深圳新超级顶豪 —— 深圳湾澐玺

- 低区（5层起，建筑高度150米以内）：主力户型为约209—304㎡四房及以上阔绰户型；

- 高区（42层起，建筑高度150—200米）：规划有约370—375㎡、403㎡户型，均采用4+1房五卫格局，同时配置家庭厅与专属家政套间；

- 超高区（58层起，建筑高度200米以上）：打造约500—700㎡顶奢大平层产品；

- 顶层Penthouse：匠制约1050㎡云端顶奢大平层。

现阶段先为大家揭晓项目核心基础信息，后续我们将针对项目更多亮点与深度解读内容，持续为大家逐一拆解、详细介绍。

2024年12月2日，由华润置地与中海地产联手组建的联合体，在历经295轮激烈竞拍后，以185.12亿元的总价成功摘得深圳湾T107-0107号宗地。该地块初始起拍价为126.52亿元，最终溢价率高达46.3%，楼面地价达到70388元/平方米，不仅创下深圳涉宅用地成交总价的新纪录，更登顶2024年度全国住宅用地单价榜首。

如今，这一备受市场关注的优质地块已正式定名“华润中海·深圳湾澐玺”，项目的规划设计、户型面积、上市时间等关键信息也已陆续对外公布。

外立面 & 实用率双突破

# 【华润中海・深圳湾澐玺】设计解析

【华润中海・深圳湾澐玺】的设计，从最初便锚定“颠覆传统”的核心准则。项目以KPF建筑事务所的原创方案为蓝本，持续推进深化设计与细节优化，目前已完成实地小样的搭建与验收工作。在外立面的打造上，项目大胆突破深圳湾豪宅普遍采用的石材材质局限，创新性选用超白双银Low-E全玻璃幕墙——这一材质不仅能在视觉上构建“建筑与海景无界交融”的通透观感，更可有效阻隔90%以上的紫外线，完美实现了美学呈现与居住实用性的双重平衡。

从此前流出的设计竞赛阶段示意图（注：非最终方案，仅供参考）中不难发现，该项目外立面以简洁锐利的线条语言，成功打破了铝板玻璃幕墙的同质化设计僵局，为深圳豪宅的外立面风格探索开辟了全新方向。

198-1050㎡纯大平层

本项目由五座塔楼组成，建筑高度控制在150至250米区间。设计上采用错落排布与平面退台相结合的手法，充分优化并最大化了深圳湾一线景观视野。各楼栋具体参数如下：

- 公寓塔楼1座：建筑高度250米

- 住宅塔楼4座：高度依次为150米、200米、200米、240米

- 标准层层高3.3米，地上主体楼层约40至70层（底商楼层不计入）

# 区域户型分类及核心特点解析

## 低区豪宅入门级（5F-42F，建筑高度约150米以内）

- 198-209㎡户型：均规划为四房格局，精准匹配精英家庭首次进驻深圳湾顶级豪宅的核心诉求，巧妙平衡了空间尺度感与总价预算的合理性，成为入门级豪宅的优选之选。

- 225-245㎡户型：居住空间维度进一步升级，通过增设功能性房间、拓展主卧套房面积等设计，全方位提升居住舒适度，满足家庭对空间延展的进阶需求。

- 269-294㎡户型：以四房及以上大户型为主力，设计核心聚焦于家庭互动空间与个人私密领域的有机交融，既保障家人欢聚的温馨氛围，又兼顾独处的静谧质感。

- 304㎡户型：作为低区维度的最大户型，空间布局尽显奢华质感，功能分区条理清晰、互不干扰，完美适配多代同堂的居住场景，承载全家庭生活需求。

## 高区奢华尊享级（42F-58F，建筑高度约150-200米）

- 370-375㎡户型：创新采用4+1房五卫的全能布局，专属配置家庭厅与家政套间，从多元生活场景出发，精准契合高净值家庭的多样化居住需求与品质追求。

- 403㎡户型：作为高区的核心主力户型，凭借开阔无界的景观视野与精致考究的空间规划，实现了高端生活功能与社交需求的无缝融合，尽显豪宅居住格调。

## 超高区顶级奢享级（58F以上，建筑高度200米以上）

- 500-700㎡户型：打造顶级大平层标杆设计，坐拥无遮挡的深圳湾全景视野，将自然景观与居住空间深度融合，为居者呈现总统级别的奢适居住体验。

- 1050㎡顶奢大平层：作为占据顶楼位置的Penthouse（顶层公寓），堪称深圳住宅领域的巅峰之作，其品质标准与奢华配置全面对标世界级豪宅水准，定义顶级居住标杆。

值得关注的是，该项目为每一款户型均量身定制了两套专属设计方案，并提供多风格装修选装服务，从细节处强化居者的居住“专属感”与个性化体验。为充分释放项目的景观价值，同时有效规避超高层建筑普遍存在的视线遮挡问题，项目团队历经多轮深度研判，从日照条件、风环境舒适度、景观视线通透度三个核心维度展开系统分析，最终确定“全向东布局”的科学规划策略；同时搭配纵横生长式的创新户型设计，确保每一户都能无差别观赏到壮阔海景，为居者打造兼具舒适度与景观性的优质居住体验。

【花园小区设计图】

# 深圳湾澐玺项目优劣势深度解析

## 一、核心优势

1. 占据深圳湾核心战略区位，作为后海总部基地最后一块兼具住宅属性的“地王”级地块，项目周边聚集了80余家世界500强企业华南总部，产业能级稳居行业高水平行列，为居住者带来浓厚的高端产业氛围与资源红利。

2. 配套资源堪称顶级，不仅坐拥万象城、海岸城、来福士广场三大奢华商业综合体，满足高端消费需求；更距深圳湾文化广场与人才公园仅800米步行距离，让休闲文化生活实现“举步即达”的便捷体验。

3. 建筑设计与空间规划亮点突出，采用全玻璃幕墙打造现代质感外立面，房屋实用率更是突破92%；主力户型均为200㎡以上大平层，阔绰空间尺度可充分匹配高端人群对居住舒适度与空间功能性的核心需求。

4. 对标第四代住宅建设标准，创新性配备空中院落、星空会所、架空泳池等特色设施，从场景体验到功能配置全方位升级，显著提升居住的品质感与专属感。

## 二、现存短板

1. 项目预估均价与总价均处于高位，且户型面积门槛设定在200㎡起步，较高的购房门槛让普通购房者难以承受，大幅增加了刚需及改善型普通买家的“上车”难度，客群覆盖范围相对狭窄。

2. 容积率高达7.59，每层规划8户的布局导致居住密度较大，可能对居住的私密性与舒适度产生一定影响；与此同时，低楼层房源的采光条件与景观视野也可能因楼栋分布而受到部分限制。

3. 受东侧阿里中心、中建科工大厦的建筑遮挡影响，中低楼层房源的景观视野将面临不同程度的遮挡，难以充分享受无遮挡的自然景观与城市视野。

## 三、综合总结

任何房地产项目都存在自身的优势与短板，而不同购房者因个人需求、购房预算、生活偏好等方面的差异，对项目的评价往往呈现主观性差异。因此，对于意向购房者，建议前往项目实地进行全面考察，直观感受户型格局、配套实景、居住环境等实际情况，再做出理性决策。

深圳湾澐玺的正式入市，不仅是“地王”地块稀缺价值的落地兑现，更向市场释放出深圳顶级豪宅市场的“升级信号”：由KPF设计的颠覆性外立面、209㎡起步的纯大平层产品矩阵、150米以上的永久无遮挡海景资源，再叠加华润与中海两大央企的品质背书，多重核心优势叠加，精准契合了高端买家对“稀缺性+专属感+实用性”的核心诉求，成为顶级豪宅市场的标杆性作品。