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珠江春官宣引进华附,道出广州楼市魔幻真相

2026-02-06 00:01:11

随着珠江春正式宣布和华附签约，这个传闻了几个月的小道消息终于尘埃落定。

这个华附和之前到处贴牌建校的华师附教育集团不一样，这个可是大名鼎鼎的“神学院”，可谓广州最顶级的中学，甚至都没有之一。

大家不用担心我是给珠江春打广告，我这篇不聊这个盘（有疑问的朋友欢迎深度咨询），而是想再谈谈背后关于广州楼市很魔幻的一幕：

要想楼盘卖得好，贴牌名校少不了。

有意思的是，当下也正好处于学位房价格暴跌腰斩，出生率大幅度降低的阶段。

所以很多来咨询的朋友，也非常疑惑——这种贴牌学校值得买吗？学位房未来还有价值吗？孩子上学还早，需要买这种带名校的盘吗？

一，新盘要卖的好，引进"名校"是标配。

这几年配建学校，引进名校牌子，几乎成了广州楼盘的标配。

如果名校和宣传的有出入，业主还会维权，从万科城市之光，铂世湾，到金域曦府，星汇锦城，都闹出过一些纠纷。

很多位置一般甚至很偏的盘，也是因为有学校的加成，才能保证稳定的销量。

放眼全市，有名校的盘，卖得基本上都不差。

比如万博的华润悦府，小学+初中双名校，确实吸引了很多改善家庭。

荔湾的万科花地湾，从之前的金域曦府，到后面的朗庭傲璟，省实就是最大的亮点。

黄埔这边，无论是之前的品秀星樾，万科城市之光还是富颐华庭，包括后面的未来方洲，名校尤其是九年一贯制的加持，绝对能击中买家的痛点。

有些盘是由周边的"新名校"统筹，开发商还会积极推进提前开册收楼入读这个事情，甚至还会帮忙沟通插班的事情。

比如天汇的兄弟盘辰园湖境，没收楼就提前开册，有买家已经落户了，26年确定可以读统筹的天外。

一直跳票开盘的阅璟台，统筹天河省实，据说也在推进提前上学的事情，不过这个大家等官宣哈，预算500万以内，接受三房，又要很好学校的家长，可以关注起来了。

越秀另一个盘鸿璟台，同样早早确定纳入植村地块学校的招生范围，由仲元附属学校教育集团管理。

这个盘小三房卖的非常好，基本上是断货的状态，一是价格确实有性价比，开的不高，二是学校有了保证，下限兜得住。

其实还有文津府，如果买家需要插班，开发商也会协助沟通。当然了，它卖不好不是因为学校，原因很多，这里不展开了。

再举个例子，荔湾的广钢新城，10年前开卖的时候，除了那个大饼中央公园，学校就是另一个卖点——

省实小学+初中，后来又引进了华师附，整个广钢南北区可谓名校扎堆，也吸引了众多看中教育的家长。

那边虽然有天量的供应，但是架不住省实的吸引力，前些年价格也一路水涨船高，18年就卖到了5万多的单价，和海珠西一个价格。

看起来，不管是前几年还是这几年，“好学校”就是一个新盘能够热销的关键影响因子。

二，新盘卖的不好，大概率也是因为没学校

这几年没有配建学校，或者学校普通的新盘，销量都不咋滴。或者前几年很火，后来因为学校的硬伤，旧规产品卖成现房的也不少见。

比如天河的精诚一号，以及现在的保利天汇，都成了过气旧规产品，除了户型配套之外，普通的学校也是让很多买家望而却步的理由。

再比如海珠的几个改善盘，西派粵府，四季和颂，包括位置很好定位不明的滨江壹号，才多少货量啊，卖成了现房还有不少楼层。

固然有其他各种硬伤，但是学位一般，也是影响买家决策的重要因素。

没有学校却卖得好的，确实是凤毛麟角，比如番禺的央璟颂，绿城玉海棠，它们要么在价格上确实很有性价比，要么就是做出了超出本地买家预期的改善产品，迎合了部分改善买家的需求。

但是这样的盘还是少数，没有学位或者学校不确定，都挺难卖的。

这不，除了珠江春，前不久番禺的金湖壹号也官宣了省实，准确的说是纳入了省实番禺校区的招生范围。

这个盘虽然蹭了万博旁的概念，但和万博相差了“十万八千里”，位置差价格贵，网签量也非常糟糕。现在确定能读省实，不知道能否挽救颓废的销量。

三，次新二手，确定性的“名校”，流通性有保障

现在的二手市场，要么是绝对刚需在买，要么就是需要上学的家庭，买一些学校不错的次新二手。

现在流通性不错的次新二手有哪些呢，我们简单盘一下。

黄埔比较热门的就是富颐华庭，万科城光，品秀星樾。

都是可以确保九年上学便利度的次新盘，位置不错，周边配套蛮成熟。特别是富颐，价格跳水没有想象的严重，和西校区成绩打出来了有直接关系。

上面的提到的广钢新城，包括卖了10多年的亚运城，在二手市场的交投量也非常可观，即使一直有博主看低这两个板块，但并不影响二手流通性，持续有买家买入这两个板块。

背后的很大一部分原因就是学校，一个荔湾省实一个广铁一中，都是靠实打实的成绩赢得家长认可。

很多人对广钢的流通性没啥概念——2024年整个板块成交了大概320套二手，2025年是370套左右。前几年一直被拿来对比的天河牛奶厂，一年的成交量只有广钢的零头。

还有个可能有成绩的，就是现在非常热门的，万博的东风东。

和樾府作为直接受益者，虽然价格有所回调，但一直保持较高热度，尤其是110平这种入门级的四房，过去一年的价格都挺稳定，稍微有笋盘也很快消化掉。

五期作为和樾府品质最高的组团，价格相比一手时期也降了，但依然卖出了万博的天花板单价。

东风东和番禺广雅的成绩暂时不确定，但从上学的便利度，加上万博核心区的地段位置，成熟便利的交通商业配套这些因素来看，已经足够让很多500-1000万预算的中产家庭买单。

看到这里，再继续讨论很多家长关心纠结的问题：

学位房未来还值不值钱？现在买房，没有配建学校的不值得买吗？配建的名校，值得家长信赖吗？

学位房不值钱，但是买家又要求有名校，如何解释这种现象呢？

简单谈谈我的看法吧。

（1）

前几年广州的学位房溢价确实太高，特别是天河北，越秀的那些一房一厅，老破小之类的。

大家可以看看类似嘉尚国际这种学位壳，现在什么价最高位什么价。

家长对优质学位的追求是正常的，但这些年名校到处开花结果，能够让许多买家兼顾学位/居住品质/通勤和预算。

而且很多家长不想卷了，有个过得去不要太差的学校就行了，没必要一定是老牌的顶级的。

所以强学位的盘，除了那些有足够居住价值居住体验的，大部份也稳不住，我觉得这种房子还是会有买家，但是需求量是明显持续下行的。

（2）

对于这种“学位房不值钱”的论调和买家选择相矛盾的情况，我觉得也要分开来看：

不看好学位房的人，可能也不太会买房，打嘴炮的比较多，毕竟说话又不犯法，随便说。

这么多买家为什么依然倾向带名校的新盘呢？

一是对优质资源的向往，这是更古不变的。

你看网上的言论，更多的是认为学位房溢价高，并不嫌弃那些顶级的学位房。

二是这几年频繁波动的市场，让很多买家不想中途换房，太折腾了，所以一步到位是很多买家的选择，四房+不错的学校就成了强需求。

如果是九年一贯制就更好，省心省力。

但大家更加注意均衡性，而不是为了追求学校牺牲太多的自住居住属性。

三是贴牌名校，也可能会在几年后蜕变，典型的就是亚运城和广钢新城。

这样稳定的成绩，也让二手房的交易流通更有保障。起码有买家愿意接盘，不至于像有些板块，价格大跳水不说，还根本没有流通性。

如果是名校，起码有本部的支持，加上不错的生源，是有可能出成绩的。即使没出成绩，起码上学方便，不是村小，对很多家长来说，也是可以接受的。

（3）

目前的这种现象，也代表了购买力在需求上的转移，形成了新的购房逻辑。

以前只追求地段只追求学校，但是现在是既要又要还要，不仅要小区品质，还要好户型，有学校，配套成熟。

以前可以为了某一种需求迁就，现在更加追求配套的均衡性，全面性。

这就给我们选筹带来更多要求，有些盘不值得买，或者不值得买期房，等现房或者等二手就好了。

有些盘地段配套比较好，即使价格回调，也没有太多空间，是值得尽快入手的。

最后，我也并不觉得不带学校的新盘就不值得买。

或者说有些新盘带的名校，是有明显溢价，有些所谓名校不具备太强的稀缺性，可取代性太强了，还不如选一个没有学位溢价，靠地段靠配套撑起来的盘。

因为这些期房进入二手市场后，学校的溢价就会被打回原形。

所以我们选筹，还是要综合地段位置交通，最重要的是价格来考虑，入手节点买入时机也很重要——这个盘接下来有没有可能降价，下一个重大节点是否会有更优惠的单位推出来，我认为都需要综合地段配套因素全面考虑。

长远思考下，现在名校到处批发，这些年出生率又在下降，大家其实也处在同一起跑线，都有学校等于都没有，最终还是要看教学成绩，不是靠一个牌子就能得到家长认可的。

所以有名校的招牌也不是万事大吉，即使是配建了名校的新盘，你到底要不要为此付出溢价，我觉得也要深度思考下。

作为家长，我觉得大家也不要认为有名校就万事大吉，就我个人而言，这种楼盘的优点是可以节省接送时间，提高孩子上学放学的便利度和安全性。

至于成绩如何，也不单是学校品牌的事，和家长的引导，学校的管理，老师的教育，包括孩子自身的天赋，都有很大关系。

孩子的成长也不是一朝一夕，小学初中只是孩子成长路上的一个阶段，甚至只是开始阶段。

高中大学还有很长的路要走，每一个阶段家长都要尽心尽力的去关注和引导，而不是把希望压在一两所名校身上。

大家也不用过度焦虑，文化成绩也只是一方面，我们也要多挖掘孩子其他方面的亮点。

我们最终的目标是让孩子增长见识，让他们能够学到安身立命的本领，有些孩子在文化学习上确实没有天赋，但我相信每个孩子都有自己适合的成长路线。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，买家立场帮买房，业务覆盖全广州各个区域，一二手不限。

感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

我尽量站在买家的视角协助你们去考虑自己的买房问题，该不该买，买哪里合适，选新盘还是选二手，建议什么节点上车……你纠结的疑问，我都会给你一个相对客观的解答。

我的文章不贩卖焦虑，不以流量为目的，不推荐大家盲目投资。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询，或者考虑我的买房业务。

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