深圳的房地产从业者和购房者，对深圳的房子都有个普遍的共识,那就是深圳房子的居住体验，有一条明显的时间红线，以2015年为界，2015年后建成的深圳住宅，居住空间的舒适度出现了明显断崖式变化。
2015年之前的房子，是高赠送、高得房率的黄金期。这个阶段很多楼盘赠送飘窗、露台、入户花园，甚至很多楼盘的实际使用面积高于建筑面积。最重要的原因是当时审批监管相对宽松，开发商有自主设计创新发挥的空间。开发商能够更从容的在产品力上下足功夫，以应对外部激烈的市场竞争。所以，当时诞生了一批现在回头看都符合住建部现在提倡的“好房子”的小区。
深圳房价从2015年开始，一路高歌猛进。2016年开始，深圳政府加快推动城市更新步伐，这一年，也是政策密集出台的一年。虽然政策上要求开发商项目贡献率为15%，但在实际审批过程中，相关部门对贡献率的要求不断的变本加厉，贡献率高达40%--50%的项目比比皆是。
学校、幼儿园、道路、保障房、公租房、社区警卫室、公交首末站、社康医院、老人日间照料中心、社区公园绿地等等，本该政府来承担的公共配套，全部通过一个城市更新项目来实现。最后就是所有成本最终都摊进一个项目的房价和产品里，在功能和成本被极度挤压的前提下，开发商很难再做出高赠送率、低容积率、低密度的社区，不是开发商不想，而是经济测算上就过不去。
随着深圳房价一路飙升，拆迁成本也随之一路攀升。同时随着臭名昭著的7090政策的实施，我们看到在深圳的南山区，无数89平米户型总价动辄千万，而业主却只能睡在飘窗，成为全中国最悲伤的笑话。
顺便说一句，我认为7090政策（一个项目70%的住宅户型面积必须在 90㎡ 以下，不管项目位置、开发成本、产品市场定位、市场需求如何，一刀切都必须按这个比例执行），是带有强烈的计划经济色彩的政策，因为它直接用行政手段去规定市场供给的商品房户型结构，而不是通过市场需求信号让开发商自主调节。
虽然政策设计的初衷是保障刚需住房供应比例，控制大户型占比，防止房价过快上涨，政策设计的初衷也许是好的，但是带来的负面效果也是显而易见的。它催生了反人居的设计内卷，飘窗越做越深，越做越多，很多项目客厅、洗手间也做了很多飘窗，过道越来越长。
政策的导向，不是奖励“好房子”，所以开发商将产品创新的注意力更多的集中在如何合规，而不是专注于居住舒适度。居住体验感被政策切割，功能区被压缩，好房子不再是市场的主流，只是少数人的奢侈品，千万级豪宅不得不把卧室延伸到飘窗上。
改善性需求被强制压缩，而大量非刚需的家庭，被迫住进了刚需尺度的房子里，整体居住舒适度的均值被拉低。
从2010年开始，深圳市要求城市更新项目配建一定比例的保障房。2016年开始，这个政策成为城市更新项目规划审批的硬性指标的情况下，衙门老爷们仍然没有放开7090的管控，最后导致深圳住房整体小户型供给量偏大。直到2024年，这个恶政才正式退出深圳房地产的历史舞台。
过去所有的政策，似乎都是为了一个目的：就是让你住的不舒服让你憋屈。但是，当我们站在城市治理的角度上来看，我们也必须正视深圳这座城市它的特殊性，从一个小渔村发展起来的深圳，多数土地掌握在原村集体和村民手里。
随着深圳产业高效发展，每年都有大量人口流入深圳，深圳的人口出生率一直保持全国领先，学校、医院、道路、市政等各种公共配套一直面临缺口，通过开发商旧改，用规划顺带解决这些问题，相比财政投入建设，效率确实更高。
这就意味着城市更新项目本身就被定义为综合体承载器，政府需要它补齐公共配套，片区需要通过它形象升级，低收入人口的保障性住房需要通过它来实现。所以每一个成功的城市更新项目，必须在功能上承担起公共配套，在强度上要撑起高成本模型，在户型上被结构性限制。
所以深圳出现了大量的超高层、高密度、严重对视，办公、商业、公寓、保障房与居住混杂的综合体。公共利益在短期内确实得到了补充，但是确实牺牲了长期居住品质。最终呈现给深圳购房者的就是：价格上是一线城市顶格，密度上接近极限，在居住体验上却没有与价格匹配的尊严感。
如果说，深圳城市高速发展，政策倾向于功能优先，强度拉满，牺牲居住品质，这是时代无奈的选择。那么现在问题来了，建“好房子”已经被纳入“十五五”规划，好房子的设计规范、材料、建造、运维都有明确的标准，深圳当然不会成为例外，80米的建筑限高，无数更新项目失去了经济可行性，直接让深圳的城市更新项目集体熄火。
原来，为了城市建设跑得快，居住品质被牺牲，而现在居住品质优先，但城市更新跑不动了。那么好房子如何实现？这个困局怎么破？我不知道，这道题，还是交给聪明人吧。
