宝中南街坊「深圳观潮」已在前海瑞吉酒店49F云端展厅开放了展示，接下来的实地样板间要等年后才看得到了。目前展厅验资600万参观，虽然只有一个沙盘和CIM系统，现场还是十分火爆，大家都想第一时间感受一下这个前海湾唯一南向海景的低密度房子。「深圳观潮」计划在3月份开放实地样板间以及底盘公区的实地展示，也就是说大家到时去看房可以感受到整个归家动线，从小区大门——车马院——大堂——会所配套——超大立体园林——实地样板间，都能全面体验到。项目采用预约制，可联系官方销售孙绍月看房。加群获取 全套带尺寸户型 + 一户一景每层航拍 + 景观建模 + 多层720°景观VR + 户型使用率 + 日照模拟。由于我从拍地至今持续有关注「深圳观潮」，期间也放出过不少一手信息。我前期参与过项目部分调研，后来也直接和设计对话了解到了更多的细节，今天也借此分享更多一手信息和深度讲解。大部分老友们应该都多少了解「深圳观潮」的位置，为了照顾到所有读者，以及最新的调整，给大家简单介绍下。「深圳观潮」位于宝安中心区滨海板块，在整个前海湾的规划中，这是唯一一线头排南向海景的位置，在整个大前海里是绝无仅有。在深圳260km超级海岸线中也是很难得，深圳豪宅板块也只有深超总可以南向瞰海（可惜暂无一线头排住宅），深圳湾大部分还需东向瞰海。项目最让人心动的是独揽一线海景的视野，几乎没有任何遮挡。到时我会也去抽抽看，毕竟住宝中这么多年了，这项目确实是个很舒适的居住选择。「深圳观潮」由华润置地和招商蛇口双央企联合打造，两家都在深圳出过顶尖案例，这次联手的出品，要做对标「深圳湾澐玺」同款顶序作品。上周我的一堆聊天记录被刷屏了，是我分享给几位老友的更新项目信息，今天也借着这个机会给大家细品一下。「深圳观潮」最终是突破了80米的限制，做到了近100米的高度。所以即使是低楼层的景观也不错，大部分户型都能越过前面的「欢乐港湾」解锁一线海景。大家若想知道实际景观，可以期待一下我们的景观建模 和 一户一景航拍。「深圳观潮」享有前海湾极好的南向景观资源，曾有“西角头”的美誉，绝对适合打造一个豪宅定位的作品。山海连城复合景观，有点像“小维港”，大家可以参考类似角度的景观。既然今天是产品的深度解析，就不单纯地讨论之前也聊过的景观，而是更深层次地看一下这个项目的设计。“底盘”这个概念是近年来很火的一个小区规划的形式，过去多用于占地面积相对较小的项目，说白了就是在有限的土地空间里做出更多层次和配套功能，打造复合空间。像去年「深圳湾澐玺」、「后海招商玺」、「保利瑧誉」等新房项目的底盘都做得相当出色，不过这些项目的占地不算太大。其中占地最大的「深圳湾澐玺」（约3.16万㎡）也因为超高层地标的规划，密度相对高导致纯粹的花园占地小。而「深圳观潮」占地约4.25万㎡，容积率3.41的数据中，小区花园占地就显得非常大。针对这个我特意找了项目的设计了解，这次「深圳观潮」会利用地块占地优势做出一个约8万㎡的超大底盘。这里面有约5.5万㎡的三层立体园林，还有约0.55万㎡的会所（棋牌、健身、宴会、Party House等功能）、室内篮球场、室内网球场、室内恒温泳池和约1.83万㎡预计由华润万象生活招商的街区式商业。「深圳观潮」的园林也是相当惊艳，很有多设计亮点，可以说是深圳目前最大的临海300米垂直立体园林，设计灵感来自澎湃的海洋美学，类似大海中绝美的海心岛。立体园林会以“森海·浮屿”的概念，把整个项目分为多层级开发，底盘为“海心”，10栋楼宇为“岛屿”，强调大盘尺度感，强化中央的海岛大公园。海与岛之间有层层递进的空间关系，每一个层次都有值得探究的惊喜。每一位住户都是这个森海的“岛民”，迎合滨海社区生活的意境。嗯，这是设计给我说的，在我这种俗人的理解，就是滨海主题的大型社区，很多元素都跟海岛、海洋美学相关。花园有很多层，内部的配套很丰富，有10栋楼，对应有10座岛屿，一栋一花园入户。深圳观潮小区大门设在地块东边，有旭日东升，紫气东来之意。
主入口也是星级酒店的车马院设计，打造了帆船式礼序高厅归家动线，内外双水盘环岛，内环岛专属归家落客。两侧通过净高9米的桅杆造型立柱提升空间场域，再以八株稀有乔木点缀引入勃勃生机，有“九五至尊”、”八方来财”的美好寓意。
项目还有很多岭南特色的“风水布局“巧思设计，我听了都相当感兴趣，这里就不一一展开。
车马院设计了天圆地方的穹顶，能透入自然天光，渗透到转盘的水景，设计也跟我聊到，这个位置在不同时辰和季节呈现的水波斑纹都会不一样，旨在营造不同的自然声息。穹顶的上方是小区的顶层园林，可以看出这个立体园林设计是在尽可能扩大住户可以足达的漫步空间。底盘外围除了归家大门和次出入口，最显现的就是约1.8万㎡的双层滨海街区式商业，体量跟东京「麻布台之丘」相近。这个设计有别于过去传统底商，而是运用好华润的商业经验，预计能由万象生活招商，能给到深圳目前街区商业最顶尖的商业运作和品牌进驻。对内是商业里街，穿梭在底盘外围，同样有门禁业主们可以从小区花园内部自由出入。对外衔接整个宝中的滨海连廊（深圳首座）、欢乐港湾、滨海文化公园、宝中其他大型配套。假设某天我乘坐全自动驾驶的尊界，在车马院下车，它自己能下地库泊车。那么从踏入大堂那一刻，就正式进入了会所。按照目前释放的消息，「深圳观潮」的会所是为业主打造的圈层社交空间。在不同空间有丰富的社交属性，比如商务社交、健身社交、儿童社交。据悉是只开放给业主私享，大概率不会像「中信信悦湾」那种征收会费对外人开放。会所规划方面，除了例牌的棋牌室、茶室、宴会厅、Party House功能以外，还有健身房和泳池，其中室内恒温泳池是约25米 × 8米水面，一边游泳还能看到窗外花园中央大海岛景观。户外还有一个小孩专供的心形戏水池，寓意为“蔚蓝宝石”，其递进深度最深水位在45cm左右。戏水池旁边有一个约200㎡左右的家长休息处，在小孩水上狂欢的时候，家长也能舒服地在一旁静静玩手机。小区有球场是比较常见的，不过能够利用大底盘做到室内双球场的，在深圳哪怕是豪宅项目都不多见。「深圳观潮」的超级底盘除了街区商业、立体园林、会所配套之外，还有一个室内篮球场 + 一个室内网球场。过去大多为室外球场，平时大家使用的时候难免产生噪音影响，「深圳观潮」这次直接卷成了室内球场。不过目前效果图还没出来，大家可以先参考我老家的小区，也是卷出了室内篮球场。深入内部抵达小区园林，共设计了约5.5万㎡的三层复合庭院，亮点是超开阔的尺度感，对于一个占地4.25万㎡住宅能做出130%的园林占比，户均园林面积约90平米，放眼整个深圳都不多见。我在中央庭院设计中看到，三层庭院并非明确的分割楼层，而是充满情绪价值的坡度和转折融合，让人在散步中不经意间穿梭在各层之间，移形换影。正如上文设计所言，园林为“森海”之意，即有丰富的绿植，还有大型的水景，而且层次相当丰富，还有专为儿童设计的戏水乐园，形成一个岛心绿洲。如果住的是看园林朝向的户型（如168㎡西南向），整个花园的观感也丝毫不输对外景观。小区内有两处有设计造型的大水景，心形的是极具辨识度的戏水池，中央是约800㎡的大型水景，旨在多个角度看都有深海谧境的感觉。从会所空间望向园林，或是从园林回望会所，都会看到这道“海洋之心”水景。我觉得这种设计理念已经区别于过去的小区园林，不再是单纯的大园林堆绿植，而是打磨细节，营造气氛，调动情绪，让人和自然更加亲近，让心境更平和舒适。接下来针对首推的户型做一个基础解析，这次「深圳观潮」可谓是学足了杭州、成都的流派，低密度、全景舱、弧形、通透等设计显现，完全区别于近年的新房。计划首推的1-5/1-6/1-7栋都位于地块东边，是景观非常好的楼栋，也是最远离沿江高速公路的。其中景观最好的是1-5栋，位于东南角，全盘仅40套。这是整个「深圳观潮」最好的位置，享有完全无遮挡的海景视野，这个景观视角预计在同段位里面没啥对手。1-5栋为22F的2梯2户设计，标准层是约260㎡四房四卫端厅全景舱大平层，还有一套约500㎡天际大平层。简单透露260㎡户型的一些数据，主阳台开间约7.2米，餐客厅落地窗面宽5.7米，整个餐客厨+阳台有将近100㎡的面积。全景舱户型现在是相当流行，像成都「保利新川天珺」、「花照天珺」，杭州「滨江金帝」等项目都有类似的设计。
而在深圳位于前海的「招商海晏府」194㎡也采用了这种设计，不过体现在「深圳观潮」的260㎡上会显得更加阔绰大方。
这种户型最大的优势就是在景观好的地方能够饱览超270°的视野，而且多面采光让室内的光线和通风也特别好。
网传这是近4000万级别的大平层产品，在深圳核心区这个预算想拥有同等层次景观的绝无仅有，4000万在深圳湾地段目前还买不到有头排景观的大平层。
位于小区东侧楼栋，T3结构，都是约188㎡的通透设计，基于楼栋原因分了两种结构，总体都非常相似。其中黄色的两户188㎡主阳台东南，景观不错，尤其是东端户，算是唯一没短板的产品，集前海宝中地段+配套+实用空间+景观+KFS品牌于一身。而绿色的188㎡主阳台西南看开阔的中央园林，背面看宝中西部商务区城景。4+1房三卫的设计还是蛮实用的，有独立西厨岛台，在传统实用和创新需求中找了平衡点。
阳台有9.5米，客厅开间6.4米，设计了多功能空间可以兼顾书房、茶室需求。餐厅同样做到了6.4米空间，可以兼顾西厨功能。
近似面积段中，「中信信悦湾」约210㎡三房预估总价3000-4000万，仅享单一后排海景价值；「深圳湾澐玺」约209㎡四房三卫总价3000万起，低区景观相对受限；「深圳观潮」188㎡能做到4+1房三卫，网传价格约2500万至3000万内的总价可以兼得居住空间、复合海景、多重配套。
若非执着于深圳湾的名头，从居住考虑，在前海宝中板块来说这个188㎡是非常不错的改善居住产品。
- 1-7栋3梯3户143-168㎡改善至选，格调升级位于小区东北侧楼栋，T3结构。143㎡是四房二卫设计，东南向看景。其中143㎡是黄金面积，无论是过去7090限制，还是如今放开，143㎡这个面积一直都在市场的大部分楼盘延续，并且都卖得相当好。这次推出的1-7栋在整个「深圳观潮」中景观最好的143㎡，能看到前海湾山海城景，也能看到摩天轮。作为最低上车门槛的户型，预计2000万不到的预算在深圳湾、华侨城、香蜜湖都找不到有景观的，套数很少，首推出来值得把握一下。而168㎡则做了四房三卫的南北通透设计，几乎就是188㎡砍掉了多功能空间和西厨，基础功能不变。
168㎡这个面积在深圳核心区新房里是大量缺失的，这次能出在「深圳观潮」中，算是一个稀缺产品。过去的新房最大通常做到143㎡，7090废除后不少新房直接拔高到近200㎡起步。
168㎡户型主朝向西南看小区园林，直面整个超大超开阔的中庭景观，赏立体水景和丰富的园林铺装。
- 1-2/1-3栋2梯2户约330㎡顶奢藏品，高定生活据了解330㎡会在首推后两周内迅速加推入市，套数稀缺（仅42套）头排景观。目前吹风价去到了5000万，这个价格如果放在深圳湾的新房是景观起步价，基本上是插缝海景。这是4+1房五卫+家政套间户型，拥有3.3米层高、270°环幕景观、全套房设计、专属家政套间。这是前海湾近年标准层产品中最大的户型，是深圳近5000万级顶奢市场的低密度大平层藏品。 商业
宝安中心的配套是放在整个深圳乃至粤港澳大湾区都是TOP的存在，其中商业配套十分旺盛，除了大名鼎鼎的「前海壹方城」和「欢乐港湾」，距离「万象前海」、「壹方汇」和「前海山姆」也不远。
临近「深圳观潮」的还有欢乐剧场（华润文体运营）、欢乐港湾西岸、华润万家、西部商务区连片的商业配套。
「深圳观潮」学位比较特殊，按照宝安区最新的学区划分（https://www.sz.gov.cn/school/ba/index.html）：很多人并没有发现，其实深圳观潮是带有王炸级的学区组合：
小学：海韵小学+宝安小学+海裕小学的共享学区
初中：宝安中学集团海天初中+宝安实验海旺初中的共享学区
共享学区的意思，就是可以同时填报学区里的所有学校，按照志愿顺序和积分高低录取。
不过「深圳观潮」最好的学区组合，当然是海韵小学+海天初中，其次为宝安小学+宝安实验海旺初中。
海天初中的学区囊括了宝安生源最好的一片，学区包括熙龙湾、壹方城、都市茗荟、海纳公馆等一众网红盘。
海韵学校：小学115，初中117.5
宝中海天：小学95.5，初中113.1
宝安实验：小学95.5，初中100.5
宝安中学：初中111.6
宝安中心配有「宝安妇幼」、「南方医科大学深圳医院」和「儿童医院」。公共交通方面，宝中有三条到达率极高的地铁线贯穿，并临近所谓的“深圳一环”的前南环线（15号线）。
另外位于宝安大道的穗深宝安站过两年就可以搭乘城际通达前海、深超总和皇岗口岸，未来还能换乘深港西部快线抵达香港。
「深圳观潮」距离地铁站并不近，最短路程的是5号线宝华站有900米，步行约15分钟，距离11号线宝安站1.1公里，步行约18分钟。据悉未来金科路和裕安西路交汇口会有9号线宝安延长线海韵站（规划）。由于宝安中心区是填海所得，先规划路再建楼，道路交通自然四通八达。得益于前海圈的一系列规划，宝中连接大铲湾、前海三湾、南山等各大核心区交通都比较便捷，可谓是宜居宜业。从宝中到前海地下通道、上深中通道、甚至长远的深珠通道，都是触手可及的距离，几乎站在了湾区的核心位置。道路方面最大的互通枢纽是新城立交，这里几乎通达深圳中西部的任何核心地方的快速路都十分便捷，剩下北环大道出口仍在建。
「深圳观潮」西侧还规划了一条临江大道（原海滨大道），西向深圳机场，东接南山前海滨海大道。这条路2020年获批，连接宝中和前海桂湾的水下隧道，现在没钱可能没那么快可以兑现。另外临近的路口有规划连接大铲湾腾讯岛的跨海引桥，建成后两点路程只需要8分钟，已经在建。跨海桥连接宝安中心Vivo总部楼下裕安一路和腾讯岛纬二路，对于两岸来说是一个利好工程，进一步拉近了宝中和腾讯岛的交通距离。宝安中心配有大量公共配套，除了「深圳观潮」家门口的滨海公园「欢乐港湾」以外，还有中心绿轴连带了演艺厅、少年宫、图书馆以及湾区书城。另外还有宝体、艺术馆、文化宫以及全国最大书城「湾区之眼」。临近的海边还规划「欢乐港湾」的二期延长段，目前已经做了一个山海连城。而欢乐港湾西区也新造了一个“海之声”水上剧场，前阵子用于全运会闭幕式，由华润文体运营，创新采用陆域看台和水域看台双结构设计，拥有全国最大的户外水上舞台（3370㎡），承办音乐剧演艺、超级发布会、音乐展演等。宝安中心的配套非常多元化，其丰富程度接近一个大型城市的中心，综合面貌和配套放眼深圳全市也算名列前茅。我前阵子去了观赛世界帆船，环绕了整个海湾，感觉整个前海湾的面貌的确起来了。如果说后海书写的是深圳的现在，这边就是未来。
目前网传的价格参考：
168㎡四房三卫，3梯3户，总价约2200万；
188㎡4+1房三卫，3梯3户，总价约2500万；
260㎡四房四卫全景舱，2梯2户，总价约4000万；
330㎡4+1房五卫+家政套间，2梯2户，总价约5000万。
总体来看「深圳观潮」把预算区间划分了几条线，大家基本上可以根据预算对号入座。
5000万段玩顶豪330㎡；
4000万段看头牌全景舱260㎡；
2500万段看性价比海景房188㎡；
2000万段看大社区园景168㎡；
总价预算不足2000万，也可以考虑带景观的143㎡户型。
从目前宝中的市场消费能力和主流成交产品来看，跟前海三湾相似，超过3000万是一道大坎，直接划分开了户型尺度和不同需求的群体。
不过可以预见的是「深圳观潮」的出现必定会卷到目前宝中的「壹方玖誉」、「熙龙湾」、「新锦安壹号」等老一代的豪宅，成为新的宝中标杆。
「深圳观潮」预计3月底取证入市，计划在3月份开放实地样板间以及底盘公区的实地展示。
联系官方销售孙绍月看房，加群获取 全套带尺寸户型 + 一户一景每层航拍 + 景观建模 + 多层720°景观VR + 户型使用率 + 日照模拟。
