深圳旧改新规落地:好房子来袭与旧改梦破灭

3月1日，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》的通知，新政自2026年3月16日起实施，有效期5年。这份新规既是深圳对城市更新政策的深度优化，为存量旧改激活按下“加速键”，预示着好房子供应浪潮来袭，但也为过往超高容积率旧改划下句点，宣告一众旧改憧憬的破灭...

此次新政的出台，核心是为了落地落实《住宅项目规范》的硬性要求。回顾2025年，住房城乡建设部于5月发布的《住宅项目规范》中，明确居住街坊的住宅建筑高度上限为80米，容积率核定为3.1；同年10月，深圳提出建筑高度超80米的住宅项目，需在土地供应、消防审查等环节征求消防救援部门意见，确保与城市消防能力匹配。

这一系列政策的落地，不仅意味着超高层住宅将逐步退出深圳住宅建设的主流舞台，更对城市更新项目形成了系统性冲击。此前深圳旧改项目的容积率普遍6.0以上，部分甚至突破10.0，而如今降至3.1，直接导致旧改可售住宅面积腰斩；叠加回迁面积的刚性锁定，回迁占比被动大幅提升，再加上房地产市场下行背景下，高品质住宅的溢价空间被持续压缩，多重压力下，大量已立项却未获批规划的旧改项目，彻底丧失了经济可行性。如今，不少旧改项目陷入实质停滞或僵局，部分甚至直接退出城市更新单元计划，那些早已搬迁的业主，无奈之下只能重返老旧原宅，重新装修入住。

破解城市更新难点堵点，持续拉动房地产有效投资是此次深圳新政的核心诉求。新规要求未审批项目按"好房子"标准调整规划，简化审批流程，降低保障房配建要求，鼓励金融机构盘活停滞项目。具体措施包括：（1）未完成城市更新单元规划审批项目可合理核定土地移交率，释放规划弹性；（2）未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房，降低开发成本；（3）允许“清调供”项目局部调整规划等，适配实际开发需求；（4）引导市场主体、债权人降低投资预期，引导物业权利人调整预期，参照土地整备、房屋征收补偿标准合理协商确定搬迁补偿标准；（5）鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，减缓市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目等。