深圳市宝安区保障性租赁住房服务管理工作指引(征求意见稿)

深圳市宝安区保障性租赁住房

服务管理工作指引

（征求意见稿）

第一章总则

第一条【目的依据】为进一步规范宝安区保障性租赁住房规划计划、筹集、配租、运营及监督等工作，重点解决新市民、青年人、各类人才等群体住房困难，根据《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市人才安居办法》等政策文件，结合宝安区实际，制定本指引。

第二条【适用范围】本指引适用于宝安区行政区域内保障性租赁住房（含政府组织配租及社会主体出租的保障性租赁住房、市住房主管部门调剂给我区使用的房源）的规划计划管理、筹集管理、配租服务、运营管理、服务保障等工作。

第三条【基本原则】坚持“政府引导、市场运作、多主体供给、多渠道保障”的原则，突出“小户型、低租金、优区位、惠民生、促发展”，优化人才发展环境，推动区域高质量发展。

第四条【全周期服务管理】保障性租赁住房服务管理应贯彻全周期服务管理理念，强化从需求摸排、规划建设、房源筹集、项目认定、配租服务、运营维护、动态监管到有序退出的全过程闭环管理。

建立健全涵盖规划、建设、筹集、配租、使用、退出的全链条政策衔接机制，特别是加强与城市更新、国土空间规划等政策的协同，提升管理服务效能和资源循环利用效率。

第五条【职责分工】区住房和建设局：牵头制定宝安区保障性住房发展规划与年度计划；统筹房源筹集、项目认定、配租监管等；负责政府组织配租的保障性租赁住房配租方案制定、保障对象资格审核、租金标准确定及动态调整（备案）；负责政府产权房源配租签约、租金收缴、动态管理、维护维修服务等具体运营工作；监督指导筹集主体开展日常管理工作；建立健全住房信息平台，实现全流程信息化管理。

区住房和建设局可委托区住房和建设事务中心开展行政执法及其他事务性工作。

区委组织部、区发改、财政、规资、人力资源保障、公安、民政、税务等部门：按职责负责项目审批（备案）、资金保障、用地供应、人才认定以及资格审核、违规行为查处等协同工作,加强数据共享与业务协同，为保障对象提供集成服务。

各街道办事处：牵头开展保障性租赁住房需求摸排；负责协助相关行业主管部门遴选、审核需提供住房重点保障的单位；负责对申请作为保障性租赁住房的具有居住功能的存量房屋结构、消防、地质灾害安全隐患等情况开展排查，对房源信息进行核查，并出具意见；配合开展保障性租赁住房政策宣传、咨询服务及日常巡查等工作。

筹集主体：宝安产业投资集团、宝安安居公司作为区政府指定的筹集主体，可按规定开展政府组织配租的保障性租赁住房相关工作。

运营管理单位：负责社会主体房源筹集、房源维护、申请受理、配租签约、租金收缴、动态管理、维修服务等具体运营工作；建立客户服务机制，及时响应和处理承租对象诉求；定期向区住房和建设局报送运营情况，配合落实监督检查。

第六条【管理平台】统一使用“深圳市住房信息平台”进行房源入库、资格申请、配租选房、合同备案、信用管理等，实现数据共享与动态监管。

第二章规划计划管理

第七条【规划管理】区住房和建设局每五年组织编制全区住房发展规划，与全区国民经济和社会发展规划同步编制。编制规划应基于人口结构、产业布局、空间规划、职住平衡等多维度进行科学测算，充分征询各街道、产业部门及潜在保障对象需求意见。全区住房发展规划应当明确保障性住房规划目标，经区政府常务会议批准后实施。

第八条【计划管理】区住房和建设局根据全区住房发展规划和全市年度计划，并结合保障性住房需求情况及区财政资金保障情况，编制全区住房发展年度计划，并明确保障性住房年度建设筹集及供应任务，经区政府专题会议批准后实施。

第三章筹集管理

第九条【多渠道保障】保障性租赁住房依法依规通过新建、购买、改建、改造等多种方式建设筹集。

新建：优先布局在轨道交通站点附近、产业园区及周边区域，通过新供应用地、城市更新、土地整备、未完善征转用地、历史遗留未出让用地和拆除用地等方式建设（配建）保障性租赁住房。

新供应用地建设的产业园区配套宿舍原则上用作宿舍型保障性租赁住房。

在不变更土地用途的前提下，学校、医院等可以配建政府组织配租的宿舍型保障性租赁住房，并严格按要求纳入保障性住房体系管理。

购买：在符合政策及财政承受能力前提下，积极探索收购符合条件的市场存量房源（如新建商品住房）转化为保障性租赁住房。

改建：将政府闲置住房，闲置或低效的商业办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育用房等非居住存量房屋，按规定改建为保障性租赁住房。

改造：住宅、公寓及宿舍等具有居住功能的存量房屋，符合条件的可以改造筹集作为保障性租赁住房。

第十条【多主体供给】充分发挥市场主体作用，鼓励企业、社会组织利用产业园区配套用地、企事业单位自有用地建设保障性租赁住房；支持专业化住房租赁企业可通过上述条款筹集社会主体出租的保障性租赁住房。

第十一条【保租房路径转换】在符合政策及财政承受能力前提下，区政府指定的筹集主体可以租赁社会存量房屋作为政府组织配租的保障性租赁住房。

使用财政资金将社会存量房屋筹集作为政府组织配租的保障性租赁住房的，区政府指定的筹集主体应当委托具备房地产评估资质的第三方机构对筹集项目房源的租金水平或者购买价格水平进行评估。

区政府指定的筹集主体参考评估结果与市场主体协商谈判、确定最终筹集价格后，组织编制筹集方案，明确包括但不限于筹集方式、房源类型、房源数量、筹集价格、政府补贴标准、供应（承租）对象、合作期限等内容。

房源筹集价格与承租对象缴交租金（即政府组织配租的保障性租赁住房租金标准）之间差额，由政府予以补贴。

筹集方案可以按单个项目编制或者根据情况打包多个项目统一编制。筹集方案经区政府专题会议批准后，由区住房和建设局组织实施。

项目筹集合作期限届满前，筹集主体仍需继续承租的，应在合同到期前规定时间内提出项目续租申请，并按前述规定审核确定是否准予项目续租。

第十二条【项目认定】保障性租赁住房项目的认定按《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》及认定指引的具体规定执行。由区住房和建设局牵头组织规划和自然资源、生态环境、教育及街道办等单位依职责进行审核，对符合条件项目按程序提请区政府专题会议批准后出具项目认定书，纳入全市统一管理。

区有关部门及街道应当按规定为取得项目认定书的项目办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并给予土地、财政、税收、金融和民用水电气价格等优惠政策。

第十三条【筹建标准】保障性租赁住房建设项目的户型设计应当坚持集约、实用原则，坚持以七十平方米以下小户型为主，构建“一张床、一间房、一套房”的多层次住房供应体系，合理确定保障性租赁住房建设标准。

建设单位应严格落实保障性租赁住房项目主体责任，严格落实项目法人责任制；建设单位应当对保障性租赁住房全部房屋采取分户验收，逐户出具验收意见，并形成“一户一档”资料。

区住房和建设事务中心强化质量安全监管，对分户验收意见进行抽样核查。

第四章配租服务

第十四条【配租方式】政府组织配租的保障性租赁住房采取实物配租和货币补贴两种方式实施。

实物配租指以批次受理、批次配租的方式，面向个人配租或面向单位定向配租保障性租赁住房。实物配租应优化配租流程，提高配租效率。

货币补贴指面向符合条件的人员筹集社会存量住房，给予申请人发放社会存量住房货币补贴。货币补贴实行配额制，具体补贴标准及规则由区住房和建设局另行制定。

社会主体出租的保障性租赁住房，由运营管理单位按照市场化原则开展租赁活动。

第十五条【保障对象】申请保障性租赁住房的对象应满足《深圳市保障性租赁住房管理办法》（市政府令第353号）相关规定。区住房和建设局应提供清晰、便捷的线上线下申请通道，加强政策解读与咨询服务。

第十六条【承租年限】政府组织配租的保障性租赁住房租赁期限原则上按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》（市政府令第353号）相关规定执行。面向单位定向配租的，原则上同一个承租对象承租年限不得超过6年，具体要求在配租通告与合同中载明。

租赁期限届满前，承租对象仍需继续承租的，应在合同到期前规定时间内提出续租申请，由区住房和建设局结合承租对象资格复核情况、房源供需状况及项目发展规划等因素审核确定是否准予续租。租赁期满或不再符合承租条件的，应按本指引相关规定有序退出。

社会主体出租的保障性租赁住房租赁期限按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》（市政府令第353号）相关规定执行。

第十七条【重点企业名录】区相关行业主管部门负责根据区政府重点扶持产业政策，会同各街道拟订年度本行业人才住房保障重点企业遴选条件及名录。重点企业名录应实行动态调整机制，每年根据产业发展、企业贡献、人才结构等因素进行更新。区住房和建设局汇总名录，提供年度住房重点保障。

第十八条【配租面积标准】政府组织配租的保障性租赁住房以建筑面积七十平方米以下的小户型套（间）为主。七十平方米以上房源由区住房和建设局做好分类管理，结合申请人家庭和项目情况等因素综合确定各项目配租面积标准，在配租通告中载明。

第十九条【租金标准】保障性租赁住房租金标准按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》（市政府令第353号）执行。

第五章运营服务

第二十条【日常业务管理】产权单位或者运营管理单位为保障性租赁住房的日常管理服务单位。

承租政府组织配租的保障性租赁住房的单位应设立住房专员，负责房源申请、材料审核、人员变更备案，并对材料真实性承担法律责任。

社会主体出租的保障性租赁住房通过信息平台完成租赁合同备案或者信息申报，核查承租对象是否符合承租条件。

承租保障性租赁住房的人员应按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》（市政府令第353号）等有关规定规范日常承租活动。

第二十一条【房源维修】政府产权房源在保修期内的，由开发建设单位负责维修。质保期届满后，根据租赁合同约定维修责任划分，分别由区住房和建设事务中心或承租对象负责维修。其中共用部位、共用设施设备的安全检测鉴定、维修、更新和改造，由区住房和建设事务中心指导督促物业服务企业使用物业专项维修资金维修。

非政府产权房源或政府产权房源委托给相关单位管理的房源由产权单位或受托单位负责维修。

社会主体出租的保障性租赁住房根据租赁合同约定，由相应的责任主体落实房屋使用及维护责任。

第二十二条【转换房源退出机制】使用财政资金将社会存量房屋筹集作为政府组织配租的保障性租赁住房的，应在项目房源合作期限届满前6个月时，由区政府指定的筹集主体收集房源单位合作意愿，并向区住房和建设局提出书面申请，明确房源单位对项目到期处置意愿。

区住房和建设局综合考虑项目生活配套、公共交通等要素，结合项目房源实际配租情况，并征求项目所在街道办意见后，明确项目到期处置初审意见。

对续签意愿不足或初审未通过的项目，区政府指定的筹集主体应做好房源出库前风险研判工作，并会同区住房和建设局制定人员分流预案以及突发情况应急处置方案，做好承租对象解释、分流及房源租金补贴结算工作。

因城市更新、土地整备、房屋征收或者不可抗力因素导致房屋灭失的，或不符合保障性租赁住房规范管理要求的，以及法律、法规、规章规定的其他情形需要撤销的，由住房主管部门报经原批准主体同意后注销项目认定书。

第二十三条【承租对象退出管理】产权单位或者运营管理单位应建立退出预警和告知机制。在合同到期前或发现退出情形时，应及时书面通知承租对象（及所在单位），明确退出时限、流程及违约责任。

承租对象应在规定期限内结清费用、腾退住房并恢复房屋原状。对无正当理由逾期拒不退出的，产权单位或者运营管理单位可依据合同约定及相关规定进行处理。

第六章保障措施

第二十四条【安全责任】承租政府组织配租的保障性租赁住房的企业（人）为租赁房屋所属范围的安全使用责任人，安全使用责任人必须加强安全意识，承担对房屋室内设施设备的日常安全检查责任，对自身安全负责。

社会主体出租的保障性租赁住房运营管理单位应当履行安全主体责任，负责房屋的日常管理工作，确保房屋安全和室内设施设备安全。

第二十五条【巡查监管】政府组织配租的保障性租赁住房出租后，产权单位或运营管理单位可通过上门或其他方式核查租赁房屋使用情况、核对承租对象有关资料，承租对象及同住家庭成员应当予以配合，物业服务企业应当予以协助。建立巡查结果反馈与整改服务机制，对发现的问题指导并限期整改。

社会主体出租的保障性租赁住房，由区住房和建设局和属地街道通过上门或信息系统等方式抽查房源信息、租赁合同信息及承租对象资料等，运营管理单位应当予以配合。

区住房和建设局和属地街道对采集的信息予以严格保护。

第二十六条【风险保障】鼓励保障性租赁住房所有权人为保障性租赁住房购买房屋保险，为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。

第二十七条【财政资金收入管理】政府组织配租的保障性租赁住房资金收入属于非税收入，应当按照政府非税收入和国库集中收缴制度的有关规定管理。资金收入包括保障性租赁住房租售收入、社会捐赠收入等。

第二十八条【财政资金保障】区财政按职责保障政府组织配租的保障性租赁住房的建设与运营的资金需求，包括但不限于保障性租赁住房的开发建设、购置、租赁补贴发放、维修养护、物业管理、房屋保险等。

第二十九条【其他资金保障】鼓励符合条件的保障性租赁住房建设项目可以申请政府专项债券、保障性住房中央补助资金等。

第三十条【税费金融保障】鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为保障性租赁住房项目提供金融支持。符合条件的保障性租赁住房项目，适用保障性住房有关税费支持政策。

第七章附则

第三十一条【政策衔接】本指引施行前已通过规模化租赁筹集的项目，可参照本指引第十一、二十二条相关规定完善项目到期处置工作。

区相关单位可根据工作需要结合本指引制定保障性租赁住房相关工作具体实施细则。

第三十二条【解释主体】本指引由深圳市宝安区住房和建设局负责解释。

第三十三条【施行日期】本指引自发布之日起施行，实施过程中国家、省、市有新规定的，从其规定。

本指引有效期3年。实施过程中，区住房和建设局可根据实际情况进行修订完善。