AI这股风,吹到了深圳楼市

如果AI有生命，那么万物可AI。

AI成长住区

2025年很火爆的关键词是什么？

必然少不了AI。

围绕AI，各行各业明里暗里，在做产品，业务，设计等方方面面都贴上了“AI”的标签。

包括房子也是。

深圳出了一个“AI新规住宅”，主打AI概念住区，是位于宝安松岗的还是新规产品。

从项目的推广信息来看，明显开发商是计划去年就启幕的。

但不知道什么原因冷了下来，拖到了今年都还未能入市。

项目虽然暂时还未公布“AI”具体应用在什么方面，但能打出超级“AI”住区的概念，这在深圳来说是比较少见的。

以已经打出“AI”概念的住宅来看，大致猜猜项目的形态以及未来“AI”赋能在AI管家之类的方面。

比如南宁的高端住宅项目乾水湾，就以AI项目为定位，被定义为“首个AI智慧豪宅”。

AI应用方面比较实际——

小区有智能门禁系统，自动欢迎业主回家；

灵犀智界AI人管家定制每日专属的运动计划；

三菱电梯人脸识别控梯及触屏控梯；

AI智能生活管家从安全、健康、教育、陪伴四大核心场景全方位服务业主的生活，小区机器狗24小时巡逻，辅行机器人护航。

说是AI智慧项目说得过去。

特信臻悦府AI方面暂时介绍得不多，那么到底是真AI超级社区，还是营销大于实际？

就看项目后期如何给深圳的年轻人阐述超级AI成长住区以及交付的实际情况。

以实地考察来看，特信臻悦府原为碧头股份合作公司碧头社区征返地，项目总占地约2.03万㎡，总建面约11.62万㎡，停车位846个，规划6栋30-32层住宅，共计693户，其中可售商品房约353套，户型涵盖83㎡三房两卫及93㎡四房两卫，均为精装交付，还包含一定比例回迁房。

项目共分南、北两个地块开发建设。

其中，南地块（A401-0200），建设用地1.72万㎡，建筑面积9.85万㎡，计容建筑面积6.78万㎡，容积率为3.95，建设5栋31-32层高住宅，规划住宅户数585户，地下机动车位700个。

北地块（A401-0188），建设用地面积0.31万㎡，总建筑面积1.77万㎡，计容建筑面积1.23万㎡，容积率3.95，建设1栋30层高住宅，住宅户数108户，地下机动车位134个。

目前项目已经出地面多层，营销团队正在组建中。

周边规划深铁璟城综合体。

项目所在的片区当前城市界面仍以工业区与旧村为主，城市更新需时间兑现。

项目自带约9938㎡集中商业，邻深铁璟城规划约6.5万㎡商业，但其他一些相关配套都相距项目较远，如生态方面相关的配套五指耙公园，是松岗目前最大的生态公园，步行相距约8.4公里，麒麟山公园步行相距约3.7公里；

如商业相关的大型配套华南超大的杉杉奥特莱斯，步行相距约2.3公里，这就需要项目依赖附近直线距离约650米的深铁璟城的社区商业配套。

消失的松岗光环

项目地处宝安松岗。在物理地理的距离上一直处于被市场忽视的状态。

但松岗也曾经在深圳楼市上升的阶段，以及沙井片区的外溢，出现过高光。

曾经也出现过“一房难求”。

2020年12月2日，松岗联投东方3期（联投东方世家花园）线下开盘，469套住宅备案均价约45800元/㎡，总价区间约391万～586万，吸引了2286位客户认筹，中签率约20.5%，项目87-123㎡7种户型，开盘5小时便售罄；

一个多月后，松岗新世界松风明月在135个月最低入围社保传说中宣布2个小时售罄，416套89~126平住宅，备案均价约50200元/㎡，总价区间约415万～659万；

满京华云著华庭带着1129套备案均价约50000元/㎡，总价区间约399万～544万83~107平的户型入市，开盘当天也卖了八成左右。

在这个过程中，深铁璟城凭借一己之力完全支撑起整个松岗片区的配套。

2022年6月深铁璟城1243套75~152平住宅，备案均价约48300元/㎡，总价区间约320万～806万。

如今市场退潮，松岗回归平静。

二手房中，价格基本在3.5万—4万/平。

比如满京华云著华庭，去年12月6日成交一套约88.4平中楼层的东南向户型，成交总价约306万，成交单价约3.46万/平；

比如满京华云著一期，去年11月25日成交一套约87.96平中楼层的南向户型，成交总价约308.9万，成交单价约3.51万/平；

比如新世界送风明月，去年12月15日成交一套约125.53平低楼层的南向户型，成交总价约502万，成交单价约3.79万/平；

再比如深铁璟城，去年10月16日成交一套约100.63平中楼层的南向户型，成交总价约355万，成交单价约3.53万/平；

但这就代表住宅的市场价格天花板已经确定，就看项目怎么定价了。