近期，深圳两大城市更新及土整项目规划（草案）调整相继对外公示，引发市场广泛关注。

其中，宝安区松岗街道华美工业园土地整备项目通过规划调整，新增4宗二类居住用地+1宗教育用地，且规划居住街坊容积率不超过3.1。

这应该是宝安首个土整项目调成住宅为容积率仅3.1的项目，未来不排除越来越多的用地在调宅地时，容积率也大降（具体以官方信息为准）。

而龙岗区龙城街道盛平南片区城市更新单元则在最新的规划修改中，对保障性住房规模进行了大幅调减，同时，规划容积调为约134万平。

释放近11.6万㎡留用地，新增4宗宅地

近日，宝安区松岗街道华美工业园土地整备利益统筹项目土地整备单元规划（草案）对外公示。

项目位于松岗街道潭头社区，实施范围面积达368813.2平方米。为优化土地资源配置、完善公共服务设施及路网结构，项目对原法定图则地块进行了调整。

根据规划，项目留用土地面积为115842.5平方米，政府收储用地面积为252970.7平方米。调整后，项目内释放出多宗核心地块。

留用地地块：

以居住留用地06-13-02地块、06-21地块、06-22地块、居住留用地之间的城市支路和岗顶路东侧半幅组成居住街坊，街坊容积率不超过3.1，具体情况如下：

政府收储用地则规划了教育设施、居住及工业等功能：

• 教育设施用地：06-19地块，用地面积29444.0平方米。

• 二类居住用地：06-13-01地块，用地面积39739.9平方米，规划容积145913平方米（含住宅143063平方米）。

• 一类工业用地：共4宗，分别为06-12、06-14、06-15、06-17地块，总用地面积约13.1万平方米。

此外，规划还对片区路网进行了优化，包括拓宽洋欣路、新增岗顶路等，以提升片区交通微循环能力。

规划容积调为134万平，保障房面积减少超10万㎡

龙岗区龙城街道盛平南片区城市更新单元也于近日发布了规划修改（草案）。

该项目位于龙城中路与盛龙路交会处东北侧，申报主体为深圳市龙俊宇投资发展有限公司。

本次规划修改的核心内容涉及实施分期、规划容积及保障性住房规模的重大调整：

• 实施分期调整：项目实施分期由原规划的三期调整为两期实施。

• 总规划容积下调：项目总规划容积由原方案的1431180平方米调整为1340879平方米，减少了超9万平方米。

• 保障性住房规模大幅缩减：这是本次调整的重点。原规划配建保障性住房168443平方米（含公共租赁住房及保障性租赁住房），现调整为61719平方米，并移交约11505平方米的保障性住房用地。经计算，此次调整直接减少了超过10万平方米的保障性住房建筑面积。

• 公共配套优化：依据《幼儿园建设标准》，项目扩大了幼儿园建筑面积。涉及2所15班幼儿园和2所12班幼儿园，用地面积均有增加。调整后，公共配套设施总建筑面积增至59120平方米。

该更新项目位于深圳市龙岗区龙城街道，东临内环西路，西临龙城中路，南临盛龙路，北临龙平东路。

于2019年12月被列入《2019年龙岗区城市更新单元计划第十三批计划》，原规划为：

更新单元用地面积387794.3平，拆除范围用地面积338723.7平，开发建设用地面积为201820.5平（其中划入零星用地3000.0平方米），规划容积1431180平，其中住宅1078870平（含公共租赁住房77820平、租赁型人才住房77820平），商业、办公及旅馆业建筑280210平（含社区菜市场3000平、商业文化设施不低于14050平），地下商业16600平，公共配套设施（含地下）55500平（含12班幼儿园2处〈共计建筑面积6400平、共计独立占地面积7200平〉，15班幼儿园2处〈共计建筑面积8000平、共计独立占地面积9000平〉，公交首末站2处〈共计5800平〉等），另配建社区体育活动场地4处（占地面积共计10855平），公共停车位67个。

无论是宝安松岗通过土地整备 “调出” 居住用地，还是龙岗盛平南在城市更新中 “缩减” 保障房规模，都折射出深圳城市更新已迈入更精细化、动态化的调整阶段。

前者意在通过加大商品房供应，平衡区域发展格局；后者则是在项目经济可行性与公共住房责任之间，进行新一轮的权衡与优化。

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