深圳商办成交爆讯｜美生置业（13年深耕）豪租8.9万㎡甲岸智创园，解锁11年长期布局

【2026年2月第三周04】今日深圳商办市场迎来重磅成交！一记超大规模包租交易惊艳全场——深圳市美生置业有限公司成功拿下深圳市新安街道72区甲岸智创园89,282.00平方米物业的保底包租权，合作年限长达11年，成为今日成交面积最大的一宗商办包租案例，也为宝安新安片区产业运营注入强劲动能。

深耕13载，美生置业凭硬核运营实力再拓疆土

作为此次包租交易的核心承租方，深圳市美生置业有限公司绝非行业新人。据悉，该企业成立于2013年3月29日，至今已深耕商业资产运营领域13年，注册资本3000万人民币，实缴资本全额到位，目前处于稳定存续状态，从最初的电子实业转型为专注商务服务与产业园区运营的实力派企业，旗下运营项目口碑颇丰。

谈及企业发展，美生置业相关负责人表示：“13年的沉淀，让我们始终坚持‘运营为先、产业赋能’的理念，不盲目扩张，只做有价值的布局。此次拿下甲岸智创园的大面积包租权，是我们对宝安产业潜力的坚定看好，也是企业规模化发展的重要一步。”

在商业资产运营领域，美生置业早已积累了成熟的经验，其核心运营项目——美生创谷科技创新园，便是行业标杆之作。该园区位于宝安区新安街道隆昌路，占地面积3.5万平方米，建筑面积5.6万平方米，涵盖5栋研发办公楼、2栋人才公寓，配套食堂、众创空间、便利店等完善设施，定位电子信息技术、物联网、生物医疗三大核心产业。

凭借专业运营，美生创谷斩获多项荣誉：2015年被认定为宝安区科技桃花源、市级科技孵化器，2016年获评侨港澳青年创新创业基地，2017年成为深圳市投资推广重点园区，截至2017年底便已引入企业58家，出租率高达95%，入驻企业当年累计产值达25亿元，足以见证其硬核运营实力。值得一提的是，美生置业董事长李捷利曾在调研中强调，产业园建设不应只做“玻璃盒子”，而要联动政企研资源，培育适合企业成长的生态土壤，这一理念也将贯穿此次甲岸智创园的运营全过程。

甲岸智创园：新安核心标杆，自带产业运营buff

能被深耕13年的实力派企业看中，深圳市新安街道72区甲岸智创园本身就具备不可替代的核心优势。作为甲岸股份公司自主开发的重点项目，该园区于2024年底实现主体建筑全面封顶，标志着其向“深圳乃至全国领先的智能制造业基地”迈出关键一步，此次包租交易也是园区运营启动的重要信号。

从项目基本面来看，甲岸智创园实力出众：项目总建筑面积达174754.5平方米，开发建设用地面积16380.3㎡，此次可出租的89282平方米物业，涵盖研发用房、厂房、宿舍、综合楼四大业态，分布在4栋核心建筑中，能满足企业研发、生产、居住、配套等全链条需求。

• • 研发用房：33层楼高，总高154.6米，首层层高6米，标准层面积1470㎡，采用高品质单元式幕墙设计，荷载适配各类研发设备，可出租面积达28093㎡；
• • 厂房：15层建筑，总高73.8米，首层层高6米，标准层面积约3460㎡，配备4台3吨货梯和4台1.6吨客梯，整栋可出租，总面积51354㎡；
• • 宿舍楼：37层楼高，配备空调、热水器等家电，实现拎包入住，可出租宿舍181套及630㎡食堂，满足企业员工居住就餐需求；
• • 综合楼：2层建筑，可出租商业面积1000㎡，适配配套商业布局。

物业管理方面，园区配备先进的智能化管理系统，涵盖安防、能源管理等多个维度，合作期内物业管理成本由联营公司承担，物业管理费、停车费等运营收入归联营公司所有，收费标准由双方协商确定，贴合商办运营市场规律，同时园区还规划将01地块地下室负一楼1830㎡改造为运动场地，进一步完善配套体验。值得注意的是，该物业无抵押、无质押，为此次11年长期包租合作奠定了稳定基础。

创新合作模式+清晰保底机制，为商办市场提供新范本

在当前商办市场趋于下行的大环境下，此次8.9万㎡的超大规模包租成交，不仅为市场注入了强劲信心，其全新的合作运营（保底包租）方式，更给未来更多商办项目的运营合作提供了可借鉴的新解决方案，打破了传统包租模式的局限，实现了甲乙双方的风险共担、利益共享（甲岸公司无运营风险）。

二、合作运营（保底包租）方式

1. 1. 甲岸公司与选定的合作方（美生置业）设立联营的有限公司，注册资本人民币100万元，甲岸公司持股40%，合作方持股60%，双方按照持股比例分别缴纳注册资本，明确股权划分，保障双方合法权益。
2. 2. 联营公司由合作方（美生置业）主导管理，核心的公章、财务由甲岸公司和合作方双方共同监管，确保运营透明、资金安全；联营公司所需人员等根据实际运营需要，由双方另行协商确定，兼顾管理效率与双方话语权。
3. 3. 合作方（美生置业）作为联营公司的股东，采用“保底+分成”的运营方式，全面承接项目园区的运营工作（包括招租、营销等）及物业管理工作，承担全部运营责任，充分发挥其13年的园区运营优势。
4. 4. 甲岸公司作为联营公司股东，仅按照持股比例收取联营公司分红，不承担任何运营风险，包括但不限于无需弥补联营公司的经营亏损，实现“稳赚不亏”的合作预期。
5. 5. 全部租赁合同均由承租人与甲岸公司直接签署，租金、押金的缴纳与退还也均由甲岸公司负责，进一步保障了甲岸公司的核心权益，同时简化了承租流程，提升入驻效率。

三、保底租金约定（清晰明确，保障双方收益预期）

此次合作的保底租金机制设计细致，既兼顾了招商期的培育需求，也明确了稳定期的收益标准，为长期合作筑牢基础，具体约定如下：

1. 1. 招商期（自首批物业交付之日起至最后一批物业交付届满12个月之日）保底租金：前12个月，甲岸公司实际收到的租金金额（指到账金额，含承租人按合同约定支付的违约金、无需退还的履约保证金，不含未达到合同约定无需退还的履约保证金，下称“实收租金”）的50%且累计不少于1000万元归甲岸公司所有；其余部分（如有）归合作方所有，但需专款专用，全部用于合作方的前期装修投入。若前述实收租金低于1000万元，合作方需将差额部分补足给甲岸公司，且该差额款项后续不进行任何抵扣处理。

若物业分批交付，上述前12个月按每批物业分别自交付之日起计算；除最后一批交付物业外，其他物业自第13个月起至招商期届满之日，全部实收租金均归甲岸公司所有。

1. 2. 稳定期（招商期届满之次日起计）的保底租金（最终以中标结果为准）：前5年保底租金标准不低于40元/㎡/月，后5年保底租金标准不低于42元/㎡/月；保底租金面积按项目园区可出租建筑面积计算，该面积共89282平方米，包括本次已定出租建筑面积88382平方米及待定出租建筑面积900平方米，最终以竣工测绘结果和实际可出租面积为准。
2. 3. 租金结算方式：招商期保底租金在招商期届满后一次性结清；稳定期保底租金按年结清。

结算补充约定：若甲岸公司实收租金低于保底租金，合作方需将差额部分补足给甲岸公司；若甲岸公司实收租金高于保底租金，超过部分按甲岸公司40%、合作方60%的比例进行分配；无论是差额款项还是分配款项，均不在次年进行抵扣处理，结算规则清晰，避免后续纠纷。

在商办市场持续下行、企业扩张趋于谨慎的当下，这样清晰的合作模式与保底机制，既降低了产权方（甲岸公司）的运营风险，也为运营方（美生置业）提供了合理的收益空间，更以超大规模成交传递出市场信心，其创新模式有望被更多同类商办项目借鉴，为行业发展注入新活力。

交通便捷+圈层集聚，解锁新安产业新势能

甲岸智创园的核心竞争力，还在于其得天独厚的地理位置与完善的交通、圈层配套。园区位于新安街道72区留仙三路与上川路交会处，毗邻尖岗山、宝安公园，生态环境优越，同时距离地铁5号线兴东站仅250米，步行几分钟即可抵达，可快速连接深圳市区及周边城市；周边还有B829路、M376路等多条公交线路汇聚，临近广深高速、南光高速等交通干道，10分钟可达宝安国际机场，交通通达性拉满。

圈层配套上，园区地处宝安尖岗山战略性新兴产业区辐射范围，周边聚集了多个同类商办、产业园区，形成了成熟的产业集群效应。其中，距离美生置业运营的美生创谷科技创新园仅数公里，可实现资源联动、优势互补；周边还有甲岸科技园、都市茗荟花园商业配套等项目，涵盖写字楼、产业孵化、高端商业等多种业态，既能共享完善的商务配套，也能为入驻企业提供丰富的行业交流与合作机会，进一步降低企业运营成本。

11年携手，共启新安产业运营新未来

此次美生置业与甲岸智创园的11年长期保底包租合作，绝非偶然，而是实力与潜力的双向奔赴。对于美生置业而言，8.9万㎡的大面积布局，既是企业规模扩张的重要举措，也是其深化宝安片区布局、完善产业运营矩阵的关键一步——依托自身13年的园区运营经验，结合甲岸智创园的硬件优势，有望将其打造成继美生创谷之后的又一产业标杆。

“11年的合作周期，体现了我们对项目的长期信心。”美生置业运营部负责人补充道，“我们将把美生创谷的成功运营经验复制到甲岸智创园，整合‘产、学、研、政、企、协’各类资源，打造PLUS+产业运营平台，聚焦高端制造、科技创新等核心产业，吸引优质企业入驻，助力新安片区产业升级。”

此次成交不仅彰显了深圳商办市场的活力，更预示着新安片区产业运营将迎来新的突破。后续我们将持续跟进甲岸智创园的招商运营动态，以及美生置业的布局进展，为大家带来最新的深圳商办市场资讯，敬请关注！

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