深圳东部3大安居房详解,其中“巨无霸”要动工了!
- 2026-03-22 05:01:58
引 言
坪山坑梓3大安居房：梓和苑、华著花园、昂鹅车辆段上盖，您们更看好哪个？
01
第七个宣布“开库”的安居房
据2025年12月26日消息，深圳坪山【安居梓和苑】项目安居房（住保售〔2025〕048号批次）的初审合格名单已公示！
本次初审合格认购家庭共10户，其中两房队列4户，三房队列6户。
公示时间：2025年12月29日至2026年1月5日，在坪山区人民政府网站公示5个工作日。（提醒注意如果库内家庭不想买的而又在公示期间没撤销的，就会计算弃选一次，累计三次则会被踢出轮候库，虽说随着“开库”的逐步铺开，但是轮候库依然有优先权，机会还是挺宝贵的。）
注：本次还没开库，已明确公开配售2次（含本次）后，即可“开库”！预计“开库”即是按照第三队列为最低门槛！
▲ 开库认购条件（含第三队列）
梓和苑（住保售〔2025〕048号批次）初审合格名单查询链接：
🔗https://www.szpsq.gov.cn/pszfbzzx/gkmlpt/content/12/12571/post_12571652.html#16835
定了！第7个“开库”安居房已官宣，1102套准现房！（点击可查看项目更多介绍）
据了解，梓和苑项目整体总共有安居房1736套和可售人才房864套。
项目安居房位于4~9栋，而可售人才房位于1~3栋，均为51/52层超高层，都是3梯6户的蝴蝶型布局，非筒子楼，得房率仅约为71.69%！
或许是安居房轮候库购买力濒临枯竭的原因，目前梓和苑安居房仍有1102套未售出，“开库”能否实现逆风翻盘？大家可以拭目以待。
▲ 总平面示意图
据相关网站看到的消息，【梓和苑】项目的1~3栋（864套可售人才房）户内精装修工程仍未招标，所以人才房最快可能要等2026年上半年发车了！同一个项目既含安居房又有人才房，如何区分定价？
▲ 梓和苑人才房精装招标计划
02
华著花园安居房简介
据获悉，梓和苑项目附近还有另外两个安居房项目，一个是深铁华著花园，另外一个是昂鹅车辆段上盖。
这三个安居房项目，目前距离较近的地铁站是14号线【沙田站】，后续还规划有19号线2期【昂鹅站】。
▲ 位置示意图
深铁华著花园项目，是由深铁置业以底价10.12亿元于2021年第三轮集中供地中竞得，普通商品住房销售均价不得高于34200元/㎡，安居型商品房平均售价不得高于17100元/㎡、最高售价不得高于18000元/㎡。
▲ 深铁华著花园效果示意图
据了解，华著花园安居房是一栋27层的品字形布局的高层，和商品房双拼，2梯5户，每层两房4户+三房1户。预计安居房约有123套，其中两房98套，三房25套。
其中三房虽然略带遗憾仅有一个卫生间，阳台朝向西北，但是属于横厅加双开间大阳台，南北通透，可以考虑做成“3+1”灵动空间，这个设计在安居房中可堪称凤毛麟角了。两房户型则是比较常见的标准户型。
▲ 华著花园安居房户型示意图
按照深铁最近的习惯操作，预计华著花园安居房在定价方面会给予让利，也就是会比最初限价要降价出售，结合旁边距离不远的梓和苑安居房配售均价为17642.63元/平方米（含装修），那么华著花园安居房的定价有可能会在1.6W/平左右，能否交个朋友？
03
昂鹅车辆段上盖安居房简介
据了解，梓和苑项目附近还有另外一个昂鹅车辆段上盖项目安居房。
2025年9月，根据相关网站发布的信息，昂鹅车辆段上盖项目3个标段的安居房施工总承包工程即将招标！
▲ 昂鹅车辆段上盖1标段
▲ 昂鹅车辆段上盖2标段
▲ 昂鹅车辆段上盖3标段
据了解，昂鹅车辆段上盖项目是2022年被深铁拍地拿下的，项目分两个地块开发，分别为G14306-8011地块和G14306-8012地块。
其中G14306-8011地块规划含安居房约2700套，G14306-8012地块规划含安居房约1300套，整体安居房体量高达4000套左右。
昂鹅车辆段上盖堪称仅次于南山山樾湾（4900套）的另一个“巨无霸”安居房项目！
▲ 昂鹅车辆段上盖项目效果示意图
根据昂鹅车辆段上盖项目拿地情况，商品住房平均销售价格不高于3.53万/平方米；安居房平均销售价不高于1.76万/平方米，最高销售价格不高于1.85万元/平方米。
昂鹅车辆段上盖项目也是由深铁开发的，所以在定价方面到时候大概率也会给予让利，预计昂鹅的安居房实际售价可能也会降到1.6W/平左右！
另外，据前段时间得知消息，【昂鹅车辆段上盖综合开发项目二期土石方、基坑支护及桩基工程】（注：二期为8012地块）已经确定为中建三局集团（深圳）有限公司中标！意味着项目即将动工！预计最快2027年或将有望配售！
“坪山又一城，昂鹅十二坊”，项目若干个东方园林组团，以十二时辰命名，演绎传统东方美学。通过小巧灵活的空间设计，将山、水、城自然缝合。
▲ 昂鹅“十二坊”效果示意图（图源网络）
根据网传的初步设计方案，听说有要求“新报审项目中配建的保障房，原则上要与商品房融合设置”，那么保障房的品质有望跟随商品房从而水涨船高！
“理想是美好的，现实一般都比较骨感”，毕竟，保障房终究还是以“保障”为主，换而言之，如果保障房建的比商品房还好或者和商品房一样，那商品房还怎么卖？
从近期的社会实践来看，其实，最好还是将保障房和商品房分别划到相对独立的单元是为更好的选择！没必要强行将二者绑定为门对门邻居！
▲ 昂鹅项目户型设计示意图（图源网络）
▲ 昂鹅项目户型设计示意图（图源网络）
▲ 昂鹅项目户型设计示意图（图源网络）
从以上的项目初步设计方案户型图来看，安居房预计分为69平的两房和89平的三房两种户型，昂鹅车辆段上盖项目安居房有望实现部分分布在小高层楼栋，所以，不喜欢超高层而偏爱小高层的小伙伴们，可以再等等这个项目？
或许有人会疑问，明明坪山坑梓片区的梓和苑还有安居房+人才房上千套卖不动，为什么还要在附近建设4000套的昂鹅“巨无霸”安居房？
其实昂鹅车辆段上盖项目在2022年就已经被深铁在土拍中拿下了，规划指标大体上都是早已基本确定。
所以，如今供需错配在所难免，在深圳，以需定建不用想了，人人都想要大户型，都想要福田南山，那就没法建了，只能建好了，强制发配“边疆”！
04
深圳安居房或将进入“持久战”后时代
据了解，目前已经官宣“开库”的安居房已达7个！坪山梓和苑是第7个官宣“开库”的安居房！
后续越来越多的安居房都陆续加入到了“开库”大军。或许在不久的将来，比如昂鹅车辆段上盖项目安居房有望实现“开盘即是开库”？
不过“开库”可不能作为唯一的“救命稻草”，“开库”虽然能激活一部分此前被抑制的刚性需求，但是地段、价格和性价比、产品力等等这些才是影响购房决策的关键要素，对于某些项目而言，就算放宽至第三队列乃至第四、第五队列也很难去化！
对于有的项目而言，稍微加大力度还有稍有起色，比如：开库+转介+媒体优惠+赠送等促销措施一并推出！
而对于位置较偏或性价比不太高的项目，如果不采取更加激进的促销措施，库存鸭梨仍会比较巨大！
亦或者，尚未开售的安居房或人才房新项目，建议从一开始就应该做好市场深入调研，结合实际市场行情再进行最终定价，否则将重蹈覆辙，陷入被动局面！因为安居房一旦开售过后续再降价促销的阻力很大！
近日，海南发布了安居房新规：采取以需定建，省外户籍可购买，结合上一年度商品房市场价一定比例参考定价，封闭期缩短至5年，闲置房源可转变为保租房、配售型保障房或安置房，新增“小换大”的换购机制，满15年以上不用补差价就能免费取得完全产权上市交易。
海南安居房新规：满15年免补差价可获完全产权！深圳会跟进么？
有网友对此发表评论说：“深圳安居房如果不用补差价，估计会卖得好快！”
不过深圳估计大概率不会参考跟进了，毕竟深圳安居房自2023年8月开始就已经不再批建新的安居房项目，都是存量了！而且深圳安居房想要取得完全产权的管理办法正式稿都已经发布了，短期应该不会再作调整！
▲ 深圳市存量安居房统计表-2025.12.25版
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