广州楼市回暖是假象?拆解1月成交数据,一二手相差一倍?!

最近关于“广州楼市回暖”的消息满天飞，有人说要涨，有人说还在跌。

弄的很多要买房的小伙伴很紧张。买急了怕买错，买慢了怕买贵。

这其实源于信息不足的焦虑 。不知道是不是真的，买哪里才是最合适自己的。

广州太大了，视角不同，结论就南辕北辙 ：

• 如果你盯着珠江新城： 上月成交84套，比前一个月翻了一倍，部分小区价格甚至开始触底反弹 。你看，这不就是“回暖”了吗 ？

• 如果你看整体网签： 1月二手房网签8881套，跟去年12月基本持平，甚至海珠、番禺还有所下滑 。这结论就变成了“平稳甚至微冷” 。

• 如果你只看新房数据： 1月新房网签4327套，环比跌了32.3%，同比跌了18.4% 。这看起来简直像是“寒冬”再现 。

其实，数据都没错，错的是我们只看了局部。楼市研究的本质不是冷冰冰的数字，而是千万个像你我一样的家庭，在不同境遇下做出的真实决策 。

为什么二手房成交能保持稳定，新房却显得冷清 ？

我带客户看房时发现一个很有意思的现象：真正的“刚需”其实很纯粹。他们可能就在东山口长大，或者从小跟父母一起来到广州 。对他们来说，孩子要上学、结婚要用房，这就是生活中的具体问题，必须解决 。

这部分地缘性客户构成了广州二手房每年约10万套的“雷打不动”基本盘 。

• 他们不一定天天刷房产博主的视频 。

• 他们更相信自己熟悉的“3公里生活圈” 。

• 他们对市场的波动并不敏感，只要价格合适（以价换量），觉得该买就买了 。

目前市场的真相是：局部回暖由地缘刚需支撑，而“喜欢宏观的买家”仍在观望。只有当这部分更有远见、看全广州市场的买家开始入场，市场才会真正迎来拐点 。

为了让你更直观地感受各区热度，我整理了1月份的成交数据：

2026年1月广州二手住宅网签情况

2026年1月广州新房网签排名 (前10名)

阿敏提醒： 别被黄埔新房破百的网签吓到。比如悦辰壹号和广开云瀚，很大一部分成交其实是周边旧改村民用“房票”置换出来的 。扣除这部分，新房市场其实比看到的更冷一些 。

不过新房的波动，还有很大的变量是跟新开盘的供应相关。最近在消化的，大多是库存。年后新出来更多“爆款”后，走势就会更接近市场实际。甚至有好产品，还能出现涨价的独立行情。

end

阿敏的私房建议：接下来怎么走？

作为一个在这座城市安家的房产人，我想分享两点最真诚的思考：

1.二手房是新房的“晴雨表”： 业主是个体，对市场反应极快，几个电话可能就涨价 。开发商是组织，信息传递有损耗、有延迟 。所以，如果你想买新房，一定要盯紧二手房的动向 。二手动了，一手就不要等折扣和犹豫。

2.5月是关键的分水岭： 我建议打算买房的小伙伴可以观望到今年5月 。看看这个所谓的“小阳春”能不能持续。如果5月还没热度，下半年可能还会经历类似去年的寒意 ；如果5月势头正猛，那时候上车也完全来得及 。

买房不仅仅是买一个钢筋混凝土的盒子，更是买一种生活方式。现在的市场确实两极分化 ，但我始终认为，最适合你的房子，永远是那个能解决你当下实际痛点（孩子读书、上班距离、居住品质）的房子。

如果你在广州看房看累了，或者面对复杂的合同和数据拿不定主意，欢迎加我的个人微信聊聊。 不为了让你成交，只为了让你在买房的路上少踩一个坑。我们还有专门的交流群，会经常分享一些真实的“笋盘”和楼市一线消息，欢迎进群来一起探讨！ 

（2026.2.5 阿敏 mingehouse）

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