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深圳个人卖房迎重大变化!2026年起,增值税政策这样执行

2026-02-26 09:50:39

深圳个人卖房迎重大变化！2026年起，增值税政策这样执行

2025年12月29日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第17号），明确了2026年1月1日起个人销售住房的增值税政策执行细则。这一新规将对房产交易产生直接影响，值得所有购房者和卖房者关注。

一、核心政策：2年界限明确，税率3%

根据公告，自2026年1月1日起：

购买不足2年的住房对外销售：按照3%的征收率全额缴纳增值税。

购买2年以上（含2年）的住房对外销售：免征增值税。

需要注意的是，这里的“个人”不包括个体工商户中的一般纳税人。

二、政策实质：延续与明确

实际上，个人销售购买2年以上的住房免征增值税的政策深圳早已实施。本次公告的核心变化在于明确了不满2年住房销售的增值税征收率为3%，且为全额征收。

这里需要区分两个容易混淆的税种：

增值税：不考虑房产是否实际增值，只要持有不满2年出售，即按销售全额的3%征收。

个人所得税：可选择核实征收（按差额的20%）或核定征收（按全额的1%）。若房产未增值，选择核实征收则无需缴纳个税。

契税:契税和购房面积及套数挂钩。首套面积≤140㎡税率1%，首套面积>140㎡税率1.5%。二套面积≤140㎡税率1%，二套面积>140㎡税率2%。三套及以上税率3%。

简言之，“满2免增值税”政策延续，不满2年则按3%交税。

三、重要细节：购房时间如何认定？

政策执行中，“购买时间”的认定尤为关键。公告虽未具体明确，但根据国税发[2005]89号文第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。结合各地实践，通常以房产证登记时间或契税完税时间“孰先”原则为准。这里面的登记是转移登记，不是买卖合同备案登记。

值得注意的是，深圳市购房时间认定标准已发生变化。此前，深圳执行的是2005年深地税发〔2005〕374号文，把国税发[2005]89号文第三条第四款规定，解释为“房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间；契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间”。如今2026年1月4日，市场传出来的信息，深圳已与全国绝大多数城市接轨，改为按房产证登记时间或契税缴纳时间（孰先）计算，这里面的登记是转移登记，不是买卖合同备案登记。

这一调整意味着，在深圳，部分以网签备案时间计算已“满2”但按新标准未“满2”的住房，若在2026年后出售，将可能无法享受增值税免征优惠。

此外，对于深圳的回迁房，购房时间认定在2020年后已调整为以选房日期为准，不再以签订拆迁补偿协议时间为准。本次政策会否影响此标准，尚待进一步观察。

四、执行与过渡

施行时间：2026年1月1日。

过渡安排：2026年1月1日前个人销售住房尚未申报缴纳增值税的，符合本公告规定的可按新规执行。就是上次房子的转移登记时间和这次买卖的递件时间超过两年。

旧规废止：原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。

结语

本次公告是对个人销售住房增值税政策的进一步明确和规范，尤其是统一并明确了不满2年住房销售的税率，同时推动了深圳等地购房时间认定标准与全国主流规则的统一。

对于计划出售房产的个人，建议重点关注房产的“购买时间”，合理规划交易节奏，以充分享受税收优惠政策。

附：

1.《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》

国税发〔2005〕89号

各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：

一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。

二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发〔2005〕26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1.0以下的，按月提供。

地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。

各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。

三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。

各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门，以便房地产管理部门加强房地产权属管理。

五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。

六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。

七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。

八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。

九、各省级地方税务部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并将分析评估报告按季上报国家税务总局。

十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。

2.《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》

国税发〔2005〕172号

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州进修学院，局内各单位：

根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：

一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发[2005]26号文件规定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

3.《深圳市地方税务局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》

发文机关：深圳市地方税务局(已撤销)

发布日期： 2005.07.07

生效日期： 2005.07.07

时效性：现行有效

文号：深地税发〔2005〕374号

深圳市地方税务局关于个人住房转让有关营业税问题的通知

深地税发(2005)374号

各区地税局、各国土房管分局、房地产权登记中心：

为了进一步贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）有关规定，现提出以下补充意见，请遵照执行。