深圳出台城市更新新规

2025年3月13日住建部发布国家标准《住宅项目规范》，明确要求住宅项目按照容积率不超过3.1，高度不超过80米执行，并于5月1日正式实施。这无疑将给涉及住宅产品的城市更新项目产生重大影响。深圳将如何执行该规范，成为市场主体（开发商）普遍关注的焦点问题——如果不加区别、不打折扣的实施该规范且深圳原有政策不进行调整，则绝大多数城市更新项目将面临“算不过账”的难题，对市场主体来说，无异于“雪上加霜”。

本次城市更新新规针对上述问题，明确规定：未完成城市更新单元规划审批的项目，在落实《住宅项目规范》要求的同时，相应降低土地移交率（贡献率）和保障性住房配建的要求，给市场主体减轻经济包袱。此前深圳多数城市更新项目的土地贡献率在27—44%之间（2025年底项目平均移交率约40.3%），城市更新新规实施后有望调整到15%左右。

保障性住房配建要求做出了如下调整：一是已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；二是未完成规划审批的城市更新项目应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房；三是“工改保”项目继续按原有规定执行。未完成规划审批的城市更新项目可不再配建保障性住房，未来在可售商品房数量及产品质量上就有了相应空间，无疑有利于项目经济可行性。

关于“清调供”项目编制规划的问题，本次城市更新新规明确适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求。二是允许局部调整已批更新单元规划，局部调整部分按照《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，未调整部分按已批更新单元规划执行，局部调整后土地移交率按城市更新单元整体核算。允许“清调供”项目局部调整规划，为更新项目盘活增强了规划灵活性，未来可能有许多项目的部分商业用地调整为居住用地，项目收益率、去化率都将得到改善。

城市更新新规要求各区政府积极搭建平台，引导市场主体、债权人降低投资预期，引导物业权利人调整预期，参照我市土地整备、房屋征收补偿标准合理协商确定搬迁补偿标准。同时鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，减缓市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

近年来，随着房地产市场下行，房价持续下跌，去化周期拉长，深圳大多数城市更新项目已难以支撑原有补偿安置标准，许多项目甚至已无法实现盈亏平衡，亟待纾困项目逐年增加。其中部分项目是因为在历史推进过程中承担了额外的责任或义务，例如为配合市政道路等公共基础设施建设，调整扩大了原有项目范围，并提前拆除房屋、移交用地，但项目整体进展并未达到预期，导致先行收楼拆除部分需承担提前支出的货币补偿资金或过渡费用，增加了项目成本。

当前房企普遍“造血”能力衰竭，“融资难”问题突出，城市更新拆迁贷、更新贷及常规信贷基本都停止了。据初步统计，目前正常支付过渡费的项目各区比例均不高，约20%-40%不等。笔者认为：在如此严峻的行业形势下，既需要政府进一步释放政策空间、主动作为，更需要市场主体、债权人、物业权利人、金融机构等各方主体凝聚共识、共同破解难点堵点，分类施策，积极推动项目实施。

一潭死水，水位只会逐渐下行；唯有源头活水，流动起来，才能盘活房地产市场，为企业找到破局出路，为项目找到纾困路径，促进社会经济企稳回升。

（政策原文）

　　关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知

各有关单位：

　　为进一步规范城市更新项目管理工作，稳妥推进城市更新项目实施，结合我市实际，现将有关事项通知如下：

　　一、合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目（以下统称未完成规划审批的城市更新项目），应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府（含大鹏管委会，下同）、前海管理局和相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

　　二、优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（深建规〔2025〕11号）中旧工业区改保障性住房项目不适用此条款。

　　三、允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

　　四、统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

　　五、本通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。原有政策规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。