作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

市场的气氛很微妙了。

楼市走到今天这个局面，既有市场的因素，也有一个比一个卷的结果。

新房继续卷

年后，深圳的新房市场相对比较沉寂。

毕竟一年了，基本上都在做手头上的项目收尾和复盘以及汇报。

甚少项目会在这个节点突击。

不过最近位于深圳宝安区的绿城越秀锦和玉鸣吹风节奏是比较紧凑的。

在正式开放样板间后，据官方宣传，4天接待约3500组客户，显示出了一定的热度。

相信很快就有可能会如实，抢下2026年楼市新盘的头彩。

项目是去年8月拿下的地块，位于宝安沙井比较核心的地段，并且按照新规住宅的要求给出约束，容积率仅3.1，住宅高度不超过80m，市场的预期一下子被拔高。

项目总占地约 1.9万㎡，计容建面约5.97万㎡，规划5栋16-25层小高层及1所9班幼儿园，配建约1500㎡商业，总户数462户，纯商品住房，预计2027年11月精装交付。

所以随着项目入市节奏的加快，市场的讨论度也多了起来。

目前项目的进度已经出地面四五层的高度，大门展厅建设装修完毕，园林也有了初始模样（以下图源@小红书木木巾凡）——

项目的定位是深圳限高限容后首个”好房子“，也是宝安首个国标新规住宅。

根据实地考察，看得出品质是卷起来了，从入户大堂、楼道以及样板房的标准可以看到颜值在线（以下图源:@小红书木木巾凡）——

就是视野预期不能抱太高期待。

除了少数楼栋和楼层，大部分户型室外视野受限或对视，近距离范围建筑遮挡明显，由于项目占地面积小花园内景观也有限。

同时，商业、教育、地铁等配套暂时需要依赖周边社区现有配套。

项目的适配性，更多的时候见仁见智。

市场退潮

项目的市场性如何，更多看的是市场的结构性，比如品质是否比同类项目更优质，价格定价是否符合市场预期，位置区域是否具备优越性等。

其实，沙井片区的新房产品最大的阻力并不是来自产品不够给力，而是沙井整个板块的高光已经过去，该兑现的东西很多都已经兑现。

比如会展新城这一片，基本已经完善。

会展中心2019年9月全面建成，并于2019年11月4日正式投入使用，到如今已经投入使用六年多，周边的会展公园、福海河公园已经开放；深圳地铁12号线二期（海上田园东站—松岗站）2024年12月28日正式开通；深圳前海·华发冰雪世界2025年9月29日建成并投入使用。

周边的道路网络，地铁线路，购物中心、餐饮、娱乐，公园绿地以及滨水景观等都建成并开通了；

产业方面也吸引组展机构、搭建公司、物流服务商等专业服务机构入驻，形成产业集群效应（以下图源:格隆汇楼市，2026.01.09）。

比如在规划中的海洋新城片去年11月已全面达到海域使用竣工验收标准，大空港片深中通道于2024年6月30日建成通车，深圳机场航站区、货运区、外部的一些景观工程等，推进进度明显。

比如沙井塘尾的鸿荣源珈誉府的湾区壹方基本建设成型，预计过两年就会投入使用，而万丰海岸城2024年7月已经开业。

鸿荣源珈誉府总占地约31万㎡，总建面约248万㎡，万丰海岸城整体规划体量超500万平方米，都是沙井片区集住宅、商业、产业、教育、交通、生态等于一体的超大型城市综合体。

再比如沙井的众多新建设的住宅社区，不少已经建成交付，就连沙井的旧改巨无霸规划容积达477.86万平方米的沙井金蚝小镇旧改项目也在推进。

这些东西，曾经还在规划的蓝图中，如今都一一落实，并且快速让整个沙井快速日新月异。

而这些曾经的规划蓝图以及概念纷纷兑现后，对市场而言就不再是投资的“起点”，而是价值兑现的“终点”。

当“规划红利”被提前透支、“边际效应”持续减弱、“供需关系”转为买方市场时，市场的关系自然也就更微妙了。

最典型的就是沙井的博林君瑞，曾经因为有可能会被纳入深外宝安分校学区的预期，二手房成交价踏着深圳楼市行情飞升至8万+/平。

但随着学区划分尘埃落定，博林君瑞也迎来了市场最典型的调整。

2023年8月89平的3房比曾经的参考价535万低65万报价470万都算是笋盘，如今同户型报价最新的最低只有330万，实际成交的价格估计会更便宜。

另外，就是这些年，沙井的市场结构已经调整过来。

2018年之前，沙井板块还能打“稀缺”的牌销售新房，因为区域内新房供应少，存量的二手房小区年限已久。

但2018年后万科星城、华强城、博林君瑞、万丰海岸城、鸿荣源珈誉府、拾悦城等陆续供应，补充了区域内新房供应紧缺的短板，沙井的新房以及次新房也陆续多了起来。

市场再打“稀缺”的牌就已经打不通，只能随市场卷价格或者品质。

目前沙井典型的小区成交均价在3.3-5.5万/平的水平。

如万丰海岸城去年12月成交一套约90.37平户型，成交总价约350万，折合单价约3.87万/平；

鸿荣源禧园，去年11月成交一套约71.8平户型，成交总价约365万，折合单价约5.08万/平；

西荟城三期去年10月成交一套约88.33平户型，成交总价约317万，折合单价约3.59万/平；

这样的市场，已经不是产品卷起来就能卖得好，而是整个市场的结构都重新调整了。

所以，整个项目后续表现如何，非常考验开发商对区域市场的操盘能力。

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