面积：168㎡
价格：25**万
深圳南山区"卓越维港南区"
基本概况
卓越维港南区位于深圳市南山区工业七路9号，地处后海高端住宅片区，是由卓越置业集团开发的精品豪宅项目，2008-2009年建成，产权70年。
核心数据:
总占地面积: 约38,918㎡
总建筑面积: 约66,150㎡
总户数: 556户(高层+别墅)
容积率: 2.0(低密度，湾区稀缺)
绿化率: 45%
建筑形态: 5栋高层(24层)和别墅区(联排+叠拼)
开发商: 卓越置业集团有限公司
物业公司: 卓越物业
物业费: 4.5元/㎡/月
停车位: 560个(南区)，车位比约1:1.01
房价分析
1. 当前价格区间(2025年11月)
政府参考单价: 116,000元/㎡
实际成交价格:
高层住宅: 160,000-210,000元/㎡，主流户型(170㎡左右)总价约2,800-3,600万元
别墅: 200,000-250,000元/㎡，总价约5,200-6,500万元
2. 近期成交案例(2025年)
户型 建筑面积(㎡) 成交总价(万元) 成交单价(元/㎡) 成交时间
5室2厅2卫 177 2,850 161,000 11月9日
5室2厅3卫 176.45 3,100 175,686 10月底
6室2厅2卫 168.08 3,000 178,487 8月
别墅(6室4厅5卫) 289.78 6,000+ 207,000+ 6月
3. 价格走势
2025年3月均价: 162,721元/㎡，环比下降5.46%
双证合一后高点: 176㎡户型曾达4,700万元(约267,000元/㎡)
近期低点: 176㎡户型3,100万元成交，创双证合一后新低(约176,000元/㎡)
市场定位: 后海商圈排名第2/93位，超越91%的小区，商圈均价约123,435元/㎡
户型与空间分析
1. 高层住宅(主力户型)
标准户型: 168-178㎡，4-5房2厅2-3卫，两梯两户
核心特点:
超高实用率: 房产证178㎡，赠送约80㎡，实际使用达250-260㎡(约145%得房率)
南北通透: 所有户型均为南北对流，采光通风极佳
双阳台设计: 奇数层餐厅出阳台，偶数层客厅出阳台，高层可观深圳湾海景
户型布局: 动静分区，客厅与餐厅分离，主卧套房设计
电梯入户: 专属电梯厅，刷卡入户，私密性强
2. 别墅户型
联排别墅(1-6栋): 房本面积278-309㎡，实得400㎡+，5层(上3下2)，南北双庭院，地下空间可改健身房/影音室
叠拼别墅(8栋): 2-7层，共12户
端头别墅: 花园面积更大，部分带私家电梯
小区配套与品质
1. 内部配套
五星级大堂: 采用津巴布韦黑、天山白麻等顶级石材
恒温泳池: 小区标配
健身会所: 设备齐全，高端配置
社区文化中心: 业主活动场所
老年人活动中心: 专属休闲空间
商业配套: 小区自带约2.3万㎡商业，包括中式餐饮、超市等
智能化系统: 热水循环、空气净化、中央空调、刷卡电梯
人车分流: 两层地下车库，保障行人安全
2. 物业服务
管理团队: 卓越物业，国家一级资质
服务内容: 24小时安保、专业绿化维护、公共区域保洁、设施维修
安全系统: 闭路监控、电子巡更、门禁系统，小区私密性高
区位与交通分析
1. 地理位置
精确位置: 科苑大道西侧，招商路与工业八路之间，工业七路9号
周边环境:
六大公园环绕: 蛇口文体公园(482米)、东角头社区公园(736米)、后海中心河公园(916米)、后海滨公园(990米)、潮汐公园(1,024米)等
紧邻深圳湾: 高层可远眺海景，环境优美
2. 交通便利性
交通方式 距离/线路 便捷度
地铁 2号线湾厦站: 409-703米 2号线海月站: 858-925米 ★★★★★(便捷度8.7) 。
公交 M484路、B817路等，卓越维港站约318米 ★★★★(便捷度7.7) 。
主干道 科苑大道、南海大道、东滨路 ★★★★☆
口岸 深圳湾口岸约1,272米(可乘13号线) ★★★☆
综合评分: 步行便捷度8.2，地铁便捷度8.7，整体交通优势明显
周边配套分析
1. 教育资源(顶级配置)
幼儿园:
深圳湾社区蓓蕾幼儿园(卓越维港南区适龄儿童可入读)
爱榕园双语幼儿园、宝宝幼儿园、海月幼稚园
中小学(重点):
深圳湾学校(九年一贯制公办): 小区东侧约200米，小班化教学(每班25人)，中英双语，步行5分钟可达
南山外国语学校: 优质教育资源，约1.5公里
北师大附小/附中: 教育质量高，约2公里
后海小学、育才中学(系列): 均为南山区名校
教育配套评分: 优于13%的区域小区，属高教育配套小区
2. 医疗资源
南山区人民医院(三甲): 约3公里
蛇口人民医院: 约2公里
南山区妇幼保健院: 约2.5公里
周边社康中心: 小区内部配套
医疗配套评分: 优于22%的区域小区
3. 商业配套
近距离:
恒裕香悦里: 约205米，小型购物中心
宝能太古城: 约800米，高端商业综合体
宝能All City购物中心: 约1公里，餐饮购物齐全
中距离:
海岸城: 约2公里，南山顶级商圈
君尚百货: 约1.3公里
蛇口海上世界: 约2.5公里，高端餐饮娱乐区
商业配套评分: 7.2/10，生活便利度高
4. 休闲娱乐
深圳湾公园: 约1.5公里，滨海休闲长廊
南山文体中心: 约2公里，综合体育场馆
深圳湾体育中心: 约3公里，大型体育综合体
优势与不足分析
1. 核心优势
顶级地段: 后海豪宅区核心位置，稀缺性强
低密度高绿化: 容积率仅2.0，绿化率45%，湾区稀缺
户型优势: 南北通透，超高赠送，实用率达145%
海景资源: 高层可观赏深圳湾海景，视野开阔
教育资源: 深圳湾学校等名校环绕，教育配套顶级
交通便利: 距地铁站400-700米，双地铁覆盖
2. 主要不足
楼龄较老: 2008-2009年建成，已有约17年，部分设施可能需要更新
总价过高: 主力户型2,800万起，门槛高，受众有限
物业费较高: 4.5元/㎡/月，增加持有成本
部分户型朝向: 非正南正北，部分单元采光受影响
周边竞争: 后海片区高端项目密集，同质化竞争明显
综合评估与购买建议
1. 总体评分(★★★★☆)
卓越维港南区是深圳后海片区的标杆豪宅项目，以低密度、高赠送、优质教育和海景资源见长。虽然楼龄较老，但品质依然过硬，物业服务专业，适合追求高品质生活、重视教育资源且有充足预算的高净值家庭。
2. 适合人群
高端改善型家庭: 追求居住品质、教育资源和海景视野
投资者: 长期持有，后海核心地段保值性强
企业高管/私营业主: 身份象征，商务接待体面
外籍人士: 国际学校资源丰富，生活配套国际化
3. 购买建议
楼层选择: 15层以上，视野开阔，海景效果佳
户型选择: 170㎡左右5房，性价比最高，实用性强
购买时机: 当前市场调整期，部分房源有议价空间，可逢低吸纳
注意事项:
1. 查验房产证与实际面积差异，确认赠送面积合法性
2. 核实学位使用情况，深圳湾学校学位紧张
3. 检查物业费缴纳记录，避免欠费纠纷
总结
卓越维港南区作为深圳后海片区的经典豪宅，凭借稀缺的地理位置、低密度高绿化的社区环境、超高赠送的户型设计和顶级教育配套，依然保持着强大的市场竞争力。虽然楼龄增长，但综合品质和居住体验仍属上乘，是深圳湾片区不可多得的高端住宅选择。
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