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春节余温未散，全国土拍市场已率先升温。广州马场地块开拍直接挤崩官网，这股“马年第一锤”的热度，迅速蔓延至深圳。
相较于广州土拍的“开胃菜”，深圳春节前后的土地布局堪称“满汉全席”，从罗湖创新供地模式到光明批量释放核心宅地，再到两大旧改项目大调，全方位展现2026年深圳土市的“马力全开”。下面，我们聚焦三大核心热点，拆解其中关键信号。
2月12日，深圳交易集团挂牌2026年首宗宅地——罗湖笋岗H302-0107地块，拟于3月20日出让。该地块位于罗湖笋岗核心区，紧邻地铁7号线笋岗站，占地12125.37㎡，建面38738㎡，起拍价8.69亿元。
其最大亮点并非核心地段，而是深圳首次采用“住宅+轨道”联合出让模式：打包出让纯二类居住用地（起拍价8.69亿，可分割转让）与轨道交通用地（起拍价17万，不可转让），开发商拿地后需同步建设地下地铁站厅及站台层。
这一模式是社会资本参与轨交建设的新探索，既保障业主“零距离”乘地铁，也缓解政府资金压力。
同时，竞买人需具备地铁建设、运营及上盖物业开发经验，将中小房企挡在门外，预示核心区TOD项目将走向精细化、一体化。
1月28日，光明区公布2026年招拍挂居住用地整备公告，一次性推出5宗凤凰城核心片区宅地，这是光明近五年最大规模核心宅地释放。
这批“压箱底”地块位置优越：
两宗“王炸”：位于深圳实验学校光明部旁，紧挨着6号线凤凰城地铁站。
一宗潜力股：位于13号线二期北延站点附近，与深圳实验学校科林部仅隔着一条马路。
回顾近年，光明宅地供应稀缺，2024年零成交、2025年仅2宗底价成交。此次5宗核心宅地集中亮相，精准解决刚需通勤、教育两大痛点。结合深圳“好房子”建设趋势，地块入市后有望搅动西部新房市场，重现“打新热”。
2月中旬，深圳两大旧改项目同步公示规划调整，释放出存量改造精细化的信号。
宝安区松岗华美工业园土整项目，新增4宗二类居住用地及1宗教育用地，居住街坊容积率仅3.1。在深圳普遍6.0以上容积率的背景下，3.1的低密配置堪称稀缺，成为响应“好房子”号召的深圳样本，也是宝安首个调出低密宅地的土整项目。
龙岗盛平南旧改项目则大幅调减保障房规模，总规划容积从143万㎡降至134万㎡，保障性住房从16.8万㎡缩减至6.17万㎡，减少超10万㎡。此举旨在平衡项目收益，降低开发商配建压力，提升商品房可售比例，激发旧改参与积极性。
2026年开年两个月，深圳土市动作频频，核心区供地加码、开发模式创新、存量改造精细化，三大方向清晰可见。随着各区老旧小区改造加速，未来购房者将有更多机会在核心地段，买到品质更优的房源。
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