深圳楼市:还说年后市场好,业主先扛不住了!

很多人以为，经历了去年年底豪宅入市的带动，加上今年1月份二手房成交量的继续走高，深圳楼市年后的剧本应该是“量价齐涨”，最起码也是个“量增价稳”。

但看到最近龙华部分业主开年就扛不住、继续降价出售的消息，不少人的信仰又动摇了。

不单二手房，开年新房也有降价的，宝安某新盘推出特价“工抵房”，89平三房由年前的590-660万降到508-570万出售。开年已售70套+，宝安新盘“工抵房”热销，可不可以买？

首先可以非常肯定的告诉大家：不要对开年的“量价齐涨”抱有不切实际的幻想。当前深圳楼市的底层逻辑，依然是“以价换量”。

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深圳二手房成交数据1月份（下）总结出各区域的真实议价空间（即业主报价与最终成交价的差额比例）。

很多人看着房产软件上的“挂牌价”没有大跌，就以为市场稳住了。可能的情况是，它仅仅只是买家用来“砍价的锚点”，挂牌价格越稳，最终成交下来的数据解析中，议价空间可能更高。

上面我们的截图刚提到龙华业主扛不住，但龙华的“议价空间”（8.77%）居然是全深圳最低的！

难道是龙华买家仁慈，不舍得砍价？

龙华的真实情况是新房供应量极大，二手房户型又高度同质化。你的房子和隔壁小区的几百套房子没有任何本质区别。因为竞争太惨烈，业主在“挂牌报价”的环节，就已经自己把水分挤干了。

大部分区域，二手房需要最终成交，依旧还得打九折。

从1月的成交量和议价空间来看，今年的小阳春，还是得以价换量！

深圳楼市，二手房市场这两年的成交量，都是建立在业主持续让利的基础上的。 市场并没有出现购买力井喷（依旧在5000套荣枯线上下徘徊），只是部分真实需求在“跌到位”的价格面前，选择了入场。

没有底部的价格妥协，就没有现在的成交量。

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大家经常陷入一个常规误区：看到政策持续宽松、看到成交量数字往上走，就本能地觉得“市场要全面回暖了，房价要涨了”。其实根本不是这回事。

我们看具体的数据和案例。去年整个深圳的二手房成交量确实是涨的，但均价是跌的。到了今年1月，成交量还在涨，可是你看微观市场：龙华壹城中心8区的小3房，现在的报价已经到了370多万；中海汇德理80平米的户型，有业主报出了430万。

还有各个片区时不时出现的低价房源：

新房还依旧在打折出售，最明显的是各个新盘的佣金还居高不下，目前光明区的新房佣金平均在4%左右。这个点数的佣金为什么不能直接在房价上减去给到给购房者，这一点值得深思！

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为什么南山的业主，愿意一次性割肉近百万？

为什么核心区的高总价盘，砍价金额如此巨大？

说白了，能在1月份卖掉房子的业主，都是算过账的。 一套南山1000万的房子，如果按兵不动，目前的真实租售比可能只有1.5%左右（一年租金15万）。

但如果这套房子的资金成本（无论是按揭利息还是占用资金的无风险理财收益）在3%以上，这意味着业主每多持有一年，就要硬生生亏掉至少15万的纯现金流。

如果挂牌熬上两年卖不掉，加上房屋折旧、物业费，隐形成本直逼四五十万。所以，在谈判桌上一刀砍掉80万甚至100万，看似是亏了，实际上是在没有预期的情况下，果断截断了未来的“现金流失血”。

南山是前些年众多投资客和“新贵们”炒作集中的地方，目前依旧还有风险未完全出清，就拿南山网红盘“华润城”来说，去年华润城整体跌幅大约在10%左右，成交量却在南山甚至整个深圳都能排进前十，在这个动辄总价过千万的交易中，以价换量更是明显，普通住宅在同质化和供应两座大山下，竞争更是激烈。

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一个健康的楼市，不是所有房子都在涨，而是想买的人能买到价格合理的房子，想卖的人能在合理周期内把房子变现。从这个角度看，龙华部分业主的降价让步，恰恰是在为深圳楼市的长远健康度“买单”。

今年深圳乃至全国的一线楼市，主基调依然是“分化与出清”。

不要被短期的情绪带偏，也不要因为个别豪宅的火爆就盲目打鸡血。豪宅市场的资金逻辑和普通刚需、改善市场是完全割裂的。对于绝大部分二手房而言，未来的价值锚点将越来越依赖于其真实的居住属性和租金回报率。

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