KKV与深圳卓悦中心合作4年撕破脸背后

日前，深圳卓越中心与潮流零售品牌KKV的租赁纠纷屡屡升级，引发外界广泛关注。

起因是1月5日，潮流零售品牌KKV称其在深圳卓悦中心（下称“卓悦中心”）的门店被强制闭店，KKV称，商业地产方卓悦中心未提前沟通，当日直接以围栏封锁门店，阻止工作人员到岗，导致门店停业。蓝鲸科技记者了解到，在冲突中，双方均有员工受伤。

卓悦中心则在当晚回应称，公司解除合同正当，自双方合作以来，KKV店铺始终未能支付双方《租赁合同》中约定的业绩租金，已达到公司行使解除权的条件。在正式解除合同前，过去三个月已与KKV进行多轮沟通，但对方始终未履行合同义、拒绝交还商铺，已构成根本违约。

双方各执一词，回顾合作伊始，KKV和卓悦中心都十分重视，前者投入近千万的资金运营，后者力图打造新开业点位的主力店，但为何在一拍即合过后，最终走向撕破脸的结局？

对于商场而言，购物中心已经走过飞速增长阶段，如今都在拼业态差异化、服务精细化。卓悦中心相关负责人向蓝鲸科技记者坦言，即便近两年来“港人北上”带动了深圳消费回暖，但商场并非就“高枕无忧”了，仍面临不小经营压力。这或许是商场“出此下策”，将扶持了四年的店铺强制关闭的重要原因之一。

拆解租赁纠纷关键点“提成租金”

为还原纠纷缘由，蓝鲸科技记者分别采访了KKV母公司KK集团以及卓悦中心相关负责人，双方对于租金支付方式没有异议，即“基本租金+提成租金，两者取高”，双方均提及，合同同时约定：如连续3个月未缴纳提成租金或者一年内累计6个月未缴纳提成租金，甲方（卓悦中心）可以解约。

KK集团向蓝鲸科技记者进一步表示，基本租金是固定金额，按约定的标准支付，提成租金是按营业额的比例提取，若当月超过基本租金就按营业额租金支付。合同本身并未约定业绩考核指标，但约定了触发解约的条件。“我们一直是按基本租金在支付租金，并未拖欠。”KK集团认为，上述触发解约的条款为甲方条款，是商场方的统一格式条款。

卓悦中心相关负责人则表示，KKV确实一直按照基本租金支付，2021年入驻时，双方秉持着共赢原则，商场在前期用低于市场水平的基本租金扶持品牌成长，待品牌业绩增长后再按营收分成。

“这相当于商场前期让利于品牌，也希望与品牌做风险共担。但入驻以来，KKV没有交过提成租金，从商场角度考虑，一是不能长期只收低租金，也要盈利；二是如果门店业绩不佳，也要考虑消费者需求，引入更受欢迎的品牌。”该负责人表示。

（图源：视觉中国）

一定期限内未缴纳提成租金就解约，是否属于商场方的格式条款？北京市汉鼎联合律师事务所赵亚文律师向蓝鲸科技记者分析，首先，格式条款本身并无善恶之分，而俗称“霸王条款”则是指具有一定恶意和不公平因素的条款；在特定情况下，为维护交易各方公平，法律对其效力予以否定评价的条款。

赵亚文进一步表示，从构成要件和举证责任来讲，认定某一格式条款无效的难度较大。提成租金在目前租赁市场较为常见，A提出，B可以讨价还价；如果B没有讨价还价，表示B同意。通常来讲，对其中一方更有利的交易条款并不必然等于法律上的不公平，更多时候是商业风险分担上的差异，这就类似投资协议中的对赌条款，被投方虽不情愿，但最终大多接受。

“此外，租赁合同中关于租金支付标准的条款属于核心条款，承租方作为成熟的商业主体，主张由于商场方未履行提示或者说明义务，导致签约时未注意或理解该条款有难度。”赵亚文说道。

KKV在回应蓝鲸科技记者时还提及，按照《民法典》规定，合同解除权至应当知道之日1年不行使就失效，该门店自开业就没达到营业额租金支付标准，但商场在超过4年时间里都未行使解除权，该权利已经失效。

赵亚文认为，由于商铺业绩具有不确定性，打破租赁合同稳定性和权利分配均衡性，导致权利义务不对等严重超出房屋租赁合同正常范围，从而认定合同条款无效，在这个逻辑上，有可能得到法院的支持。

上海至融至泽律师事务所律师罗皓之补充表示，还有一个问题值得探讨，“因为品牌方连续几年都未缴纳过提成租金，所以其实违约行为是持续的，要考虑商场是否可据此主张合同目的无法实现，从而获得法定解除权。不过这一点也要结合具体的合同约定和履行情况来判断。”

（图源：视觉中国）

蓝鲸科技记者还了解到，在2025年9月，卓悦中心就已开始与KKV协商，最初并非是直接解除合同，而是为KKV提供了不同的协调方案：一是将原先两层楼的店址调整为保留首层位置；二是迁址到B1层合适的区域，提高坪效；三是迁离北区，到客流量更好的区位。但上述负责人表示，KKV并未接受协调方案。

后卓悦中心向KKV发去多封解约函件，并在函件中写明“最后通牒”，要求在2025年12月31日前闭店。去年12月中旬，商场曾对KKV进行过一次停水停电的提示，短暂恢复原状后，于今年1月5日再次强制闭店。

业绩焦虑的品牌，希望盈利的商场

KKV在卓悦中心的门店开在商场的北区，后者是2022年才开业的新点位。入驻初期，双方都十分重视此机会，首家KKV和X11联名门店就开在卓悦中心，KKV还投入了近千万的资金运营和多个IP联名资源。

“北区客流量不大”，这是双方接受采访时共同提及的情况。不同在于，卓悦中心相关负责人表示，正因北区客流量不及其他区位，当时才希望引进KKV，作为北区主力店以拉动客流量。KKV作为当时的新锐品牌，也希望在进驻一线城市核心区域A类商场。基于此双方达成合作。该负责人透露，过去几年间，卓悦中心在KKV所在点位前举办过约40场活动，投入过千万。但KKV没能发挥出主力店的作用。

KK集团则表示：“北区开业以来客流量就少，商场品牌落位承诺也没兑现，进驻的品牌吸引力弱，销售情况不及预期。这并不是KKV单方经营不善导致，相反KKV已经是北区客流较好甚至最好的商户。”

在双方争执中，能窥探出零售品牌与商场各自的经营难题：一个没能实现主力带热客流量的预期，一个急切希望盈利。

KKV首店开于2019年5月，定位是“精致生活方式集合品牌”，主要分布在各大购物中心。其门店特点突出：鲜艳的黄色集装箱式设计，以及超大体量空间布局。官网显示，KKV在全国主要城市购物中心有1000方超大集合店超580家，卓悦中心的门店也是横跨两层，消费者的评价也不约而同指向“空间大”这一亮点。

（图源：视觉中国）

要“大”的KKV，自然省不下门店运营成本。KK集团招股书显示，2020年、2021年、2022年以及截至2022年及2023年10月31日止十个月，租金开支分别约为180.7百万元、415.4百万元、548.4百万元、443.6百万元及人民币506.7百万元，分别占相应期间收益的11.0%、11.8%、15.4%、12.5%及10.6%。

高企不下的门店成本外，KKV还面临着产品差异化竞争的难题。本质上，KKV卖的是渠道能力——各类符合KKV定位的品牌集合到店，集中覆盖客群。但在渠道稀缺性不再的背景下，KKV需要思考的是如何持续吸引品牌合作以及顾客到店消费。

据悉，KK集团此前已经四度递表港交所，但均未成功，目前招股书已失效。不过最新的招股书显示，KK集团已经扭亏为盈。

上述负责人还表示，卓悦中心北区占地面积较大，客流量却没有太大增长，运营方和股东方都比较着急，近一年也对北区招商进行升级，引进网红餐饮店，和热门IP联名等，以期业绩有所起色。

蓝鲸科技记者搜索发现，在卓悦中心周围，还有领展中心城、皇庭广场等竞争对手环绕，因此，盘活商场内的点位资源，留住顾客，盈利存活是他们的重点。