——天行健 君子以自强不息 地势坤 君子以厚德载物——

天健集团（000090）

一、企业基本面与战略定位

行业与市场地位

1. 行业属性
   ：
• 主营业务：城市建设（工程施工，占比约 60%）、综合开发（房地产，占比约 30%）、城市服务（物业 / 市政养护，占比约 10%）
• 行业前景：工程施工为稳增长逆周期行业，受益于新型城镇化、粤港澳大湾区建设；房地产处于调整期，政策支持 “保交楼、稳民生”；城市服务为朝阳产业，物业与智慧市政需求增长
• 政策支持：深圳国资背景，获特区建工集团资源倾斜；智能建造、绿色建筑获政策扶持，建筑机器人与数字孪生应用加速
2. 市场份额
   ：
• 工程施工：深圳建筑施工领军企业，市政工程市占率约 8-10%，轨道交通、水环境治理优势明显
• 房地产：深圳本土房企，2024 年销售金额约 80 亿元，区域排名前 15，高端项目集中在南山、前海
• 物业：天健城市服务综合实力 500 强第 36 名，国有物业服务企业 100 强第 12 名，深圳市场份额稳步提升
• 主要竞争对手：工程施工（中国建筑、上海建工）、房地产（万科、招商蛇口）、物业（招商积余、万物云）
3. 业务结构
   ：
• 主营业务清晰，三大板块协同发展，形成 “建设 + 开发 + 服务” 全产业链闭环天健集团
• 多元化布局合理，未过度跨界，聚焦城市综合运营，符合国资战略导向
• 2025 年三季报显示，工程施工收入占比 62%，房地产 28%，城市服务 10%，结构相对稳定

企业历史与愿景

1. 发展历程
   ：
• 1983 年：中国人民解放军基建工程兵 302 团在深圳集体转业，成立深圳市市政工程公司天健集团
• 1997 年：发起设立天健集团，1999 年在深交所上市（000090）天健集团
• 关键里程碑：2005 年完成股权分置改革；2019 年并入特区建工集团；2025 年推进 REITs 试点，发行天健悦湾府 REITs
• 发展轨迹：从单一市政施工企业成长为深圳国资旗下城市综合运营服务商，33 年稳健发展，国企底蕴深厚天健集团
2. 战略目标
   ：
• 未来 3-5 年：打造 “国内一流的城市建设与综合运营服务商”，聚焦智能建造、绿色建筑、城市更新三大方向
• 具体规划：建筑机器人规模化应用，2027 年覆盖 80% 自营项目；数字建造大模型（CubeAI）赋能全产业链；城市更新项目年投资规模 30 亿元，提升地产板块盈利能力
• 匹配度：与 “新型城镇化”“智能建造” 国家战略高度契合，深圳先行示范区政策红利持续释放

二、财务健康度

盈利能力

现金流与负债

1. 现金流
   ：
• 经营活动现金流净额：-9.95 亿元（2025 年三季报），同比下降 2236.61%，“盈利不赚钱” 问题突出，主要因地产销售回款放缓，工程垫资增加
• 投资活动现金流：7.29 亿元（主要为理财产品到期收回）
• 筹资活动现金流：-7.43 亿元（主要用于分红和偿还债务）
2. 负债结构
   ：
• 资产负债率：76.50%（2025 年三季报），处于行业较高水平（工程施工 60-70%，房地产 70-80%），高于深圳国资同类企业均值 65%
• 流动比率：1.44，速动比率：0.81，短期偿债能力偏弱，存在一定流动性压力
• 财务费用：2.13 亿元（2024 年），利息支出大于收入，财务压力较大
3. 融资需求
   ：
• 2025 年推进 REITs 试点，预计募资 20 亿元，可降低资产负债率 3 个百分点
• 近三年未进行大规模股权融资，主要依靠银行贷款和债券融资，2024 年发行公司债 15 亿元
• 分红政策：2024 年每 10 股派 1.0 元，股息率约 2.6%，分红稳定，但现金流承压可能影响未来分红能力

财务透明度

1. 审计意见：历年均为 “标准无保留意见”，无保留意见记录
2. 潜在风险：
• 关联交易：与特区建工集团存在少量关联交易（如工程分包、服务采购），已按规定披露，价格公允天健集团
• 商誉：无大额商誉，减值风险极低
• 财务报表质量：数据真实可靠，透明度高，信息披露及时完整，获深交所信息披露考核 A 级
• 破净风险：2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，股价连续 12 个月低于每股净资产，已披露估值提升计划

三、核心竞争力与创新能力

护城河分析

1. 技术壁垒
   ：
• 智能建造：建筑机器人（喷涂、测量、抹灰）处于行业第一梯队，主打自用项目规模化应用，已在 20 余个项目落地，效率提升 30%，成本降低 20%
• 数字建造：发布 CubeAI 全生命周期数字建造应用大模型，融合 AI 与 BIM 技术，设计建模时间从 5-10 天缩短至 1 天，算量耗时从 3-10 天缩短至 4 小时，准确率达 99.9%
• 智慧市政：无人机低空养护、AI - 平台 - 标准一体化，形成智慧市政细分差异化壁垒，养护效率提升 40%
2. 品牌价值
   ：
• “天健” 品牌在深圳市政工程领域知名度高，市占率领先，政府项目中标率高，品牌溢价约 5-8%
• 房地产项目定位中高端，“天健天骄”“天健悦湾府” 等在深圳南山、前海等核心区域口碑良好，客户复购率约 15%
• 城市服务获多项行业荣誉，物业服务满意度达 89 分，高于行业平均 82 分
3. 资源优势
   ：
• 深圳国资背景：特区建工集团控股，获政府项目、资金、土地等资源倾斜，在城市更新、基础设施建设领域优势明显天健集团
• 区位垄断：深耕深圳 40 年，熟悉本地市场规则，与政府部门合作紧密，项目获取能力强
• 全产业链：“建设 + 开发 + 服务” 协同，降低交易成本，提升项目整体盈利能力，形成差异化竞争优势天健集团

创新与研发

1. 研发投入：2024 年研发费用 2.1 亿元，占营收 0.98%，低于行业平均 1.5%，但聚焦智能建造与数字建造，研发效率高
2. 创新方向：
• AI 应用：CubeAI 大模型赋能设计、施工、运维全流程；AI 用于工程质量检测，准确率达 99.5%
• 建筑机器人：与高校、科研机构共建院士工作站，研发喷涂、测量、抹灰等机器人，2025 年新投入 100 台，累计达 300 台
• 绿色建筑：推进装配式建筑、超低能耗建筑，已建成 10 余个绿色建筑项目，获国家绿色建筑二星级以上认证
3. 技术储备：储备智能建造专利 37 项，数字建造软件著作权 12 项，智慧市政专利 23 项，为未来发展提供技术支撑

四、管理团队与治理结构

管理层能力

1. 核心高管
   ：
• 董事长郑晓生：1965 年出生，硕士，高级工程师，长期在深圳国资系统工作，曾任深圳市住建局副局长、特区建工集团副总经理，2024 年 5 月任天健集团董事长，具备丰富政府资源和工程管理经验，推动公司智能建造与 REITs 试点
• 总经理何云武：1968 年出生，硕士，高级经济师，长期在天健集团工作，曾任天健地产总经理、天健集团副总经理，2024 年 8 月任总经理，熟悉公司业务，运营管理能力强，推动房地产板块转型与城市更新项目落地
• 高管团队：平均行业经验 18 年以上，稳定性高，无频繁变动，专业背景覆盖工程管理、房地产开发、财务管理、城市服务等领域
2. 过往业绩
   ：
• 带领公司稳健发展，2024 年净利润 5.94 亿元，同比增长 12.3%（2023 年为 5.29 亿元）
• 成功推进建筑机器人、数字建造大模型等创新业务，保持行业领先地位
• 精准把握行业趋势，推进 REITs 试点和城市更新项目，提升资产流动性和盈利能力

公司治理

1. 股权结构
   ：
• 控股股东：深圳市特区建工集团有限公司（持股 42.56%），国有控股，治理规范，支持力度大，提供项目、资金等资源倾斜天健集团
• 第二大股东：香港中央结算有限公司（持股 3.12%），流通股东，无控制权风险
• 股权集中度：较高，无控制权风险，大股东支持力度大，决策效率高，符合国企治理特点天健集团
2. 治理机制
   ：
• 董事会：独立非执行董事占比 33.3%，符合监管要求，发挥监督作用，决策科学民主
• 监事会：有效履行职责，无重大违规事件发生，2024 年开展专项监督检查 5 次，发现并整改问题 12 项
• 关联交易：严格按规定披露，价格公允，无利益输送，保护中小股东利益，2024 年关联交易金额占营收比例低于 5%天健集团
• 信息披露：及时、准确、完整，透明度高，获深交所信息披露考核 A 级，2024 年发布公告 128 次，无延迟披露情况

五、企业文化与员工生态

文化与价值观

1. 核心价值观
   ：“诚信、务实、创新、卓越”，“建精品工程、筑幸福生活” 企业使命，注重国企担当与社会责任
2. 社会责任
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• 环保投入：绿色建筑、智能建造减少碳排放，2024 年碳排放强度降低 18%，获 “深圳市绿色建筑示范企业” 称号
• 公益活动：参与深圳 “对口帮扶” 项目，支持教育、扶贫等公益事业，2024 年捐赠 1200 万元，获评 “深圳市社会责任优秀企业”
• 员工福利：完善的培训体系、晋升机制，薪酬竞争力处于行业中上游，提供员工宿舍、班车、补充医疗等福利，员工满意度达 85 分，高于行业平均 80 分
3. 落地情况
   ：企业文化与实际经营行为一致，“建精品工程” 理念在市政项目中体现，获多项工程质量奖项；“创新” 价值观推动智能建造、数字建造发展；“卓越” 服务理念提升客户满意度，获行业认可

员工评价

1. 在职员工反馈：
• 工作稳定性高，国有企业福利完善，加班强度适中（工程岗位忙季加班较多，其他岗位正常），团队氛围良好，国企归属感强
• 培训机会多，晋升机制相对公平，技术岗位发展空间大，尤其在智能建造、数字建造等新兴领域
2. 离职员工反馈：
• 优点：工作稳定，福利待遇好，企业文化积极，社会认可度高，适合追求稳定的员工
• 不足：国企体制，决策流程相对较长，创新激励机制有待加强，薪酬增长幅度低于民营企业同类岗位
3. 综合评价：整体口碑良好，适合追求稳定的员工，对创新型人才吸引力一般，2025 年获 “深圳市最佳雇主” 提名

六、风险与合规

法律与合规风险

1. 重大诉讼
   ：无重大未决诉讼，无专利纠纷、劳动仲裁等风险，法律合规状况良好
2. 监管处罚
   ：2025 年 8 月，子公司天健建工因项目发生 3 人死亡事故，被大鹏新区住建局处以 1 年红色警示，警示期内禁止在深圳接新业务，对工程施工板块收入影响约 5-8%
3. 行业合规
   ：工程施工资质齐全，安全生产许可证有效，近三年无重大安全事故（除 2025 年 8 月事故外）；房地产项目合规，无违规销售、捂盘惜售等情况；城市服务符合物业管理条例，无重大投诉
4. 数据安全
   ：客户数据保护严格，符合国家数据安全法规，CubeAI 大模型获 ISO27001 信息安全认证，无数据泄露事件

潜在危机

1. 行业下行风险
   ：房地产市场持续调整，高毛利项目结转减少，地产板块利润下滑明显，2025 年三季报房地产收入同比下降 12.3%，毛利率从 2024 年的 28% 降至 18%
2. 现金流压力
   ：经营活动现金流为负，工程垫资增加，地产销售回款放缓，短期偿债能力偏弱，存在流动性风险，2025 年三季报流动比率 1.44，速动比率 0.81，低于行业安全线 1.5 和 1.0
3. 政策风险
   ：房地产调控政策持续，深圳限价政策影响高端项目盈利能力；REITs 试点推进不及预期，募资规模可能低于预期，影响资产负债率降低幅度
4. 竞争加剧
   ：工程施工领域面临中国建筑、上海建工等央企竞争；房地产领域面临万科、招商蛇口等全国性房企竞争；城市服务领域面临招商积余、万物云等头部企业竞争，市场份额可能承压
5. 技术风险
   ：建筑机器人、数字建造大模型等新兴业务投入大，回报周期长，技术迭代快，可能面临技术落后风险；对外市场化推进缓慢，收入贡献有限，2025 年新兴业务收入占比低于 3%

七、客户与市场口碑

客户满意度

1. 政府客户
   ：市政工程领域客户满意度达 92 分，高于行业平均 85 分，政府项目中标率达 35%，高于行业平均 22%，与深圳住建局、交通局等部门合作紧密，项目回款及时，账期约 6 个月
2. 房地产客户
   ：住宅项目客户满意度达 88 分，高于行业平均 82 分，“天健天骄”“天健悦湾府” 等在深圳南山、前海等核心区域口碑良好，客户复购率约 15%，推荐率达 20%
3. 物业客户
   ：物业服务满意度达 89 分，高于行业平均 82 分，业主投诉率低于 0.5%，远低于行业平均 1.2%，续约率达 95%，高于行业平均 88%

舆情与声誉

1. 近 1-3 年无重大负面新闻，无财务丑闻、高管丑闻等事件，仅 2025 年 8 月子公司发生安全事故，被处以红色警示，对品牌声誉有一定影响，但已及时整改并加强安全管理
2. 正面舆情：
• 发布 CubeAI 全生命周期数字建造应用大模型，获行业认可，被评为 “2025 年度建筑行业数字化转型标杆企业”
• 建筑机器人规模化应用，获 “2025 年度智能建造示范企业” 称号
• 推进 REITs 试点，发行天健悦湾府 REITs，获资本市场认可，提升资产流动性
3. 品牌公关能力：良好，及时回应市场关切，维护品牌形象，2025 年安全事故发生后，第一时间发布公告，整改安全隐患，加强员工培训，未对公司声誉造成重大影响

八、投资建议与总结

优势与劣势总结（与盐田港、深圳机场、光线传媒对比）

投资建议

1. 适合人群
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• 价值型投资者：追求低估值、高股息，可作为资产配置中的防御性品种，但需警惕行业下行风险
• 博弈型投资者：持有周期 6-12 个月，目标收益 10-15%，受益于 REITs 试点推进、深圳地产政策松绑等利好
• 长期投资者：持有周期 3-5 年，目标收益 20-30%，等待智能建造、数字建造等新兴业务贡献收入，转型成功后估值修复
2. 操作策略
   ：
• 买入区间：3.6-3.8 元（破净区间，近期低点附近），分批建仓，控制仓位（不超过总资产 5%），避免行业下行风险
• 持有策略：长期持有，享受高股息，等待估值修复（目标 PB 0.8-1.0 倍），关注 REITs 发行进度和智能建造业务进展
• 止损位：3.4 元（中期强支撑），跌破后考虑减仓，避免进一步亏损
3. 风险提示
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• 行业下行：房地产市场持续调整，工程施工收入增长放缓，盈利能力进一步下滑
• 现金流恶化：经营活动现金流持续为负，短期偿债能力不足，可能面临债务违约风险
• 政策变化：房地产调控政策收紧，REITs 试点推进不及预期，影响公司转型进度
• 安全事故：工程施工项目再次发生安全事故，被监管处罚，影响业务开展

总结

天健集团（000090）是深圳国资旗下城市综合运营服务商，具备 “建设 + 开发 + 服务” 全产业链优势，智能建造、数字建造等新兴业务处于行业领先地位，但受房地产行业下行影响，2025 年业绩大幅下滑，现金流承压，当前处于破净状态（PB 0.61 倍），估值较低。若能成功推进 REITs 试点、智能建造业务规模化应用，有望改善财务状况，实现估值修复；若行业下行加剧、现金流持续恶化，可能面临进一步估值下跌风险。偏好低风险选盐田港，求稳健成长选深圳机场，想博弹性与 IP 价值重估可选光线传媒，追求低估值高股息且能承受风险可选天健集团。