前两天，我上海的闺蜜问我:深圳楼市现在怎么样？翘尾了吗？

我说:“客户咨询都忙不过来。”

年后的市场行情明显向好了。

闺蜜却说那为什么我上海这个房子还是卖不出去，虽然这段时间看房的比原来多了，但是一个谈价的都没有。

闺蜜要卖的房子在上海的郊区，当时说急卖，租都不租了。但是又不想降价割肉，结果挂了快大半年，都没有谈价的。

我去年就跟她聊过，这个房子在郊区，去那里接盘的群体，图的就是一个有性价比，房子便宜。

你这时候卖房子价格没有优势的话，压根儿就卖不出去。

如果不想割肉那就做好长期准备，一时半会儿房价涨不到郊区的，先把房子租出去慢慢等。

但是，闺蜜总觉得她的房子卖这个价格已经很便宜了。

因为她拿来参考的价格是当年高峰期房价和自己入手时候的价格。

她说:“我知道行情不好，有人急卖要割肉放血，但是也有人平进平出，还有人现在也能赚钱卖掉。我不想着赚钱，只想不割肉卖掉不过分吧！”

我跟她说:“你怎么想的不重要。重要的是你的房子在市场上，大家的共识里就是属于需要割肉放血才能卖掉的那一类。”

为什么？

因为闺蜜这套房子的买家有很多的替代品可以选择，这套不行换下套。

不稀缺，不唯一，你要如何卖的上价格？

说回深圳，刚过去的这个周末，深圳一二手住宅成交量预估突破1300套。

乐有家门店二手签约量环比激增132%，创下2024年3月底以来单周新高。

贝壳那边更猛，3月8日妇女节当天，单日签约量直接创下近一年新高。

看房的人更是挤爆了中介门店——二手看房量达到2024年10月中旬以来的最高点。

我的朋友圈里又开始刷红色喜报了。气氛确实热起来了。

事实是，目前深圳有30个片区业主报价上调，但还有48个片区仍在下跌。涨跌比差不多是三七开。

涨幅最高的西乡，也就涨了3.6%。香蜜湖、龙城这些地方，涨幅在1%左右。而罗湖的万象城片区，直接跌了4.8%。

更扎心的是科技园——这个深圳的产业高地，报价也跌了3.9%。

为啥？高总价、高门槛，加上互联网行业调整，有些业主急着套现，只能降价。

所以你看，涨的是真涨，跌的也在跌。

现在的市场早就不是一条心了。

深圳湾现在均价19.3万/㎡，龙岗坪地2.9万/㎡。价差拉到6.7倍，这还是在同一个城市。

我们这几天帮会员谈价，核心区的一些业主已经开始硬气起来了，有一个业主中间接了几个中介电话更是当场撤盘不卖了。

但是外围的新盘，降价100万。

你看，分化，比想象中来得更残酷。

还有人说深圳房价今年要大涨20%，我觉得要拆开看！

我的对深圳全线大涨没那么乐观。

这轮回暖和以前不一样。

2020年那会儿，是刚需和改善一起冲，市场全面开花。

2021年小阳春，日光盘遍地都是。

但这次呢？

2月深圳二手住宅均价6.2万/㎡，连续三个月上涨。看着挺猛。可仔细看成交结构——总价800-1000万的改善房源成交占比提升了4.1个百分点。

说白了，是有钱人在买核心区的房子，把均价拉上去了。

另一边，总价300万以内的房源，成交占比也冲到33.6%，创近半年新高。

刚需在捡漏，改善在抢筹，中间那批不上不下的房子，依然没人搭理。

这种“两头热、中间冷”的结构，撑不起全线大涨。

现在的逻辑已经变了——房子不再是“买了就能涨”的资产，而是“买对了才能涨”的筹码。

闺蜜最后问我：“佳白，你还有没有好办法？”

我说：“那不然你把你房子搬到核心位置吧，这样肯定比现在价格高。”

写在最后

在深圳买房，最怕什么？

不是买不起，而是买错。

买错板块，五年涨不动，别人赚钱你站岗；买错户型，住着憋屈，想换时才发现根本卖不掉；最怕的是杠杆拉满，月供压顶，不敢辞职不敢病，日子过得紧绷绷。

房产是低频交易，大部分人一辈子只买一两次。正因为经历少，所以更容易被带节奏——看到成交数据慌了，刷到涨价贴急了，稀里糊涂就下了定。等到反应过来，已经晚了。

这就是我做付费咨询的初衷。

在你做出决定之前，帮你算清楚三笔账：

第一，买哪里才安全？ 哪些板块真有支撑，哪些只是虚火，我帮你筛一遍。

第二，这套房未来好卖吗？ 现在住得舒服不够，几年后谁来接盘，我帮你提前看。

第三，你的现金流扛得住吗？月供留多少余量，才能睡得好觉，我帮你算明白。

一套房，押上的是家庭大半积蓄和未来十年的生活。选对了是资产，选错了是包袱。