，而“好房子”将虹吸改善型需求。根据新规，未来房子的实际使用率可接近100%，这意味着同等产权面积，新房的使用体验相当于过去125平米的房子。这25%的差距，将直接转化为新房的定价权。
第四个信号：深圳豪宅市场的成交放量与价格企稳。 这是前面所有逻辑在市场上的最终投射。1000万以上二手住宅议价空间从12%收窄至9%，说明“笋盘”已被扫光；全市二手房挂牌量从9.5万套回落至8.6万套，供应压力持续缓解；1500万以上二手住宅成交占比首次突破5%，较此前翻倍。春节后，深圳二手签约量环比暴涨超过130%，看房量甚至超过了2024年“929”新政后的水平。
综合以上四个信号，我们的最终推导是：
第一，市场底已经确认。 深圳房地产已经告别单边下行，正在从“以价换量”的筑底阶段，转向“量升价稳”的弱复苏阶段。“连续三个月”的企稳在统计学上往往意味着趋势的扭转。
第二，分化是主旋律。 一条线向上，指向核心区、高品质、有稀缺性的“好房子”；一条线向下，指向远郊、老破小、无学区的普通房产。
第三，资金流向已经明确。 无论是香港的内地买家，还是深圳的豪宅成交，都指向同一个方向：资金正在向一线城市的核心资产聚集。
那么，最关键的问题来了：在未来的分化行情中，哪些方向、哪类标的，是弹性空间最大、最受益的？ 我们今天就把这个问题讲透，为大家梳理出未来深圳楼市最具投资价值的“金字塔尖”资产。
（二）每一个政策或者市场的变化对房地产带来的逻辑变化。
第一，香港的上涨对国内四个一线城市会起到什么作用？
上涨有没有大的关联性？会不会带动一线城市同步上涨？我会把这些逻辑梳理清楚。
首先，香港的房价已经从企稳到上涨，而且连续持续了一段时间，我们需要找到资料把这个时间周期完善一下。其次，我们要看这一波上涨里面，买家主要是哪些部分。另外，我们把香港的走势和我们国内四个一线城市的房价走势数据拿出来做对比，看看能不能得出一些不一样的结论和观点。
比如说，香港的房价到底会不会对内地一线城市起到一定的引领作用？
我们先来看一个现象。香港的房价对比国内一线城市的走势，其实相对来说是比较平稳的。这就带来一个好处——市场的情绪相对容易修复。因为我们都知道，买房这种东西，如果是作为投资品来看，很大程度上看的是情绪。在房价下跌的途中，下跌就会引发抛售，抛售又会进一步拉低价格，最后形成一个恐慌性抛售的负向循环，这就是所谓的"亏钱效应"的底线。但现在，香港已经率先扭转了这种亏钱效应，重新回到了房价上涨的赚钱效应里。而且，香港的房价已经连续半年处于上涨行情中。
我们还发现一个很有意思的点。目前中国内地一线城市的房地产市场，有一个和香港非常相似的成交回升的典范，那就是豪宅市场。香港那边，成交价在一千万美元以上的豪宅，总共卖出了81套，成交金额在15亿美元以上，这是自2025年第四季度的数据，创下了2021年以来的新高。这一点，其实跟深圳最近豪宅成交火热的状况是非常相似的。
那我们再来拆解一下，香港这一波上涨主要的因素是什么。
第一个很关键的因素是，香港的租金收益在短期内已经超过了房子的按揭贷款利率水平。也就是说，你现在买了房，就算不考虑房价涨跌，它已经能够产生正向的现金流了，是可以直接带来收入的。
但是，把走势对比一下我们会发现，香港的楼市跟国内四个一线城市的走势确实有一定的相关性，但这并不能保证或者说表明，香港涨了，国内就一定会跟着涨。而且香港有一个非常特殊的点，就是我刚才说的，它的租金收益已经在一段时间里超过了贷款利率，这一点是国内一线城市目前做不到的。所以我们去看香港楼市的涨跌，只能说存在一定程度的参考和相关性。
再看政策层面。其实香港已经取消了三项购买房产的印花税，这直接降低了买房的成本。第二点是降低了首付的成本，现在最低可以做到三成首付去买相应的房产。这一点跟国内的政策是比较类似的，都是通过降低购房门槛和成本来激活市场，从这个角度来说，确实有一定的指导意义。
第二，我们从这个案例里还能得出另一个关键结论：房价的上涨，其实跟普通家庭的收入、国民收入占比，还有居民的失业率，并不是强关联的因素。我们可以看到，在香港失业率上升、经济并没有发生巨大转变的情况下，楼市就已经发生了比较大的反转。这一点给了我们一个非常重要的印证——房价其实并不需要等着普通上班的工薪阶层收入提升了，才能被拉动。
因为数据摆在这里：在香港，只有29%的家庭有能力去接触二手房市场，而且他们往往要工作十多年的时间才能买得起房子。所以，这部分人群并不是购买力的主要参考因素。这两个关键数据——29%和"十多年"，值得我们记住。这也打破了一个我们以前可能存在的观点：就是总觉得国内的楼市要跌到大部分人、甚至50%的人都能买得起房的时候才算合理。现在看来这个预期是不现实的，更不用说四个一线城市的核心区域了。
那这次香港楼市主要的购买力来自哪里呢？数据指向的是"外面来的钱"，也就是外来买家，而且主要是从内地过去的资金在抄底购买香港房地产。这背后的主要原因，是香港在2024年取消了一个重大的税收政策。以前外来资金去香港买房，需要缴纳15%到30%的高额印花税，现在这个税费被取消了，这才吸引了很多资金过去。
所以整体来看，香港市场对国内一线城市有一定的映衬作用，但并不构成强关联。
最后我们来总结一下。香港楼市这一波的上涨，主要的购买力来自外部，特别是内地人去香港买房。核心的驱动力，一方面是前面提到的租售比，另一方面最主要的原因，就是香港取消了针对非本地户籍的那15%到30%的印花税。所以我们就会发现，香港的购买力其实是全球性的，也是全国性的。那对于国内的四个一线城市，特别是上海和深圳来说，如果未来继续放开限购，它们也必然会成为全国投资人群配置资产的目的地。
最终我们的结论是：
香港的走势和内地会呈现一定的相关性，但它有非常强的独立性，也有它自身的特殊情况。所以对国内四个一线城市的走势来说，香港的表现只能作为一个简单的参考，并不能保证香港涨，国内就一定会跟着涨。
第二，关于"十五五"规划中的房地产政策分析，主要分析的是"十五五"规划中的房地产政策对行业带来的变化。
十五五"规划中的房地产政策会起到什么作用，或者说我们能从中得出什么样的政策导向，会有什么影响，最后得到什么结论。今天我们把这里面的逻辑都梳理一遍。
首先我们要明确一个前提，每一个五年计划都代表着必须完成的目标，也就是说，所有的政策导向都是奔着实现、甚至超额实现目标去走的。
那这次的核心基调是什么呢？就是着力稳定房地产市场。政策层面其实已经很清晰了。我们可以看到，深圳作为中国的先行示范区，在"十五五"规划和最近的两会里，都明确提出了一项政策——"好房子"政策。这个"好房子"我们需要先确认一下，它确实是写入规划的。而且两会已经明确了好房子的政策方向，会议期间还有其他相关的表述，我们需要把这些都总结起来看。
既然叫"好房子"，那个"好"字就是它的核心。那好房子会带来什么样的变化呢？首先我认为，它既然出来了，对二手房、特别是周边二手房的走势会有一个很大的影响。因为它不仅在使用的体验上，还在得房率等一些关键指标上，做出了很大幅度的调整和提升。其次，好房子这个政策，它也是在促进房地产从追求数量到追求质量的一个根本性改变，让更多人能够改善居住环境，住上更好的房子，这也是促进房地产发展的一个方向，同时也是大家共同的心愿，所以我们需要顺应政策和人民的需求，选择好房子。
首先我们要看具体的政策内容。首要的题头就是"推动房地产高质量发展"，还有就是"加大保障和改善民生力度"。
其次，在具体的政策表述里，我梳理了三个重点：第一，是构建房地产发展新模式；第二，就是完善住房供应体系，也就是市场和保障协同发力，这个主要就是给在城镇中相对困难、或者住房困难的家庭，提供一个能够买到好房子的契机；第三，是全面提升居住的品质，加强这个"好房子"的建设，符合安全、舒适、绿色、智慧这四个基本要求。主要就是这三个点的宗旨。
我们先说保障体系的建设，它的目标是让暂时不容易买房的群体，也能在城镇买到房。
第一点，我们在政策文件里可以看到，加强保障这方面其实是首要的任务，其次才是好房子。在加强保障房建设这方面，最典型的就是深圳市，它已经开展了许多安居房、保障房这类房产的建设。深圳作为政策的排头兵，其实已经在借鉴国外一些先进的理念，然后构建了自己的一套关于保障房的体系。事实证明，这个保障房体系正在逐步成型。
那深圳的保障体系主要是什么呢？我们可以根据深圳每年的保障房，也就是人才房的数据来判断，这个规模其实是在显著扩张的。我们可以得到一个很明确的结论：深圳就是要打造"双轨制"，也就是比较高端的改善型住宅和保障房体系这两条腿走路，以此来进一步降低大家的购房门槛。
以下是相关数据的列表汇总，汇总的是2022年到2025年的一个情况。需要提前解释一下的是，在2025年的时候，有相当多的人才房项目出现了滞销的情况，因为房地产市场的下行和低迷，造成了2025年的供应量属于一个急剧下滑的状态。所以大家在看数据的时候，需要结合这个背景来看。以下是2022年到2025年房地产供应的数据：
2022年深圳保障房数据概览
2023年深圳保障房数据如下：
2024年深圳保障房数据如下：
需说明的是，以上项目数量主要统计的是配租型保障性住房（公租房+保租房）的新增供应情况，共计新增供应房源4.85万套。
2025年深圳保障房数据如下（截至2026年3月，全年最终统计尚未公布）
那我们发现，目前其实在销售的项目还有近三十个。这其实说明，在房地产下行周期中，政府反而以较强的力度在扩建保障房项目。从这里我们可以看得出，政府对于保障房项目和正常商品房项目这种"双轨制"的政策决心，是非常坚定的。当然，在"十五五"规划中也明确提到了这一点，这一切都是以政策为导向的。明确了政策要点之后，我们就可以预测，接下来的房地产市场基本也会形成一个分化的格局。
第一个原因就是，保障房入市会冲击到周边房产的价格。它主要冲击的是"老破小"这种刚需上车的群体。因为目前新房的保障房，加上"好房子"政策的推出，可以极大地提高保障房的质量。对比那些老破旧的房子来说，它是极具性价比、而且极具优势的。那这一定会影响到深圳二手房里面那些比较老的房子的成交。虽然说房子的价格也随着大盘潮起潮落，但影响是一定会有的。
其次，我们目前更加看好的是深圳核心区域的房地产。因为核心资产它不受保障房的冲击，或者说基本不受保障房的冲击。首先，它的购买人群完全不一样；其次，它所代表的区域和地段也是完全不一样的。我们简单来总结一下：保障房将会冲击"老破小"和相对偏远的房子，因为它们的购买人群基本上是重合的；而比较高端的核心区域的改善型住宅、豪宅型住宅，将会是这次保障房政策里面受影响最小、同时也是最明确的优质项目。
接着我们来看"好房子"政策。"好房子"的核心内涵就是"安全、舒适、绿色、智慧"。它的本质，是从"规模扩张"转向"质量提升"，从"住有所居"向"住有宜居"迈进。
好房子关键指标提升如下：
维度 | “好房子”新标准 | 政策细节与目标 - |
空间 | 层高不低于 3米 | 相比过去普遍2.8米，增加净高，提升空间感。 |
静谧 | 楼板隔声指标提升至 不大于65分贝 | 相比过去不大于75分贝，更有效地隔绝噪音。 |
适老 | 4层及以上住宅设置电梯 | 适应老龄化社会，解决“上下楼难”问题。 |
品质底线 | 落实“六不”、“六防” | “六不”：渗漏、裂缝、空鼓、反味、噪音、发霉；“六防”：沉降、火灾、燃气、触电、坠落、盗窃 |
政策要点详解方面，主要涉及到技术标准的革新，核心文件就是《住宅项目规范》。国家强制性规范《住宅项目规范》已于2025年5月1日起实施，从多个跟民生相关的维度划定了品质的底线。关键指标的提升如下：
但我们知道，"十五五"规划的房地产，是从规模的扩张转向质量提升的一个关键节点。相比之前那种无序的扩张，这次强调的是"提质"而不是"增量"。所以"好房子"，因为是"好"字在前、"房子"在后，我们也要看到，好房子的相关政策和相关的标准是不一样的。这也确实说明，国家是更加突出优质项目、改善型项目的发展的。因为住好房子是我们共同的心愿，我们都希望能住到更好的房子里去。那它在房子的硬性指标上，肯定是有比较大的提升的，要不然怎么能叫"好"呢？
所
以我认为，好房子的标准，不仅体现在层高、隔音、电梯这些方面，还有可能体现在目前新规里面的容积率、以及跟第四代住宅相关的内容，比如第四代住宅的建设、会所的建设，还有整体居住体验的提升。这里要补充一点，就是新规之后，房地产住宅的规划和使用率等等，已经得到了很大的提升，这一点是我们需要重点关注的。
假设未来房地产的使用率可以基本达到100%，那就意味着，现在买的房子的实际使用面积，要比之前同面积的产品至少要大了25%，这个数据可以说是完全颠覆性的。我们再来看，在同样的产权面积下，实际使用的面积大了25%，那就意味着成交的价格至少要高出20%以上，才能填补这个使用率带来的价值空缺。而且再加上好房子政策里其他维度的全面升级，那好房子将很有可能对老旧的房子形成比较大的影响和打击。只要好房子的价格跟二手房相比不会差得特别远，那老旧的二手房项目受到冲击的概率是极大的。
而且目前我们可以看到，房地产市场正处于一个比较底部的区间，甚至已经有了一些回弹的迹象。如果在上涨的区间里，好房子的上涨趋势一定也会更加明显。它不仅是因为房子好而在市场成交中得到客观的认可，也是对政策的一种兑现——因为你的房子好，所以你活该成交得贵。这跟你以前那种限价、或者说"7090政策"时代的体系是完全不一样的。这一点需要重点强调、重点说明。
最后是"十五五"规划房地产方面的总结。基于实物的工作，房地产政策主要有以上三点：第一，是房地产高质量发展，控制增量、提升质量；第二，是完善房地产的保障体系，让城镇中的非高收入群体能够买得起房，提升居住的品质；第三，就是着力发展好房子。其实这三点都体现出，房地产是以更高质量的发展为前提去做的。
我们重点说一下第二点和第三点，也就是保障体系和房地产的高质量发展。
第一，我们预测，对同片区、同地段的二手房，特别是"老破旧"二手房的冲击，将会是相当大的，会直接影响到这些房产的价格。就算房地产进入了上升周期，它也会被保障性住房，比如人才房、安居房的六折、半价这样的价格所拖累。所以在这样的政策背景下，我们不太建议持有太多"老破旧"的住房。一旦发现有进入上升趋势、有明显的放量成交和上涨的迹象，就需要尽快地去抛售、处理掉这些老房子。
目前深圳保障房周边的项目，很有可能已经逐渐受到了保障房的影响。趁现在市场上还有一定的预期差，我们希望投资者能够在未来尽快处理掉这类房产。因为保障房有一个解禁周期，目前的政策是十年的锁定期。也就是说，我们需要在未来五年左右，尽快地去处理掉这些房子，以免到了快接近解禁周期结束的时候，保障房对同价位二手房的冲击集中爆发，带来巨大的影响。
第二，对于好房子建设的加速。因为2026年是"十五五"规划的开局之年，我们预计，在这五年的周期之中，会建出来很多高质量的房子。也就是说，在2030年之前，将会有一大批高质量的"好房子"面市。这也跟目前深圳房地产的新规有很大的相似之处。这意味着，改善型的大户型住宅和豪宅市场，它们的成交量和成交价将会被极大地放开，没有了以前限价的那种约束，也会获得相对更加自由的市场空间。
而目前国家又重点提到了好房子的建设，所以只要是新建项目，只要是高质量的好房子，是不必惊慌的，而且这也是这五年重点的一个政策趋势方向。所以建议大家可以重点配置这一类资产。
启示一点，在国家的好房子建设规划中，其实并没有明确提到第四代住宅的建设。目前，第三代住宅跟第四代住宅在整体设计上还是有一些明显的差异和争议的。而且最近许多豪宅项目，也并没有采用第四代住宅这样一个建设方向。目前可以看到的产品，最多也就是能做到接近100%使用率的新规产品。但如果说房地产市场要继续把使用率做到100%、120%，或者推出更加颠覆性的产品，短期内政策并没有明确的支持，或者说在现有的政策指导下，这一点其实还不算很现实。
当然，如果想预防这一点，也可以选择那种具有独立性和特殊性的"超级项目"，也就是拥有稀缺性，这一点会更加能够抵御未来的变化。不过我相信，在"十五五"规划中没有明确提到的、关于好房子的第四代住宅内容，它应该不会成为房地产市场主要演变的方向。因为在别的地区，四代住宅已经比较多了，但深圳目前还是没有太多出现。而且在深圳，使用率方面也做了比较大的限制，并没有全面放开。所以四代住宅对目前已经入手或者即将入手的住宅的影响，我们可以保持一个相对保守的态度，不会说有一个翻天覆地的变化，也并不影响我们对市场入手或者选择优质标的项目的判断。
这里的选择建议很清晰：选择不投资跟人才房价格接近的住宅，以及"老破旧小"的住宅；建议投资有高端稀缺性、且符合政策导向的好房子。以政策为引导，很大概率可以实现资产的保值和增值，会取得不错的价值回报，至少要比那些没有政策支持的老破旧房子要高得多。
第三，关于刚刚结束的两会中的房地产政策分析,"十五五"规划的拓展和呼应
主要分析的是两会中的房地产政策对行业会起到什么作用，或者说我们能从中得出什么样的政策导向，会有什么影响，最后得到什么结论。今天我们把这些内容梳理一下。
这次两会的房地产政策，我们可以从以下几个方面来看：
- 政策基调：从"止跌回稳"转向"着力稳定"
- 核心任务："控增量、去库存、优供给"
- 存量盘活：鼓励收购存量商品房用于保障房——这个其实和两会提到的保障体系建设是相呼应的
- "好房子"建设首次写入报告
首先我们看到，这次两会是没有提"止跌回稳"的，而是说"着力稳定"房地产发展。那我也整理了历史上五次明确提到"止跌回稳"的重要会议，可以对比一下这个提法的演变过程。好房子这次被纳入重点，而且是首次写入报告，这代表政策的动能和推进力度是在加强的。
历次重点会议提及"止跌回稳"统计
根据公开信息梳理，从首次提出至今，中央重要会议共5次明确提及"止跌回稳"（按时间顺序）：
序号 | 时间 | 会议/文件 | 核心表述 |
1 | 2024年9月26日 | 中央政治局会议 | 首次提出"要促进房地产市场止跌回稳" |
2 | 2024年12月 | 中央经济工作会议 | "持续用力推动房地产市场止跌回稳" |
3 | 2025年3月 | 全国两会《政府工作报告》 | "持续用力推进房地产止跌回稳" |
4 | 2025年6月13日 | 国务院常务会议 | "更大力度推动房地产市场止跌回稳" |
5 | 2025年8月18日 | 国务院全体会议 | "采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势" |
两会的总结
最后我们总结一下，两会的内容其实很多都是对"十五五"规划的拓展和呼应。我们可以看到，关于房地产的表述，从之前的"止跌回稳"首次变成了"着力稳定"房地产市场，这个其实是一个积极的信号，我们判断这代表政策的方向是偏积极的。
其次，"好房子"首次写入政府工作报告，这已经是把好房子作为明确的政策导向了。今年的许多项目呢，也会以好房子作为一个契机来展开。相信从产品的设计上、从政策上、从产品的不同指标和规范上，跟以前相比会有很大的变化。以前可能有很多限制，但现在可能有更多的空间来发展、来做好产品。在赠送面积、房子的尺寸这些方面，我们已经看到了政策的松绑和放开，相信今年也会持续这样的状态。
通过这个我们也更加认识到，今年就是"好房子"政策真正实施和落地的一年。我们继续看好好房子的发展，那延伸到深圳来说，就是会有更多的好项目。因为这个好房子的政策，它主要是针对新房的，比如它提到的绿色、环保、宜居，还有层高三米以上的限制等等，这些老房子已经没有办法做到了。所以这些政策其实就是写给新房的。我们补充这一点：它其实更加利好的是深圳新房的优质房源。
第四，关于刚刚结束的豪宅市场成交火热分析，火热是一个事实，豪宅在上涨。
主要分析的是豪宅市场成交火热会起到什么作用，或者说我们能从中得出什么样的积极影响，以及这个火热情况是否属实。今天我们把这些内容梳理一下。
豪宅市场成交火热
首先我们要明确，一手豪宅的火热成交是客观事实。但二手豪宅的成交趋势，需要我们进一步分析。
我们看到市场有一个非常积极的变化，就是在去年的十一月底到今年一月份的这段时间，豪宅市场其实是热销的。比如深圳的话，有三个顶级的豪宅盘，销售情况相当好，甚至出现了80%以上的去化率。这个能不能看作是一个明显的信号？在没有任何政策驱动的情况下，市场的优质资产、核心资产正在被资本、被大众所重视，市场的优质资产正在自发地进行自我修复，而且豪宅市场也得到了比较大的情绪修复。这个是需求方面、也就是购买力方面的表现。
还有一个应该看到的是数据方面，国内四个一线城市，其中的上海信心指数出现剧烈回升，深圳也有比较大的回升迹象。所以我们可以重点关注核心区的优质资产，它出现了逆势成交放量的这样一个情况。还有一个点就是，我们要密切关注豪宅市场笋盘的成交情况。因为在好房子政策提出之后，我们看到优质资产被成交是一个表象，但具体到购买力的上涨，不仅是一手房的上涨，还是二手房的一个普涨情况带来的成交量的火热，这出现了整体成交量的回升，特别是优质资产的回升。
深圳二手豪宅议价空间缩窄
首先，我们可以根据上方的四张图看到，第一张图是二手房的议价空间。我们可以看到，一千万以上和1500万以上这两个价位的议价空间在持续收窄。这个和我们之前在数据中发现的"二手房的笋盘只有一到两套，卖完之后就是正常二手房的挂盘"是相吻合的。现在的阶段是属于二手房的笋盘已经被处理掉了，正常的卖方业主的议价空间在变窄，这个其实就是一个比较明显的企稳信号。
我们再看到第二张图，是深圳二手房挂牌量走势（2025年1月到2026年3月）。新增挂牌量也出现了逐月下降的趋势。贝壳找房APP今年1月新增挂牌房源9395套，是自2024年"929"新政以来首次低于1万套。对比2025年3月的高峰来看，新增挂牌量已经砍半。供应端的压力有所减少，对市场企稳有一定的积极作用。
在豪宅的议价空间持续收窄的同时，二手房的整体挂牌量也出现了缩减的趋势。从2025年4月最高峰的18815套，回落到现在最低只有八千到九千套，出现了明显的下降趋势。总的挂牌量也从高峰的95000套左右回落到了8.6万套左右。
豪宅成交占比扩大
我们再看到，今年的二月份，豪宅成交占比有一个明显的拉大。特别是售价在八百万以上的这一部分，还有1500万以上的这个部分，也出现了明显的变化。1500万以上的豪宅成交量首次突破5%。所以可以证明，豪宅的成交市场是相当火热的。
在目前这样的市场情况下，能够达到以上的数据是不容易的。我们知道二月份其实不是"小阳春"的大月，但这已经是一个我们观察到的比较明显的信号。
再看到2026年到目前为止的成交占比，我们可以发现1500万以上的豪宅成交出现了翻倍以上的增长，可以说成交情况相当火热。
另外我们可以看到，乐有家数据研究中心给出的数据显示，很多地方包括核心区域已经出现了价格的回暖，甚至有涨超10%以上的。像香蜜湖片区作为传统的豪宅片区，还有福田百花作为高端教育学位房区域，都已经有非常明显的回暖。乐有家数据研究中心给出的门店成交数据，也是出现了一个比较大的涨幅。这个涨幅其实是更偏向于高端住宅的，所以它的拉动会更加明显。因为乐有家门店的成交数据，对于中高端的成交占比是更高的，所以它主要更多体现的是中高端住宅的成交均价，其实是出现了比较大的涨幅。这更加可以说明，目前市场议价空间在持续缩减，换一个角度来说，这其实就是已经涨价的一个事实。
大家要理解"连续三个月"在统计学和楼市心理层面的意义。它往往意味着一个趋势的扭转。在2025年下半年，很多人还在讨论"什么时候是底"，但现在，这个"底"的轮廓在数据上已经变得非常清晰。
2月深圳乐有家门店成交的均价，甚至因为中高总价房源成交占比增多，结构性涨至6.2万元/㎡。虽然我们常说"结构性上涨"不代表全面涨价，但它反映了市场上最敏锐的那批资金——改善群体，已经开始入场了。
关于豪宅成交火热的总结
最终，我们从多个维度看到了深圳豪宅成交火热的事实。首先是一手豪宅，在三个顶级红盘的催动作用下，可以看到成交是非常火热的。甚至在二月份左右，深圳的成交TOP10里面，豪宅的成交也是超过了半壁江山。特别是中信的东角头和深圳湾这两个盘，成交在年初有三十多亿元，两个盘加起来的总额，所以说成交是非常火热的。
那我们再看到二手豪宅的市场。首先是看到了二手豪宅议价空间的一个持续缩窄，议价空间从12%缩减到了9%。其次是深圳二手房总的挂牌量走势，也是出现了连续多个月回落的情况。在每个月挂牌量持续缩减的情况下，总的挂牌量也出现了明显下降的趋势。如果再剔除坪山等比较偏远的区域的挂牌量，那这个挂牌量缩减的趋势将会更加明显。
其次，我们看到从年初到现在，二手豪宅的成交占比骤然增加，豪宅成交的占比是相当大的。甚至我们对比十二月到一月和二月的数据之后，我们发现1500万以上的豪宅成交量是出现了成倍的增长。
所以从以上三个点来说，我们可以客观地证明，目前深圳豪宅市场成交火热是一个事实。而且众多数据表明，豪宅的价格正在上涨，且已经领涨了两到三个月，有了一定的延续性。
"连续三个月"在统计学和楼市心理层面的意义，它往往意味着一个趋势的扭转。我们需要重点关注底部扭转的逻辑变化。
（三）关于未来走势推导的分析报告
深圳的房地产市场到底了吗？未来会怎么走？这是最关心的一个问题
基于我们刚才梳理的四个最具代表性的市场事件与政策信号，以最缜密的逻辑，为大家庖丁解牛，推导出未来深圳房地产最可能的演进路径。
这四个信号分别是：第一，香港楼市的持续上涨；第二，“十五五”规划确立的房地产高质量发展新范式；第三，2026年两会政策基调从“止跌回稳”向“着力稳定”的转变；第四，深圳豪宅市场成交放量与价格企稳的微观验证。
我们将逐一剖析这四个信号背后的深层逻辑，最终为您的资产配置决策提供参考。
第一部分：香港楼市的“镜像效应”——资金先行，但非强关联
首先，我们来分析第一个信号：香港楼市延续量价齐升，内地买家成重要支撑。
很多投资者会问，香港涨了，深圳是不是一定会跟着涨？我们的结论是：香港的走势对深圳有重要的“镜像效应”和资金指引作用，但不能简单推导为“香港涨，深圳必涨”。
为什么这么说？我们来拆解一下香港这一轮上涨的核心逻辑。
第一，租金回报率与按揭利率的“剪刀差”逆转。目前香港的租金回报率约为3.6%，已经高于3.31%的新造按揭利率。这意味着房产开始产生正向现金流，“以租养贷”的需求被彻底激活。这一点，是深圳乃至内地一线城市目前尚未全面实现的。
第二，也是最重要的一点，政策的“开关”效应。自2024年2月全面“撤辣”（取消三大印花税）后，内地买家去香港购房的成本大幅降低了15%-30%。这才是香港楼市成交放量的直接推手。我们看到的数据也验证了这一点：在5000万港元以上的豪宅市场，内地客户占比近70%。这说明，香港这一轮的购买力，本质上是“外来资金”的集中释放，特别是内地资金的南下抄底。
那么，这对深圳有什么启示？
启示一：打破“房价与工薪收入强相关”的迷思。 香港的数据显示，即便在失业率波动、经济尚未发生巨大转变的背景下，楼市依然可以因政策驱动和外来资金而发生反转。房价的定价权，更多地掌握在拥有增量资金的那部分人手里，而非普遍意义上的工薪阶层。我们过去认为房价要跌到大部分人都买得起才算合理，这个预期在核心一线城市是不现实的。
启示二：深圳是全国资金的“目的地”。 香港的上涨证明了一点：只要政策放开（如取消高额印花税），全国乃至全球的资金会迅速流向核心区域的优质资产。对于深圳而言，尤其是前海、深圳湾、华侨城这样的核心区域，一旦未来限购政策有进一步的边际放松，它们必然会成为全国范围内寻求资产保值增值的投资人群的配置目的地。
所以，我们的结论是：香港的上涨，为深圳提供了一个“政策驱动+资金驱动”的范本。它告诉我们，核心城市的资产价格，对外来政策和资金极其敏感。 虽然两地市场有独立性，但香港的活跃度，尤其是豪宅市场的热度，对深圳市场情绪是一个积极的外溢信号。
第二部分：“十五五”规划与两会定调——房地产的“K型分化”元年
接下来，我们分析第二个和第三个信号，即“十五五”规划和两会政策。这两个信号必须结合起来看，因为它们共同描绘了未来五年房地产发展的顶层设计。
大家注意，两会报告的核心表述，已经从2024年的“止跌回稳”转向了2026年的 “着力稳定” 。这是一个非常积极的信号。它意味着，经过一年多的政策发力，市场的系统性风险已经得到初步控制，政策目标从“救急”转向了“构建长效机制”。
而这个长效机制的核心，就是 “控增量、去库存、优供给” 三位一体，以及首次写入政府工作报告的 “好房子” 建设。这直接引出了我们最核心的判断：深圳房地产市场将进入史无前例的“K型分化”时代。
1. 保障房的“冲击”与“托底”
“十五五”规划明确提出完善住房保障体系，深圳作为先行示范区，保障房的建设力度我们有目共睹。虽然近期深圳出台了新政，明确新启动的旧改项目原则上不再强制配建保障房 ，但这并不意味着保障房建设的放缓，而是供给模式的转变——从“开发商配建”转向“政府统筹、多元收购” 。
这带来了一个直接的后果：保障房（包括人才房、安居房）将与市场上的“老破小”和远郊刚需盘形成直接竞争。
逻辑推导： 保障房以其六折、半价的价格优势，叠加“好房子”政策的品质提升，对同片区的“老破小”构成了降维打击。它们的购买人群高度重合。即使市场进入上升周期，“老破小”的定价也将被保障房的“锚点价格”死死拖住。
结论： 对于没有顶级学区、没有核心地段、没有高品质社区加持的“老破小”、“老破大”，我们建议投资者在未来市场情绪修复、出现放量成交的窗口期，尽快进行资产置换。因为随着保障房十年锁定期临近，未来潜在的抛售压力是巨大的。
2. “好房子”的“引领”与“虹吸”
再看“好房子”政策。这是今年最大的变量。从层高3米、隔音标准、电梯配置，再到全屋智能的推广 ，国家正在用强制规范推动住宅品质的全面升级。
逻辑推导： 根据新规，未来房子的实际使用率将大幅提升，甚至可以接近100%。这意味着，同样是100平米的产权面积，新房的使用体验相当于过去125平米的房子。这25%的使用率差距，加上绿色、智慧、舒适的全新居住体验，将直接转化为新房的定价权。
结论： 只要“好房子”的定价没有与周边老旧二手房拉开差距，它将极大地虹吸市场上的改善型需求。未来的上涨周期中，“好房子”的涨幅将领跑全市。它的价格将不再受制于“7090政策”时代的旧规产品，而是由市场对高品质的认可度来决定。核心区域的优质改善型住宅、豪宅，将是本次政策调整中受益最明确、受影响最小的优质资产。
第三部分：豪宅成交火热——市场自发的“价值发现”与“企稳信号”
最后，我们来验证第四个信号：深圳豪宅市场成交持续放量，价格显现企稳信号。 这是前面所有逻辑推导在市场上的最终投射，也是最值得我们重视的微观证据。
为什么我们如此看重豪宅市场的表现？因为它是最敏锐、最聪明的资金用真金白银投票的结果。
我们来看几组硬核数据：
议价空间收窄： 深圳1000万以上二手住宅的议价空间，已经从2025年的12%收窄至9%。这说明什么？说明市场上的“笋盘”已经被扫光，剩下的业主心态开始企稳，不再接受大幅砍价。这在统计学和心理层面，往往意味着 “底部”的轮廓已经非常清晰。
挂牌量持续回落： 全市二手房挂牌量从高峰期的9.5万套回落至8.6万套左右，新增挂牌量更是较去年高峰“腰斩” 。供应端压力的持续缓解，为价格企稳提供了坚实的基础。
成交结构上移： 2026年1-2月，深圳1500万以上二手住宅成交占比首次突破5%，较此前翻倍。这不仅仅是“结构性上涨”能简单解释的，它反映了市场上最敏锐的那批改善群体，已经开始入场了。春节后的市场数据进一步印证了这一点：3月以来，深圳二手签约量环比暴涨超过130%，看房量甚至超过了2024年“929”新政后的水平 。
价格端率先企稳： 在成交量排名前20的楼盘中，超半数挂牌均价开始回升，渔民村的涨幅甚至达到4% 。百花、香蜜湖等传统豪宅及优质学区板块，已经出现了超过10%的价格回暖。
我们的最终推导与结论：
综合以上四个维度的分析，我们可以清晰地描绘出深圳房地产未来的走势图：
第一，市场底已经确认，分化是主旋律。 我们判断，深圳房地产市场已经告别了单边下行的走势，正在从“以价换量”的筑底阶段，转向“量升价稳”的弱复苏阶段 。但这种复苏不是普惠性的，而是“K型分化”的。一条线向上，指向核心区、高品质、有稀缺性的“好房子”；一条线向下，指向远郊、老破小、无学区的普通房产。
第二，政策底已经夯实，转向是定心丸。 “着力稳定”的定调和“好房子”的落地，为市场注入了最强的确定性。政策不再仅仅是托底，而是开始引导市场向高质量方向发展。对于符合政策导向的优质项目，未来的发展空间是巨大的。
第三，资金流向已经明确，核心是硬通货。 无论是香港的内地买家，还是深圳的豪宅成交，都指向同一个方向：资金正在向一线城市的核心资产聚集。 在全球资产荒的背景下，深圳核心区的高品质住宅，其穿越周期的能力正在被重新定价。
给投资者的建议：
对于“老破小”和非核心区房产： 充分利用当前市场情绪修复的窗口期，坚决调仓，置换升级。
对于核心区优质房产和“好房子”： 长期持有，它们是您资产组合中的“压舱石”。如果出现因市场情绪波动导致的价格回调，那是难得的配置机会。
正如我们看到的，“连续三个月”的企稳在统计学上往往意味着趋势的扭转。深圳楼市的这个“底”，已经在数据上变得非常清晰。而且房地产已经经过了五年的下跌，比如深圳这样的核心城市都从高位下跌了超过40%， 现在的价格相当于2016-17年的水平，已经属于底部的区域了。所以我们坚定看好未来深圳房地产和未来的前景。接下来我会推荐在底部布局中逻辑变化和弹性空间最大的，也就是最受益的方向。
（四）逻辑变化和弹性空间最大的，最受益的方向。
从宏观政策、市场情绪、资金流向等多个维度，为大家拆解了当前深圳房地产市场的底层逻辑。我们的核心结论是：深圳楼市已经完成了筑底，正在进入“K型分化”的复苏初期。 在这个阶段，不是所有房子都能涨，但真正具备“阿尔法”属性的优质资产，其价值重估的弹性将远超市场预期。
那么，最关键的问题来了：在未来的分化行情中，哪些方向、哪类标的，是弹性空间最大、最受益的？ 我们今天就把这个问题讲透，为大家梳理出未来深圳楼市最具投资价值的“金字塔尖”资产。
核心结论：拥抱“核心区+好房子”双轮驱动的稀缺资产
我们的结论非常明确：未来深圳房地产市场弹性最大的方向，是那些同时占据“城市核心地段”与“顶级产品力”的“双料冠军”。 它们将是政策红利、资金流向和居住升级需求三者共振的最终载体。
具体来说，我们从三个层面来界定这类资产：区域维度、产品维度和资源维度。
一、 区域维度：从“核心区”到“超级核心区”的收敛
大家知道，深圳的城市发展是多中心的。但在房地产的“K型分化”时代，资金会向最稀缺、最确定的区域极度收敛。哪里是深圳最稀缺的“皇冠上的明珠”？
我们判断，未来的弹性之王，将集中在以下“超级核心区”：
深圳湾超级总部基地及周边片区：这里是深圳的“绝对核心”，集总部经济、国际交流、滨海生活于一体。中信城开·东角头项目的热销已经证明了这一点。这个片区的稀缺性在于：不可复制的海景资源 + 顶级的城市配套 + 纯粹的高端圈层。这里的房产，不仅是居住空间，更是身份象征和资产压舱石。未来随着超总规划的逐步兑现，其价值天花板将被不断抬升。
华侨城/香蜜湖传统豪宅区：这两个片区拥有深圳最成熟、最低密的豪宅氛围，以及顶级的教育资源（如香蜜湖的学区）。它们的稀缺性在于：深厚的人文积淀 + 不可再生的自然资源（燕栖湖、香蜜湖）+ 顶级学区溢价。百花片区的价格回暖已经说明，即便在市场调整期，顶级学区和居住环境叠加的房产，依然是最抗跌、最先反弹的品种。
前海核心区（桂湾、前湾）：前海是国家级战略平台，是深圳未来的“新中心”。虽然目前还在大规模开发中，但其规划能级、产业定位和制度创新是其他区域无法比拟的。这里的弹性在于：巨大的发展潜力和政策红利空间。随着前海基础设施的完善和产业人口的导入，前海核心区的优质住宅将享受城市发展带来的最大红利。特别是那些紧邻公园、水廊道、地铁枢纽的项目，未来成长空间巨大。
结论一： “超级核心区”内，任何符合“好房子”标准的新盘或次新盘，都是我们优先配置的首选。它们的价格弹性，将远高于其他区域的同类产品。
二、 产品维度：从“好房子”到“顶豪”的梯度价值
“好房子”是政策明确鼓励的方向，但“好”也有不同层级。我们需要区分哪些“好”是真正的定价权来源。
第一梯队：顶豪——拥有绝对定价权
这类产品对应的是深圳金字塔尖0.1%的人群。它们的特征包括：绝对核心的地段、独一无二的景观资源（如一线无遮挡海景）、顶级的建筑设计（如国际大师操刀）、超高的品质标准（如全屋顶级精装、恒温泳池、私人会所）、极致的私密性和服务（如顶级物业管家）。
例如，华侨城的波托菲诺纯水岸，以及近期热销的东角头、深圳湾项目。这类资产不受市场周期的短期扰动，它们的价格是由少数超高净值人群的“收藏需求”决定的。随着“好房子”政策推动普通住宅品质提升，顶豪的稀缺性和溢价能力反而会被进一步强化。 因为普通住宅的品质提升，只会让“好房子”成为新的基准线，而顶豪则是在基准线之上，继续向上突破天花板的存在。
第二梯队：核心区改善型“好房子”——拥有最大弹性空间
这类产品是未来市场成交的中坚力量，也是我们建议投资者重点关注的“弹性最大的方向”。它们位于核心区或次核心区，符合“好房子”的所有标准：层高3米以上、高得房率（接近或超过100%）、绿色智慧社区、优质户型设计、完善的社区配套（如泳池、健身区、儿童乐园）。
它们的弹性来源是什么？
产品代际差带来的定价权： 相对于周边楼龄10年以上的二手房，这类新房在使用体验上有着代际的碾压优势。正如我们之前测算的，同样产权面积，实际使用面积多出20%以上。这意味着，即使其单价高于周边二手房价20%-30%，对于追求居住品质的改善型买家来说，依然是极具性价比的选择。这种“产品溢价”是实实在在的，是市场愿意买单的。
政策红利： 这类项目是“好房子”政策落地的直接受益者，在审批、建设、销售等环节都会得到政策支持。市场对这类资产的认可度，也会随着政策宣传而不断提升。
资金聚焦： 改善型需求是当前市场最确定、最强劲的购买力。卖掉“老破小”置换“好房子”的人群，以及从香港、内地其他城市涌入深圳的资金，都将目光聚焦于此。供需关系决定了这类资产的弹性最大。
结论二： 在超级核心区内，符合“好房子”标准的改善型四房、大平层，是弹性最足、最值得配置的品种。它们既有顶豪的地段背书，又有“好房子”的品质加持，同时总价门槛相对顶豪更低，承接的购买力基数更大，未来流动性也更好。
三、 资源维度：稀缺资源的叠加效应
除了地段和产品，我们还需要关注那些不可复制的稀缺资源带来的叠加效应。
顶级学区： 深圳的教育资源不均衡是长期存在的。那些拥有四大名校、八大名校等顶级学区，同时又符合“好房子”标准的次新房或新房，将是“学区+品质”双轮驱动的稀缺资产。百花片区的价格回暖就是最直接的证据。
不可复制的自然资源： 一线海景、永久性公园景观、城市核心的山景或湖景。这些资源是无法复制的，随着时间的推移，其价值只会越来越高。
低密度的居住环境： 在深圳这个高密度城市，容积率低于3.0的纯粹居住社区，本身就是一种稀缺资源。特别是那些位于核心区、拥有大社区园林的低密楼盘，其居住舒适度和稀缺性都决定了其穿越周期的能力。
结论三： 当“超级核心区”+“好房子”+“稀缺资源”三者叠加时，就构成了深圳楼市最坚固的“价值金三角”。这类资产在任何市场周期中，都是最抗跌、最先涨、涨幅最大的。
最终投资建议：
基于以上分析，我们给出以下明确的投资策略建议：
首选方向： 重点关注深圳深圳湾、湾超总、华侨城/香蜜湖、前海超级核心区板块内，由品牌开发商打造的、符合“好房子”标准的大平层改善型住宅（150平米以上）。如果项目同时拥有一线海景/公园景观或顶级学区，则视为最高优先级。
次选方向： 如果无法触及上述核心区，可以关注次核心区（如宝中、南山后海等）内，由优质开发商打造、符合新规的“好房子”标杆项目。这类项目虽然地段稍逊，但凭借产品力的代际优势，依然能吸引本区域的改善人群，具备不错的弹性。但需需选择片区内品质明显领先的“鹤立鸡群”式项目。
存量配置策略： 对于已经在核心区持有优质次新房的投资者，如果其房产楼龄在10年以内、品质尚可，建议长期持有，享受核心区价值提升的红利。但如果持有的房产属于“老破小”或非核心区的普通房产，应坚决利用当前市场情绪修复的窗口期，置换升级到上述优选方向。
风险警示： 远离远郊、无学区、无品质的“三无”房产；远离楼龄超过15年且无重大改造可能的“老破大”；远离与保障房价格区间高度重合的刚需盘。
总结：各位投资者，深圳房地产市场的“黄金时代”已经结束，但“钻石时代”正在开启。未来能跑赢大盘的，不再是那些跟随普涨的“水货”，而是那些真正具备稀缺价值、符合时代需求的“硬核资产”。“核心区+好房子”双轮驱动的稀缺资产，将是穿越周期、实现资产保值增值的最优解。
符合“核心区+好房子”双轮驱动的稀缺资产的项目标的推荐：
刚才我们明确了未来深圳楼市最具弹性的方向——“核心区+好房子”双轮驱动的稀缺资产。现在我们就结合最新的市场情况，将具体的项目标的按梯度梳理出来
第一梯队：中信信悦湾，超角头
第二梯队：深圳湾沄玺，深圳观潮，安缇雅苑，深湾玖序，海晏府
第三梯队：半岛城邦，恒裕等
