2026年2月:当前的深圳楼市

我每月会举办一次线下交流会，和会员朋友们聊房地产的走势，用数据判断房价变化，每月对判断做出修正，以得到准确的房地产走势，以下为整理的部分楼市数据。《深圳哪里房产未来潜力最大》

深圳二手房成交量（2026年2月）

2026年2月深圳二手住宅过户量成交套数2339套，环比下跌56%，同比下跌36%。《不贪最后一个铜板》

▲深圳：近12个月二手房成交量▲

深圳二手房成交价（2026年2月）

2026年2月深圳二手住宅成交均价6.2万/㎡，已连涨3个月。二手房价达到2018年，从2018年后买入的房产基本均为亏损状态，市场以价换量特征明显。《救市的四个步骤》

▲近期深圳二手房成交价▲

深圳二手房成交用户画像（2026年2月）

各区二手住宅网签量数据看，龙岗网签量稳居第一、排名第二名为龙华、第三名为宝安。《如何准确判断深圳房价的价值与价格？》

▲近期深圳二手房成交对比▲

2025年深圳二手房成交前20名小区呈现出配套成熟大型社区及优质次新小区共存的局面，大多是刚需集中区域。当前刚需客群仍是成交主力。

▲近期深圳二手房成交对比▲

以楼龄10年以内作为深圳“次新”小区的统计时间来看，2025年深圳一大批“次新盘”成交可圈可点。

大家熟知的像龙岗名居山河里、颐安麓园，罗湖的悦峰华府、悦峰尚府、观山盛苑、观山嘉苑，平均每月的交易量都有2位数。

南山的华润城润玺，宝安的海纳公馆，福田的华富村等等，全年成交量也都超过100套。

▲近期深圳二手房成交对比▲

深圳新房成交量（2026年2月）

2026年2月深圳新房住宅过户量成交套数1297套，环比下跌50%，同比下跌47.6%。一手成交均价5.38万元/㎡，环比上涨1.72%，同比下跌5.88%。

在市场以价换量的主基调下，近4年开发商让利颇多，新房价格持续下滑。《前海痛击宝中未来堪忧》

▲深圳：新房成交量▲

2025年一手住宅预售去化周期持续走高。以近6个月月均去化计算，2025年6月开始去化周期超过10个月，在10月达到最高点19.6个月，整个四季度均超过19个月，新房市场去化压力较大。

以近12个月月均去化计算，去化周期在2025年8月超过10个月，年底达到14.8个月，同样处于较高水平。

▲深圳：新房成交量▲

我的一些碎碎念

在大通缩背景下，随着未来海量的保障房供应，会吞噬掉大量的纯刚需客户。而在深圳偏远的大量保障房地段周围的商品房，价格会被打崩直至白菜价。《东大的唯一危机，与未来10年的财富方向》

要想清楚买房一定要的是什么？可以放弃的是什么？以一个合适的价格入手优质的资产，因为利润是在购买之时已经产生的，时机关乎价格、而地段关乎价值。

从目前市场来看，现在的市场是买方市场。无论中介说的多么天花乱坠，无论房子多么自信，只要价格不合适，基本上挂出去都是两个月以上的卖房周期。

中国楼市已经进入了下半场，不能在硬搬之前的思路。只有活下来，才有翻盘的可能，才有转圜的余地，未来才有未来。《1.2万字长文：中产阶级如何保护自己的财富》

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