交通最好，地铁13或者6号线覆盖的地方，大部分楼盘距离地铁口在600米距离范围内，凤凰城还有光明城高铁站；
名校分校扎堆，凤凰城有深圳中学、深圳实验学校等名校分校，光明中心区有深圳外国语、深圳小学、深圳实验学校等名校分校。
前景最好，光明中心区的科学公园，巨无霸科学公园和多个市级文体配套建设中；凤凰城，明湖智谷投资500亿，含产业、公园和文体配套。
第二，重点我们来讲一讲，如果光明中心区和凤凰城二选一，选哪里好？
光明中心区在售新盘包括满京华金硕华府、悦府、和府，振业天境云庭，绿城桂语兰庭等，即将开盘的有深铁睿著广场和越秀星科源启等。
光明中心区的核心是科学公园，科学公园头排的新盘有满京华金硕系列、振业天境云庭和深铁睿著广场；其次是绿城桂语兰庭，靠近光明大街；最后是越秀星科启源，距离科学公园最远，超过1公里了，非光明中心区核心圈内；
1、满京华金硕系列
目前销量最火的是4期满京华金硕悦府
项目优势包括：科学公园前排，下楼即逛公园；光明中心区科学公园板块最热门的一个楼盘，6号线“光明站”360米。步行范围内三地铁口“深外+南科大+深小”，项目也是新规楼盘，得房率96%-100%，其次是区别于其他新规楼盘，悦府的飘窗基本都可以打掉，面积87-106-116-157平3到5房。地铁口最近的；科学公园科技馆、美术馆、体育中心等市级场馆汇集；
项目的不足是有回迁房，民企开发商物业服务不如国企等；
2、振业天境云庭
作为科学公园头排楼盘，加上其户型做的特别靓，销量也是极为不错，共374套房源，目前实际仅剩不到40套房源在售，去化率高达85%，最新折扣9.12折，其中114平的东北向4房折后总价486-519万区间，111-113平的南北通4房，折后总价483-530万区间，单价4.26-4.77万/平。
优势是科学公园头排、国企物业等；
不足是距离地铁口较远、有保障房、价格较高等；
3、深铁睿著广场
预计10月份发售，项目体量较小，由两栋住宅+1栋写字楼组成；面积有86平三房一卫、99-102平三房两卫，112-141平四房两卫，还是旧规户型；优势是国企物业、准现楼、科学公园头排等；不足是花园小、有人才房写字楼、旧规户型等；
4、绿城桂语兰庭
绿城桂语兰庭二期，也已经是现房，就在今年8月份交付的，共320套房源，仅剩不到30套房源在售，去化率高达90.62%，最新折扣7.45折，可以参考这个折扣，因为是调整备案价，117平的4房2卫，折后总价420-440万区间，单价3.58-3.76万/平。绿城桂语兰庭一期，也已经是现房，跟二期一样都是在今年8月交付，共942套房源，目前剩下接近480套房源在售，去化率达到48.84%，这个盘比较特殊，因为开发商在前期一直捂盘不售，除了在2024年国庆的时候有拿出来部分低楼层房源销售，后面又直接停售，直到近期才开始拿出来重新销售，最新折扣8.5折，面积89平的3房2卫，折后总价336-398万区间，113平的4房2卫，折后总价456-531万区间，118-121平的4房2卫，折后总价474-546万区间，124平的4房2卫，折后总价579-624万区间，129平的4房2卫，折后总价561-593万区间，单价3.83-4.87万/平。项目优势是现楼、园林做得还行；
不足是非新规户型、非科学公园头排、价格相对较高等；
5、光明越秀星科源启
怎么选：
这几个楼盘，就目前综合条件而言，满京华金硕综合条件最好，科学公园头排位置、距离地铁口最近、花园面积最大、新规户型且飘窗可以打掉等；其次是振业天境云庭，同样是科学公园头排，不过只有大户型了，另外目前距离地铁口也远了点。
凤凰城又可以分为目前比较成熟的光明城站板块和新兴发展中的明湖智谷板块。
1、光明城站板块
在售新盘有中建观玥和中海时光境，俩盘位置相邻。
（1）中海时光境
少量尾盘在售，今年10月已交楼，优惠力度比较大：
项目的优势包括：精装现房，10月份已交房；13号线物业，7站到南山 9站福田CBD；名校分校学区，项目楼下就是深圳实验光明分校科林部；品牌开发商中海地产 央企精工等。
项目的不足主要是位置临近高铁站，火车经过时靠铁轨一侧会有一定的噪音影响，以及项目有部分保障房等；
（2）中建观玥
项目优势包括：央企开发商，品质和物业有保障；凤凰城核心位置，繁华配套；13号线地铁口（德雅路站）100米，7站到南山；家门口深实验科林学校，非超高层＋新规户型、实用率100%等；
项目不足是房间比较小，尤其是厨房，2梯6户，有保障房等。
二者对比
中建观玥的优势是新规户型、容积率更低、距离地铁口更近、高铁噪音影响较小；劣势是交房较晚、价格较高；
中海时光境的优势是准现楼、价格更低，不足是旧规户型、容积率较高、有一定的噪音影响。
（1）润宏城润瑧园
项目优势包括：全配润系精装顶流品质感，新规户型最高超100%使用率 ，深中+深实验+光明实验三名校分校学区，地铁13号线月亮路站约500米通车在即等。
项目的不足主要是超高层建筑容积率较高，片区开发建设中等。
（2）松茂御城二期
上周刚刚开盘，开盘卖了170多套，现在销量也非常不错。
光明凤凰街道，13号线地铁口“月亮路站”，三名校（深实验+深中+光明实验），虽然不是新规楼盘，但是楼盘得房率也很高，在96%以上，89平就能做到4房，81-89-109-135平3到5房。
最新动态：目前二期主要在售B/E/H/G栋，部分户型已经售罄。
价格：
项目的优势包括：光明户型天花板，使用率91-96%，89平能做正儿八经四房两卫，光明唯一；实景现楼，所见即所得；距离月亮路站约500米，未来13号地铁1站凤凰城；58万㎡明湖公园步行可达；邻约383万㎡城市更新项目（明湖智谷）。
项目瑕疵：开发商物业一直为人诟病
二者对比
润宏城的优势包括开发商是央企华润+本地实力房企宏发，园林品质和物管更好，保障房和商品房分开小区，新规住宅得房率较高等；不足是容积率更高和交楼较晚等。
松茂御城的优势准现楼，户型得房率更高，居住舒适度比华润高很多，且81平能做三房两卫，89平能做四房两卫，性价比更高，小区容积率较低等；不足是民企物管一般等。
光明中心区和凤凰城两个片区的几个楼盘，整体情况都还可以，但是又没有哪个是100%完美，各有优缺点。
1、看通勤
如果在13号线沿线上班，比如南山科技园、深圳湾和后海等，建议优先选择凤凰城片区，直连13号线无需换乘。
中海时光境和中建观玥属于德雅园站，7站到南山；润宏城和润瑧园属于月亮路站，9站到南山。
5、看交楼
如果需要现楼，建议绿城桂语兰庭和中海时光境，前者已经交楼了，后者今年10月份就交楼了！其次是松茂御成二期，准现楼状态了，预计26年年底可以交楼，其他都要2年左右。
以上是从单一维度出发来选择的，大家可以根据自己的情况综合多个维度来进行一个选择。还不知道怎么选的，可以联系小编交流探讨。
请关注我们的公众号，深惠一点通团队，深耕深圳全市新楼盘，我们这里有各区新楼盘详细资料，还对每个楼盘做出了详细的优缺点分析，定期更新楼盘建设进度！还有全市年度土拍地块信息+全市季度待入市商品房信息+超前的新房情报！也可以加小编微信深入交流，小编清楚深圳每个新盘的折扣体系，有做出对应的折扣价格房源表（具体到栋数房号）+销控表，各大楼盘的样板房实拍视频，也有统计深圳全市2025年在售商品房基本信息+去化率统计表，深圳2025年待入市商品房统计表，深圳各区学校录取积分+政策解析，深圳各区名校排行榜等关乎咱们买房都会关注到的知识点。更有专属的VIP客户交流群欢迎您的加入（进群请加小编微信，审核拉群，避免广告信息+中介同行骚扰），另外找小编购买深圳各大新盘都能享受到额外的自媒体优惠福利，专业靠谱，信任来之不易，真诚大于一切。
