2026年春节后深圳楼市有望延续回暖:一季度成交套数预计突破1.2万套,创近三年新高

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稳步回暖态势下的机遇与挑战：2026年深圳房地产市场深度解析

核心结论：在政策环境持续优化、市场数据稳步回升及购房需求逐步释放的多重驱动下，2026年春节后深圳房地产市场有望延续温和回暖态势。这一趋势可从二手房市场活跃度提升、新房市场结构性分化、价格企稳回升以及政策红利持续释放四大维度进行系统性解读，整体呈现“机遇与挑战并存”的新格局。

一、二手房市场：核心支撑，“小阳春”行情可期

1. 成交量创近10个月新高2026年1月，深圳二手住宅成交量达6802套，环比增长2.9%，同比大幅上升45.5%（数据来源：深圳市房地产中介协会）。乐有家研究中心数据显示，当月门店二手签约量同比上涨57%，已连续8周维持高位运行。即便临近春节假期，2月1日仍实现一手和二手住宅合计成交78套，市场热度未现明显降温，展现出较强的韧性与持续性。

2. 核心区域需求集中释放龙岗（1454套）、福田、罗湖、南山四区合计贡献超七成成交份额。具备优质学位资源、地铁便利通达及成熟商业配套的住宅小区价格率先企稳，部分优质房源价格较2025年底已有小幅回升。例如，蛇口深圳湾片区的太古城南区、吉祥龙花园等代表性楼盘成交活跃，成为市场关注焦点，反映出核心区域对购房者的长期吸引力依然强劲。

3. 市场预期持续改善贝壳找房监测数据显示，1月新增挂牌量仅为9395套，为自2024年“929新政”以来首次低于万套关口，挂盘均价稳定在6万元/㎡左右。尽管议价空间仍处于较高水平，但业主惜售情绪明显增强，反映出市场信心正在逐步修复，对未来走势普遍持谨慎乐观态度。

春节后展望：随着3月至5月传统“小阳春”行情的到来，积压的学区房需求与改善型置换需求有望加速入市，推动二手房成交量进一步攀升。预计核心区价格企稳趋势将更加明朗，市场分化将持续深化，核心地段优质房源将更受青睐，成为本轮回暖的主要受益者。

二、新房市场：短期调整后优质项目仍具活力

1. 成交量阶段性回落受房企年度销售策略调整及春节假期影响，1月深圳新房市场出现短期回调：新建商品房成交3977套，环比下降27.0%，同比下降41.7%；其中住宅成交2550套，环比下降11.5%，同比下滑49.9%。成交量的阶段性走弱主要源于供应节奏放缓与节前观望情绪上升。

2. 优质项目去化表现亮眼尽管整体市场承压，但位于前海、宝安中心区等核心板块的优质项目仍保持较高去化率。以会展湾泊悦府（宝安区）为例，项目主推建面约81-192㎡的改善型产品，均价约5.4万元/㎡，自营销中心与样板房开放以来，预约看房量持续攀升，显示出改善型客户群体较强的购买意愿与市场韧性，优质项目仍具备显著竞争力。

春节后展望：随着节后推盘节奏逐步恢复，预计优质改善型及高端住宅项目将重新吸引市场关注，新房成交活力有望稳步回升。然而，整体库存压力仍需时间消化，项目间分化将加剧——核心区域优质项目或成市场焦点，而非核心区域则需依赖价格调整或产品升级以提升去化效率。

三、价格走势：稳中有升，核心区优质房源率先企稳

1. 二手房价格打破连跌格局2026年1月，深圳二手住宅成交均价约为5.78万元/㎡，环比微涨0.5%，终结了连续四年价格下行的趋势。部分核心区次新盘挂牌价已回升至2024年同期水平，如福田香蜜湖一号（24.0万元/㎡，环比上涨6.3%）、南山后海片区（涨幅5.3%-9.8%），显示出高品质住宅价格修复的强劲动力，市场对优质资产的认可度显著提升。

2. 新房价格保持整体稳定当月新房价格整体运行平稳，未出现大幅波动。优质项目如会展湾泊悦府，其均价与周边二手房价格基本持平，反映出市场预期趋于理性。购房者对价格的敏感度有所降低，更注重产品设计、社区品质及配套资源的综合价值。

春节后展望：随着成交量持续回升，预计核心区优质房源价格将率先实现全面企稳，部分稀缺资源型物业（如优质学区、地铁上盖）可能出现小幅上涨；而非核心区房源价格仍将维持稳定，难有明显波动。市场分化将进一步加剧，购房者应重点关注核心区域高性价比优质房源，把握价格修复的关键窗口期。

四、政策影响：持续宽松，支撑市场信心修复

1. 税费减免降低置换成本不满两年住宅交易增值税由5%下调至3%，同时换房退税政策延续至2027年底（卖房后1年内重新购房可按比例退还个人所得税），有效减轻了改善型家庭的税费负担，鼓励“卖旧买新”行为，释放置换链条中的潜在需求。

2. 首付比例大幅下调商业贷款方面，首套及二套住宅首付比例统一为15%（适用于有两个及以上未成年子女的家庭）；公积金贷款则不区分首套与二套，最低首付降至20%，显著降低了购房门槛，提升了居民购房能力，尤其利好多孩家庭与首次置业群体。

3. 商业用房政策同步优化商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，有助于降低商业地产购买门槛，加快去库存进程，促进住宅与商业地产之间的协同发展，拓宽投资渠道。

春节后展望：政策红利将持续释放，进一步激活改善型与商业类需求，为市场稳步回暖提供有力支撑。对于刚需与改善型购房者而言，春节后是入市的较好时机，建议重点关注核心区优质住宅；对于投资者，则应优先布局具备稀缺资源属性的物业，把握价格修复窗口，实现资产保值与增值。

总结：2026年春节后，深圳房地产市场在政策支持、数据回暖与需求修复的共同作用下，有望延续稳步回升态势。二手房市场“小阳春”行情可期，新房市场呈现结构性活力，价格走势稳中有升，政策环境持续宽松。购房者应聚焦核心区域优质资产，积极把握市场回暖机遇，同时警惕非核心区域库存压力与市场分化带来的潜在风险。

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