2月6日| 深圳楼市 成交数据

深圳楼市，2月6日，一、二手房表现如何？

截止到6日的成交量

一手住宅网签

二手住宅共过户

深圳1998-2025年一二手房成交数据分析

基于深圳1998-2025年一二手房成交套数的核心数据，结合房地产行业政策周期、城市发展基本面与宏观经济环境，可清晰梳理出深圳楼市从“增量开发”到“存量流通”的完整演变脉络，以及成交波动背后的核心驱动逻辑。

深圳新房成交的走势呈现出明显的阶段性特征，1998年全国停止福利分房开启房地产市场化进程后，深圳新房成交从1998年的41532套持续攀升，到2005年达到100024套的历史峰值，8年间成交量实现约141%的增长，这一阶段的核心动力来自市场化改革释放的居住刚需，以及深圳城市化加速带来的新房供应红利。2006年起，新房成交进入政策与供应双重约束下的震荡期，2006-2008年受全国性房地产调控和2008年全球金融危机影响，成交连续三年下滑，2008年跌至44235套，仅为2005年的44.2%；2009年四万亿刺激政策推动成交反弹至70074套，但此后2010-2019年，因深圳土地资源稀缺导致新房供应逐年减少，叠加限购、限贷等调控政策压制，新房成交陷入“低基数震荡”，年均成交仅约4万套，2017年更是跌至25820套的阶段低点。2020-2025年新房成交先在2021年回升至52417套，随后2022年受二手房参考价政策、经济下行等因素影响跌至34441套的历史最低值，2023-2025年虽有小幅修复，2025年回升至37879套，但始终低于1998年的成交水平，反映出新房市场受供应端土地稀缺、需求端购房资格与信贷成本的双重限制，已长期进入低位徘徊的平台期。

二手房成交的演变则体现了深圳楼市从“增量主导”向“存量为王”的转型，1998-2005年二手房成交处于起步阶段，虽从11286套增长至64015套、增速达467%，但规模始终远低于新房，仅作为新房交易的补充，这与当时深圳房地产市场以新房开发为核心、二手房流通体系尚未成熟的背景直接相关。2006年是关键转折点，当年二手房成交84974套首次超过新房，标志着深圳正式迈入存量房市场；2009年信贷宽松推动换房需求集中释放，二手房成交飙升至156793套的历史峰值，是当年新房成交的2.24倍。2010-2021年二手房成交进入政策主导的宽幅震荡阶段，年均成交维持在7-9万套，始终是市场交易的核心载体，直至2021年二手房参考价政策出台，成交骤降至40699套，较2020年腰斩，政策对二手房流通的压制效应凸显。2022年二手房成交进一步跌至21704套的历史最低，2023-2025年虽随政策松绑（如参考价调整、限购放松）逐步回升，2025年达56217套，但仍未恢复至2010-2019年的平均水平，这既源于政策松绑的边际效应，也受经济复苏乏力、居民资产负债表修复缓慢导致购房需求释放有限的影响。

从一二手成交结构的整体演变来看，1998-2005年新房成交占比始终超60%，2005年更是达到60.9%，属于典型的新房主导增量市场；2006年二手房成交占比首次突破50%至52.9%，此后除2017年外，二手房成交占比均高于新房，2009年占比更是达68.4%，“存量交易”成为深圳楼市的核心特征；2021-2022年受二手房参考价政策冲击，二手房占比回落至38.5%（2022年），但2023-2025年再次回升，2025年占比达60.6%，再次印证“存量为王”是深圳房地产市场的长期趋势。

而深圳楼市整体成交的波动，本质上由政策周期、宏观经济与城市基本面三大核心变量共同决定。全国性的调控政策（限购、限贷、二手房参考价）与刺激政策（信贷宽松、税费减免）直接决定了成交规模的短期极值，2009年、2015年的成交反弹，2022年的成交低谷均由政策主导；宏观经济的波动同样影响显著，2008年全球金融危机、2020年后的经济下行期，购房需求收缩导致成交同步下滑，而经济复苏阶段则推动需求释放、成交回升；城市基本面层面，深圳土地资源的稀缺性倒逼市场从新房开发转向二手房流通，而人口持续流入、产业升级带来的刚性与改善型居住需求，又为市场提供了基本支撑，二者共同塑造了“存量交易为主、新房低位徘徊”的市场格局。