深圳真的没有豪宅吗？一直以来，不少观点都在吐槽：深圳并不存在真正的豪宅，所谓的“豪宅”不过是高总价的普通住宅。

事实上，真正的豪宅需满足多重核心条件：其一，具备稀缺性，具体涵盖稀缺的地段与稀缺的景观；其二，拥有优质的空间与品质，既要具备大面积户型，也要兼具卓越的建筑品质与出众的外观设计；其三，具备圈层属性，能够形成纯粹的居住圈层；此外，在建筑选材与用料标准上，也需达到更高水准。唯有同时满足这些条件，才能被真正定义为豪宅。

这不就来了！深圳湾澐玺坐落于深圳湾畔，与深圳湾一号并肩而立。作为由华润、中海两大央企联手打造，且被誉为“第四代住宅”的顶级豪宅项目，深圳湾澐玺终于揭开神秘面纱。

据最新消息：项目预计12月份入市！

沄玺花园地块由华润与中海于去年12月以185.12亿元竞得，楼面价为70388元/㎡，规划分为南北两区开发。

该地块容积率达7.59，限高250米，不仅无价格限制、不受“70/90”政策约束，且无需配建保障房；后续项目将严格依据新规范开展设计工作。

深圳湾澐玺花园坐落于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路的交汇处。该项目总占地面积3.85万平方米，总建筑面积达26.3万平方米，业态涵盖17.7万平方米住宅、7万平方米商务公寓、1万平方米商业，以及幼儿园等公共配套设施。

项目容积率为7.59，建筑限高250米，规划建设5栋超高层住宅；建筑外立面采用全玻璃幕墙设计，实用率超92%，主力产品为200平方米以上大平层，具体户型面积包含200㎡、270㎡、300㎡、400㎡、500㎡、700㎡及1050㎡。

该项目由5座高度介于150-250米的塔楼组成，通过错落有致的布局与平面退台设计，最大化优化深圳湾景观视野。具体建筑参数如下：

- 1栋公寓：高度250米

- 4栋住宅：高度分别为150米、200米、200米、240米

- 通用配置：标准层层高3.3米，建筑层数约40-70层（不含底商部分）

作为后海总部基地最后一块含宅“地王”，该项目不仅刷新了深圳土地拍卖的总价纪录，更宣称将重新定义湾区顶级豪宅标准。今天，就让我们一同走进这个备受瞩目的项目，探寻其究竟具备哪些过人之处。

项目背景：双央企联袂钜作

深圳湾澐玺由华润置地主导开发、中海地产财务投资，作为两大央企强强联合的封藏之作，其区位优势尤为突出。项目坐落于南山区后海总部基地核心区域，具体位于逸湖二街与后海滨路交汇处，占地面积3.85万平方米，总建筑面积约26.3万平方米。

该区域汇聚全球顶尖企业资源，周边不仅布局着中海油、字节跳动、阿里、腾讯音乐等80余家世界500强及头部企业的华南总部机构，更依托高净值产业集群形成强劲消费力——区域内客群年均购买力达3000亿级，使其成为深圳含金量最高的地段之一。

# 革新之作：深圳湾澐玺

# 深圳湾澐玺：以“第四代住宅”革新顶豪标准

深圳湾澐玺以“第四代住宅”理念为核心，致力于革新顶级豪宅标准。项目深度融合垂直绿化体系与空中连廊系统，可无缝连通深圳湾文化广场与人才公园，构建起一体化生态共享空间。

在规划与设计层面，深圳湾澐玺布局5栋超高层住宅，限高250米；建筑外观采用全玻璃幕墙，搭配“竹韵”曲线立面，凭借独特美学风格，成为当之无愧的国际美学地标。

值得关注的是，该项目实用率超92%，大幅高于市场平均水平——这不仅能为业主提供更充裕的使用空间，更直接强化了项目的性价比优势。

社区内部配备星空会所、架空泳池及全屋智能家居系统，同时引入量子安全技术，保障住户信息安全。其建筑外立面线条简洁硬朗，采用全玻璃幕墙设计，风格与天鹅湖花园、红树西岸相近。此外，项目中标方案同样采用全玻璃幕墙，从效果图中可清晰看到阳台布局；设计上着重强调自然与居住空间的融合，图中绿植分布十分丰富。

## 户型分析：纯大平层设计，坐拥无敌瞰海视野

深圳湾澐玺主打200㎡以上大平层产品，部分复式户型面积可达400㎡，且所有户型均配备270°环幕景观视野与空中花园。

具体来看，项目首推北区1栋、2栋，低区为约209平、294平、269平、304平，高区约370平、375平、403平，超高区500平、700平、1050平。

高层单位可270°俯瞰深圳湾海景与人才公园，景观资源得天独厚。

需注意的是，项目东侧规划有中铁、中建等企业打造的超高层总部大厦，建筑高度均超200米，未来低楼层房源或面临“一线海景缩水为缝隙海景”的风险。

### 交通配套

- **轨道交通**：项目与地铁2号线登良站无缝接驳，1站即可抵达深圳湾万象城所在的后海站；3站可分别直达福田CBD（车公庙站）与前海合作区（前海湾站），通勤高效便捷。

- **道路交通**：周边覆盖多条高速、快速路及区域主干道，自驾出行十分便利——前往南山科技园约需13分钟，往返前海、福田、宝中等区域则需15-20分钟。

商业配套

1公里内汇聚深圳湾万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商圈，顶奢消费场景密集。

教育配套

项目属南二外集团学区，附近有北师大附属学校、深大附属后海小学等学校。

项目周边还有人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾广场、深圳歌剧院、深圳科技生活馆等城市级配套。

深圳湾澐玺坐落于深圳湾后海总部基地——作为深圳含金量最高的地段之一，该区域住宅用地极为稀缺，占比仅约3%，近乎绝版。

这种“商办集群中的孤岛住宅”模式，与纽约曼哈顿的布局相近，通常能让项目持续享受价值红利。

从外部配套支撑角度而言，项目周边产业实力雄厚，不仅汇聚了大量高端人才，更催生出对高端住宅的旺盛需求，为项目租金的稳定性与房价的增值潜力提供了坚实保障。

### 不足之处：需理性看待的几个问题

尽管深圳湾澐玺亮点突出，但仍存在部分需重点关注的方面，具体如下：

1. 总价门槛偏高，不仅缩小了潜在购房群体的范围，还可能对房产后续的流动性造成限制。

2. 该项目容积率达7.59，规划为超高层产品；且并非一线海景项目，与海岸线直线距离约1.5公里，低楼层房源大概率无法直接观赏海景，具体观景效果需结合各户型实地考察确定。

3. 交付安排上，预计2028年底以毛坯标准交付。

深圳湾澐玺无疑是集稀缺地段、顶级配套、创新设计与品牌保障于一体的顶级豪宅项目。对于追求极致生活品质、注重资产保值增值的高端购房者而言，它堪称不容错过的优选。

不过，该项目面临着一位实力强劲的竞争对手——即将入市的中信信悦湾（即中信东角头项目）。目前，该项目已出地面，户型面积同样以200平方米为起步；相较之下，中信信悦湾的核心优势在于拥有真正一线、360度无死角的海景资源。

要知道，对于涉及数千万元的房产决策，景观资源的稀缺性往往是关键考量因素。因此，建议购房者通过谨慎对比，再做出最终选择。