广州旧改速递:1124亿!全员开拆!黄埔南岗北清零,越秀瑶台再征地、天河、番禺、南沙、增城谁才是隐形主角?

先说结论，广州这次把“子弹”全打向城中村！

最近，广州发改委发布了《2026年重点建设项目计划》，其中三旧改造97个项目、总投资1124亿。

图片来源 广州发改委发

翻开2026年市政工作报告，城市更新被提到前所未有的高度——

“集中力量攻坚四大重点片区、52个专项借款项目、109个旧模式项目，安置房‘应开尽开’。” 短短一句，把今年的KPI直接焊死。

全市前一周新增6.9万㎡旧改地块入库，节奏肉眼可见加快；

越秀瑶台、南沙广隆、黄埔裕丰围三大片区补偿方案同步落地，最高货币补偿2.5万元/㎡！

换句话说，广州把旧改从“市场生意”升级成“民生硬任务”。

三区连发征地补偿方案、旧改“油门”踩到底

市规划和自然资源局上周，一口气放出3张征地/补偿公告

货币价码公开，有人拿到2.5万/㎡，有人只拿9000元

越秀瑶台沙涌南（G8、G11地块）

项目位置：位于越秀区矿泉街道

框架结构房屋（已装电梯）：25000元/㎡；框架结构房屋：23000元/㎡；混合结构房屋：22000元/㎡；砖木结构房屋：21000元/㎡。

房票12个月不用可转现金，有效期期满后未使用的票面金额可变更为货币补偿，该部分额度不享受政策性奖励。

南沙广隆村

项目位置：位于南沙区南沙街道

独栋低层框架：1.2万/㎡ 多层框架：9000元/㎡

黄埔裕丰围

项目位置：位于黄埔区黄埔街道，东接丰乐南路、南临海员路、西至黄埔公园、北靠怡港花园。

集体物业+村民住宅，全部“货币+回迁”二选一，具体补偿金额未公布。

三条村，三种算法，价差最大3倍。

结论很扎心：地段>土地性质>建筑新旧。

换句话说，如果你家房子在越秀，就算楼龄30年，也能靠“地段红利”吊打南沙的次新盘；

要是你在黄埔城中村，无证部分再多，也逃不掉“腰斩式”定价。

黄埔南岗北——“百日攻坚”26栋清零，国企时代来临

1月22日，随着最后一栋砖混房倒下，南岗北首开区8393㎡实现“零钉子”。

图片来源 南岗街道

项目总建面59.45万㎡、1359栋民宅，体量相当于0.7个猎德村。官方公布的数据：操盘方变成“区属国企+央企施工总包”；补偿方案政府先背书，再进村投票，6个月签约率超45%；安置房“边拆边建”，744栋房源同步基础施工，把村民预期牢牢钉在“2027年回搬”。

国企背书+价差红利，让南岗北成为“市场冷淡、旧改火热”的另类样本。

番禺里仁洞村——1688户村民“住新屋、过大年”

1月31日，南村镇仁悦花园宗祠广场摆了1688桌入伙宴。

图片来源 番禺融媒

更关键的是产业账——116万㎡商业面积正在招商，长隆万博商圈一路南延，广州“世界级消费走廊”最后一环被里仁洞补齐。

里仁洞模式给全市旧改打了个样：“先产业、后住宅，回迁越快，账越算得平。”

天河柯木塱——1500套安置房真的来了

近日，天河柯木塱首期两个地块同时响起打桩声。凤凰街道给的数据很具体：

• 支护灌注桩完成100%
• 止水搅拌桩完成96%
• 土方开挖完成38%

按施工组织计划，2028年春节前要交付1500套复建房。

图片来源 广州日报

更关键的是，这1500套只是“首付”。柯木塱整村测算下来，复建总量接近6000套，后面还有融资地块要卖。天河区今年把“应开尽开”写进政府工作报告，柯木塱就是第一个兑现的KPI。天河旧改，终于不再只活在规划图里。

增城安置房——588套房3天摇完，295户当天领证

1月20日，增城南山丰景花园第四批安置房摇珠，588套房源，295户参与。

图片来源 增城融媒

588套安置房源，均位于南山核心区丰景花园。本次不仅有528套60㎡刚需户型，更推出60套140㎡改善大户型，满足多元需求。小区作为重点安置社区，双轨交环绕，配套成熟，已助力数千家庭安居。

增城旧改把“安置”做成了“资产配置”。

政策联合发文，给“存量资产”开五道闸门

五年过渡期：工业改保障性租赁住房，可不改土地性质，先干再说；临时利用：空地、空厂房可办“临时商服”，免规划许可；组合供应：文保、绿地、商业可“整体打包”给一家主体，平衡账算得过来；预告登记：老房子先给“房本”做预告，银行敢放贷，村民敢签约；历史遗留：无手续用地按全国国土调查“分时段”给身份，纳入一张图，不再“一刀切”拆除。

阿John判断：“2026年起，广州旧改正式从‘地产逻辑’切换到‘基建逻辑’——利润薄，就走量；地价低，就换容积率；现金流慢，就拉国企垫资。总之，安置房必须先起楼。”

写在最后的真心话

广州旧改不是楼市的“白衣骑士”，它只是把“未来的供应量”提前摆到了桌面上。有人拿到2.5万/㎡的补偿，就有人守着4万/㎡的二手卖不掉；有人摇中140㎡的安置房，就有人手握三套60㎡却租不出去。城市更新，更的是地段价值，也是人心预期。2026年的广州，旧改列车已经鸣笛，别急着跳上车，先看清楚自己的座位在哪一节。