最近广州楼市热闹非凡，二手房业主信心爆棚，不少人已经开始憧憬2026年的“春天行情”，挂牌价一路看涨。但另一边，购房者却普遍持币观望，甚至预期房价还会再跌。
作为一线中介，我看到的不仅是买卖双方的心理博弈，更是一个被大多数人忽略的核心制约因素——银行评估价。
很多人以为房价是由市场决定的，成交价上去了，房子就值那么多钱。但现实是：房子能贷多少钱，不看你合同写多少，而看银行认不认！
举个例子：
一套房子，业主报价120万，买家也愿意出120万，看似“你情我愿”。但银行委托的评估公司给出的估值只有100万。按照首套房85%的贷款比例，买家最多只能贷85万。那剩下的35万怎么办？其中20万原本指望贷款覆盖的部分，现在必须变成真金白银的首付。
换句话说：多出来的钱，全得你自己掏！
这就像两个人谈恋爱，感情到位了，结果民政局说：“你们不符合登记条件。”——婚结不了，感情再好也难落地。
从2021年到2025年，楼市经历量价齐跌，评估机构也被套牢。为了规避风险，他们普遍采取保守策略，不敢给二手房高估值。哪怕市场回暖，它们也不敢“顶风冒进”——没有政策松绑，谁都不敢当出头鸟。
所以你会发现：
很多房子明明成交活跃，但实际放款难、贷款成数低，导致购买力被严重压制。尤其是改善型客户，卖一买一链条一旦断在“评估价”这一环，整个置换计划就卡住了。
如果把房地产比作一个人，那么：
现在的广州楼市，不是没需求，也不是没信心，而是**“血液循环系统”还没恢复**。光靠情绪拉动不行，必须有评估机制的实质性松动+信贷政策的精准放水，才能真正激活市场。
未来谁能率先打破“评估价僵局”，谁就能抢跑下一波行情。
我是乾哥，关注我，带你穿透楼市表象，看清背后的底层逻辑。
