【宝中南街坊】

宝中版图上面向大海的“最后一块拼图”。深圳西部核心区黄金岸线上永久一线临海住宅，构建成熟城市配套+纯粹一线海景的顶级资源生活场景

项目名称暂定：观潮府（原南街坊地块，宗地号A002-0108）

华润宝中南街坊（观潮府）🏡

✅整盘仅616席，建面约143-500㎡。

✅总楼高≤80米，容积率仅3.4。

✅高使用率 ， 纯粹大平层圈层。

开发商：华润置地与招商蛇口联合开发

via@小红书 摄于Vivo大厦同角度

项目位置：深圳市宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，紧邻欢乐港湾西岸，距离海岸线约300米

占地面积：约4.25万平方米

总建筑⾯积约：145000.00㎡

住宅建面约：125000㎡

商业建面约：18350㎡

容积率：3.41

绿化率：30.01%

总户数：约629

车位数：规划1205个（地上271，地下934）

车位占比：1：1.92

楼栋数量：11栋

建筑高度：22-24层

产权年限：住宅70年产权

楼栋数：共有11栋（12个单元）楼，

梯户比：2T2户（2/3/5/8/9）栋

              3T3户（1/6/7/10/11/12）栋

面积段约：140-168-190-253-332平米

项目平面图：

部分户型赏析

143㎡四房：设置7.8米观景阳台，主卧采用转角飘窗，在有限面积内兼顾功能性与景观面；

190㎡四房：西南朝向，9.7米宽阳台延伸室内外空间感，营造度假式居住体验；

253–332㎡家族平层：2T2板楼设计，独立入户，双主卧套房均带海景卫浴，视野无遮挡，定位为顶奢客群。

这些户型设计，与宝中那些"高赠送但设计过时"的老钱派二手房形成鲜明对比，展现出产品力的迭代创新式碾压。

总的来说，项目户型采用新规设计，亮点颇多：

• 全明通透设计：南向面宽达14–20米，客厅与多间卧室衔接观景阳台，实现最大化采光与通风；

• 景观资源最大化：广泛采用270°转角飘窗、7.8–9.7米宽景阳台，将前海湾、欢乐港湾摩天轮及城市天际线纳入视野；

• 高功能配置：主卧多采用套房设计，部分户型设双套房，适应多代家庭结构；

• 空间灵活度：新规政策下实用率接近100%，部分户型预留灵活改造空间。

• 专梯入户设计：以2T2户/3T3户为主，大户型独门独户设计，私密性和尊贵感拉满。

• 使用率高：得房率接近100%，实用率将爆增，契合第四代住宅趋势。

交通：项目临近1/5/11号线地铁，距离5号线宝华站步行约850m，1站换乘1号线宝安中心站；步行距离11号线宝安站约1.2公里，还有规划中的28号线。

周边有宝安大道、广深公路以及广深沿江高速三大交通要道，5分钟直达前海核心区，25分钟即达宝安国际机场，30分钟到福田中心区。

商业：项目自带1.83万㎡街区商业，东南侧就是欢乐港湾西岸，步行1公里达前海HOP天地和壹方城；距离前海山姆，万象前海只需10分钟车程。

学校：

根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。

项目周边有一个新的教育规划用地，可能会对未来教育提升带来了新的可能。

文体：宝安中心的公共配套一流，除知名的欢乐港湾外，还有中央绿轴的演艺中心、少年宫、图书馆、湾区书城，另外还有宝体、公共文化艺术中心、文化宫等文娱配套。

滨海文化公园的15公里滨海长廊，则是业主私家的“后花园”。

南街坊观潮府（现名“观潮府”）是深圳宝安中心区的高端住宅项目，由招商与华润联合开发。以下是其优缺点分析：

优点：

1. 稀缺海景资源：位于宝安中心区最临近海岸线的地块，东南-西南向可直面前海湾，部分楼栋能一线看海，拥有欢乐港湾摩天轮、企鹅岛等景观，视野开阔且具有永久性。
2. 低密大平层社区：容积率仅3.41，绿化率30.01%，规划140-500㎡纯粹南向大平层，2梯2户或3梯3户设计，居住舒适度高，圈层纯粹。
3. 品牌与品质保障：招商与华润两大央企联合开发，具备丰富的高端住宅开发经验，物业由华润负责，品质有保障。
4. 配套成熟：自带1.83万㎡街区商业，步行可达欢乐港湾、壹方城等大型商业体，周边有滨海文化公园、湾区书城、演艺中心等文化休闲设施，生活便利。
5. 交通便利：紧邻宝安大道、沿江高速，5分钟可达前海核心区，25分钟直达宝安机场，未来规划中的28号线将进一步提升交通便利性。
6. 车位充足：车位配比1:1.92，地下车位充足，满足多车家庭需求。

缺点：

1. 交通噪音影响：西侧紧邻沿江高速，部分楼栋可能受车流噪音干扰，需依赖系统门窗隔音。
2. 限高与视野局限：80米限高导致楼栋排布较密，非头排单位视野可能受阻，直接看海户数有限。
3. 非地铁口物业：距离地铁5号线宝华站约850米，步行距离较远，地铁出行便利性不足。
4. 教育积分门槛高：学区为海韵学校，小学入学需提前多年积累积分，初中入学要求更高，学位竞争激烈。
5. 总价较高：主力户型143-500㎡，总价2000-5000万起，购房门槛较高，适合高净值人群。
6. 施工噪音影响：北侧待开发地块可能在短期内带来施工噪音，影响早期入住业主。

观潮府团购优惠+享受楼盘底价折扣后送购房补贴 N 万（想了解更多项目详细信息加小编微信）王经理 13360520651（中介勿扰）