信号强烈!2026年深圳买房,看懂深圳这6大板块!

如无意外，房地产一定是2026年的关键词。

就在2026年的第一天，中共中央机关刊主办的《求是》发布了一篇由杂志特约评论员撰写，名为《改善和稳定房地产市场预期》的文章。

图源：求是网

里面涉及不少内容，包括提到房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源、当下房地产转型发展空间依旧十分广阔、房地产发展对于我国经济发展稳定的重要性等，还提到了从“保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导”等维度出发，推动房地产市场平稳高质量发展。

其中的“保持政策力度”里，有两个提法值得关注：

1、政策要一次性给足，不能采取添油战术。

2、取消相关限制性措施。

图源：求是网

从两个提法，可以大概猜想一下，2026年房地产的政策力度，应该不会小。基于房地产业的支柱性地位以及对于经济稳定的重要性，2026年房地产依旧值得期待。

回顾2025年，在房地产业为支柱性行业的这一年里，出现不少标志性事件。

今天我们围绕多个标志性事件，挑选了#六个关键词，一起来回顾2025年湾区楼市，同时也展望一下2026年……

01.

#豪宅元年

三个开盘百亿豪宅

在房地产市场处于深度回调期的2025年，湾区同样迎来了“豪宅元年”。这一年，广深两座城市推出了多个豪宅项目。

如：广州的琶洲樾·华樾、保利天曜、保利天奕、金茂越秀·璞樾墅以及保利玥玺湾，深圳的新世界香蜜四季家园、深圳湾澐玺、联泰超总湾、中信信悦湾以及后海招商玺等，均为核心区有大面积的豪宅项目。

从入市节点来看，2025年下半年是豪宅“井喷”的节奏，尤其是11月、12月，广深两个城市合计开了有5个豪宅项目，其中广州的保利玥玺湾，深圳的深圳湾澐玺、中信信悦湾这三个项目，开盘就拿下了“超百亿”的销售额，成为2025年全国仅有的三个开盘就销售破百亿的项目。

早些年，超级豪宅多聚集在北京、上海，深圳和广州的声音相对来说比较小。随着时间的推进，广深超级豪宅影响力也渐渐提升，一个是近年来深圳的单次开盘破百亿的豪宅多了起来，一个是2025年广深两城出现三个单次开盘破百亿的豪宅。

梳理广深三大“百亿豪宅”的产品亮点，可以看到百亿豪宅不再只聚焦做大面积的产品，还注重“产品的深度”，均邀请了国际知名设计大师团队设计打造，各有亮点。

中信信悦湾效果示意图，仅供参考

保利玥玺湾的湾流立面，深圳湾澐玺共筑的“微笑曲线”天际线，中信信悦湾的铸铝外立面……

不仅湾区核心城市豪宅迎来“百亿销售”元年、产品也越来越有看头，2025年全国也迎来了“豪宅大年”。

如：

北京，2025年截至12月21日，套均总价1500万以上豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%；

上海，2025年总价5000万以上新房成交金额超970亿，比2024年高出47%，创近10年新纪录；

香港，2025年1-11月总价5000万以上港元一二手豪宅累计成交769套，同比分别上升11.8%、34.1%。

房地产市场处于深度调整的2025年，豪宅走出了属于自己的一波行情。

02.

#土地调规

核心区宅地或不再稀缺

在「中期看土地」的房地产周期里面，宅地的供应一定程度上左右着未来3-5年间地产的趋势。

而在2025年，壹地产观察到，无论是广州，还是深圳，都有一个动作：#土地调规。即：将核心区或重点热门板块规划未明确或非宅用地，明确调整为二类居住用地，而后部分挂牌出让。

比如深圳，2025年出让的12宗涉宅地块中，就有10宗出让前有过调规动作，占比超83%。

除了已出让的地块，目前深圳的核心板块香蜜湖、深圳湾以及宝中，还有33宗未定性地块，不排除在2026年会进行调规。如何看待香蜜湖、深圳湾、宝中这30多宗未定性地块？

广州方面，2025年核心区也多次出现地块调规情况，尤其在下半年，不仅荔湾老西关片区的中山八将原来的货运交通用地调整为二类居住用地，天河珠江新城原来的体育用地马场也改为住宅、商务、公园等用地，而天河金融城和白云新城的调规地块，也已在2025年12月成功出让。

03.

#四代宅

好房子的另一面

不同于其他城市普遍在讨论“好房子”，2025年的湾区楼市产品市场上还有一个词值得关注，那就是——四代宅，是有别于第一代茅草屋、第二代砖瓦房，第三代电梯房的新一代住宅。

虽然目前官方没有明确的“四代宅”标准，但市面上已有的四代宅普遍都是以垂直生态园林、户属空中花园为产品核心，真正的将地面庭院“放入”高层建筑中，实现“空中院墅”的居住体验，和早期成都的七一城市森林花园有异曲同工之妙。

2021年中国工程标准化协会发布的《城市森林花园住宅设计标准》中，就有相关的建筑指标。

彼时，也有不少城市如广州、泉州、福州、济南、苏州、南通等，出台了相关细则，其中户属空中花园相关指标主要集中在「需要大于2个自然层高层高，以及进深限制、覆土深度要求以及面积限定」。

但随后，相关的建筑并没有大规模推广。

直到近两年，湾区多个城市开始“吹”起「四代宅」风，重点在于“立体园林的打造以及阳台率的提升”，如中山、广州、珠海、惠州等城市，2025年多个入市的四代宅就是如此。

比如，中山2025年入市的第一个四代宅项目——建华龙湖香山颂，就是“试点立体园林住宅”，在招拍挂阶段就有具体要求：

产品出来后，阳台占比高达20%，使用率更是高达130%。

再如，广州首个第四代住宅项目——招商林屿境。要知道，2023年那会广州阳台占比虽然陆续放宽，但封顶也只20%，而招商林屿境一下子干到了25%的阳台占比，同时还有40%的空中花园占比，实际使用率最高达140%，将「空间感」直接拉到满级了。

以建面约82平的户型为例：实际使用面积在110-126平之间，能拥有一个约30平的空中花园，LDKB社交一体化的空间约有36平。

04.

#房票安置

盘活旧改、去库存新招

#房票安置 这个关键词，最早出现是在2015年。

2015年，全国第一张房票从河南郑州发出，提出「房票安置」的创新「拆迁补偿」方式。这种“安置”兼具产权安置、货币安置属性的同时，打破了传统的区域安置限制以及房源限制，不仅给到被拆迁人有更多的自主选择权，购房后房票兑付余额还可以在使用期满后兑换为现金。通过这种灵活性的市场化手段，可以实现「盘活旧改+去库存」双重目标。

如今11年过去了，截至2025年年底，全国已有超90个城市执行或推进「房票安置」制度，其中包括四大一线城市，以及厦门、宁波、合肥等热门城市。

而大湾区最早推行「房票安置」，是在2024年。

彼时的广州规自局印发了《广州市房票安置实施方案》，也成为了大湾区首个提出并推行房票安置的城市，也是第一个推行房票安置的一线城市。

广州第一张房票，图源：@广州荔湾发布，仅供参考

随后在湾区除了江门、东莞外，另外6个城市先后提出要探索房票制度，重点集中在2025年。

截至2025年年底湾区中的广州、惠州、深圳已开始发放房票，推行「房票安置」制度，其他城市或在2026年集中“推进”。

而在房票政策方面，目前不仅已推行「房票安置」的三个城市已有细则出台，珠海、肇庆也已有房票政策的相关细则。

如：

有意思的是，广州的房票除了用于全市行政区内各类住宅的征收补偿外，还为烂尾楼盘项目业主发放房票。

图源：羊城晚报，仅供参考

从城中村旧改征收补偿到保交楼，广州的「房票安置」走出了属于自己的模式。

于地产的效用来看，2025年，房票在去库存方面有着不错的成绩。

随着「房票安置」的推行与实施，出现一些「房票非法买卖、套利」乱象，目前有多个城市已经发文规范房票使用。

截图自网络，仅供参考（2026年1月6日）

推行→实施→使用→修偏，大湾区的「房票安置」制度，正逐步完善。

毋庸置疑，在2025年中央经济会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的大背景下，能助力去库存的“房票安置”，在推行与实施上有着强大的支撑，也成为了2025年湾区楼市的关键词之一。

2026年房地产主基调之一，依旧有「去库存」。在这行业发展背景之下，「房票安置」大概率继续成为2026年地产行业的重要趋势。

05.

#房贷贴息

“补”首付、“贴”月供

#贴息，一般指的是贴息政策，这是一种国家运用财政资金对符合条件的贷款项目进行利息补贴的经济调节工具，主要用于引导金融机构加大对重点产业和民生领域的信贷支持。

2025年8月，在「促销费、扩内需」为年度经济工作关键词的前提下，财政部等九大部门发布《服务业经营主体贷款贴息政策实施方案》、《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》后，贴息就开始在服务业企业端和个人消费领域展开。

在个人消费贷&服务业企业端贷款的「贴息范本」下，#房贷贴息 来了。

广州率先，在去年11月推出首个“买房贷款补贴”的新盘——海珠西的保利燕语堂悦，做“贷款补贴”的活动，明确：在11月28日-12月6日成交的单位，每个月补贴1000元，连续补贴30年，合计贴息36万。

图源：网络，仅供参考

有别于前面的「个人消费贷&服务业企业贷款」由中央财政与省级财政共同承担贴息资金，广州这一波是由开发商先行启动。

几乎在相同的时间段，彭博社传：全国范围内为新购房者提供抵押贷款补贴50-100bP。

紧跟着在12月，「房贷贴息」的具体规模以及细节居然也“传”出来了：

据彭博社：2026年准备给房地产的贷款贴息，规模在4000亿，普遍地区贴息1%，部分高风险地区或困难房企贴息2%，贴息期限最长3年，主要覆盖特定区域事件内新购商品房的按揭贷款。（网传信息，请以官方正式公布信息为准）

煞有其事，让人不由得略期待。

虽截至发文时，我国尚未发布全国性、明确的「房贷贴息」政策，但「房贷贴息」并不是新鲜的时间，不仅国外有相关的案例，近年来国内多个城市或区域，也已有相关的贴息政策，或补贴月供，或补贴购房首付款。

这个在2025年成为年度关键词，尚未执行的#房贷贴息，一旦「全国性落地推行」，将是房地产史上的重要里程碑事件之一。这不仅有利于降低买房人的置业成本，对于房地产市场去库存，以及银行等金融机构而言，也是极大的利好。

#住房公积金，相信大多数人对这个词不陌生。

这是一种由企事业单位与职工个人共同在职工账户上缴存的长期住房储金，主要用于解决职工个人问题，最早要追溯到1991年——彼时上海借鉴新加坡经验推出住房公积金制度。随后，次年（1992年）全国26个城市相继在房改中推行住房公积金制度，同年（1992年）财政部等发布了《建立住房公积金制度的暂行规定》，自此全国多个城市开始推行住房公积金政策。

也就是说，#住房公积金 这个词不仅不新，还极具年代感。但它在2025年深度参与地产「政策松动+去库存」，成为房地产行业年度不得不提的关键词之一。

这一年，住房公积金房贷利率降至新低：首套住房5年期以上房贷利率只要2.6%。

在进一步降低买房人的供楼成本的同时，2025年湾区各城住房公积金也有不少新政出台。

2025年里，有7个城市放松贷款政策，优化贷款比例以及提高贷款金额上浮比例以及最高贷款额度。

购买首套商品住房用住房公积金进行贷款，额度最高的城市是深圳——家庭最高231万；贷款比例方面，购房商品住房最低首付比例在20%，购买保障性住房最低首付比例在15%。

不仅住房公积金贷款政策宽松，使用渠道也在放松。

如：购房住房的范围放宽，部分城市法拍房也可以用。

再如：截至2025年底，湾区9城均已支持提取住房公积金支付首付款。

其中，深圳还支持“既提又贷”：你想买A房，提取住房公积金支付A房的首付款后，这笔被你提取的住房公积金依然可计入账户余额中，用作计算A房住房公积金贷款额度的基数计算。

降低购房成本同时，也降低还贷压力。

2025年你还能看到，湾区的住房公积金全面支持“商转公”。其中部分城市，还开始施行二套房的“商转公”业务。而这些，在提高住房公积金的使用同时，也优化了住房贷款结构，降低部分买房人的月供成本。

总的来说，#住房公积金 这个看起来不算新的词，在2025年成为楼市的关键词，也走出了一些“新意”，利好买房人。

划重点：2026年“住房公积金”可能还将迎来大改革。

原因在于，2025年底召开的中央经济工作会议中，提出了“深化住房公积金改革”，这是过去十年来首次“公积金”被单独点名；随后召开的全国住房城乡建设工作会议上，公积金被提及7次。

如无意外，2026年住房公积金还会有“大动作”！

写在最后。

anyway，2025年已经成为过去式。

在当下，于今天，我们也从以上6个关键词，简单回顾了2025年，但更重要的是同步也展望了2026年！

2026年的楼市如何发展？

地产又将迎来怎样波澜壮阔的年份？

我们一起拭目以待……

注：头图来源，即梦AI生成。

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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。

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