近日，保利发展正式申报以广州保利中心和佛山保利水城为底层资产的商业不动产REITs，成为A股首家提交此类申请的上市房企。此举紧随2025年12月31日证监会将商业不动产纳入REITs试点的重大政策落地，标志着头部房企从“开发销售”向“持有运营+资本循环”模式实质性转型。两大资产年租金收入超4.3亿元，出租率均超90%，地处粤港澳大湾区核心节点，不仅具备优质现金流，更承载城市功能升级使命。

政策刚落地，保利就出手

抢占REITs新赛道头把交椅

2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式将购物中心、写字楼、酒店等经营性商业不动产纳入REITs试点范围——这是中国REITs市场自2020年启动以来最重大的扩容。

仅一个月后，保利发展（600048.SH）迅速行动，宣布拟发行以广州保利中心（甲级写字楼）与佛山保利水城（区域级购物中心）为核心的商业不动产REITs。这不仅是政策发布后的首个房企申报案例，更是A股历史上首单商业不动产REITs尝试。

作为央企地产龙头，保利此番动作释放明确信号：轻资产运营+金融工具赋能，已成为房企穿越周期的关键路径。

中国REITs发展历程关键节点

双地标入池

广佛核心资产成REITs“压舱石”

保利此次选择的两处资产，并非临时拼凑，而是其长期持有、精心运营的标杆型商业项目，具备高成熟度、强现金流与战略区位三大优势。

入池资产核心指标对比表

广州保利中心：自2017年投入运营以来，已吸引包括普华永道、华为、平安等在内的多家头部企业设立区域总部，平均租约年限超5年，租金水平稳居天河板块前列。

佛山保利水城：开业逾10年，年客流量超2000万人次，是千灯湖片区首个大型综合体，带动周边地价上涨超60%，已成为佛山“商业名片”。

两项目合计年租金收入超4.3亿元，净运营收益率（NOI Yield）预估达4.8%，完全满足REITs对稳定、可持续现金流的核心要求。

为何是这两座？

资产质量+城市能级双重加持

保利的选择绝非偶然：

资产端：两项目均已进入稳定运营期，折旧摊销充分，运营成本可控，EBITDA利润率超60%；

城市端：广州与佛山同为粤港澳大湾区重要引擎，2025年两地GDP分别达3.3万亿和1.3万亿，消费力强劲，商业地产空置率远低于全国平均水平（广州甲写空置率仅12%，佛山优质商场空置率不足7%）。

更重要的是，广佛同城化已进入深度融合阶段。千灯湖—珠江新城“半小时生活圈”成型，使得保利水城与保利中心形成跨城协同效应——企业总部在广州，员工居住在佛山，消费回流至水城，资产价值相互强化。

REITs不是融资工具

而是发展模式革命

过去，房企持有商业资产常被视为“资金沉淀池”——投入大、回本慢、退出难。而REITs的出现，彻底改变游戏规则：

盘活存量：将账面资产转化为可交易份额，释放百亿级权益资本；

反哺开发：回收资金可用于保障性住房、城市更新等政策性项目；

提升估值：资本市场更青睐具备稳定分红能力的运营型公司。

据中金公司测算，若保利REITs成功发行，按5%资本化率估算，两资产估值或超80亿元，未来还可通过扩募机制持续注入新资产，打造“保利商业REITs平台”。

行业启示

谁将跟进？轻资产时代加速到来

保利的破局，或将引发连锁反应。目前，华润万象生活、万科印力、招商蛇口等均持有大量优质商业资产，且已建立成熟运营体系。业内普遍预计，2026年下半年起，将迎来商业REITs申报潮。克而瑞数据显示：截至2025年底，TOP20房企合计持有运营商业面积超1.2亿平方米，潜在可证券化资产规模超8000亿元。

而保利率先迈出这一步，不仅为自己赢得先发优势，也为整个行业探索出一条兼顾财务稳健与城市服务的新路径。

从“造空间”到“管价值”

保利正在重写房企定义

广州保利中心矗立珠江之畔，佛山保利水城点亮千灯湖夜色。如今，这两座城市地标不再只是钢筋水泥的集合，更将成为可交易、可分红、可传承的金融资产。

保利用实际行动证明：未来的房企，不只是开发商，更是城市空间的运营商、资产价值的创造者。

当REITs的齿轮开始转动，属于中国商业地产的高质量发展时代，才真正拉开序幕。

（数据来源：中国证监会、保利发展年报、戴德梁行、仲量联行、克而瑞、广州市统计局、佛山市统计局）