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深圳住宅供应突然大爆发

  • 2026-09-01 13:15:30
深圳住宅供应突然大爆发
今年以来，深圳土地市场不是在调规，就是在调规的路上。
主城区：
宝安西乡，富通城小区附近调出了一块“迷你宅地”，占地约4000㎡，容积率3.1。未来入市大概率对标改善盘。
福田，连安托山、梅林这些地方都开始把商业用地、加油站改成了宅地。其中安托山调规宅地，占地不到6000㎡、容积率3.1，紧邻安托山站，周边万科瑧山府均价16万+/㎡。
外围区：
宝安会展海洋新城，控规公示新增居住用地92公顷，住宅总建面高达260万㎡，预计未来承载人口约7.2万，之前的规划居住人口是6.4万人，容积率分档1.5-3.5。
会展海洋新城这张“饼”，画得越来越大了。
宝安北部的燕罗街道，将6块工业用地调整为居住用地，新增41万㎡供应。
光明区，今年以来已经调出了20多宗宅地，总建面超过286万㎡，这些潜在供应绝大部分都是位于玉塘和公明。
坪山区，今年调出来的住宅总建面达197万㎡。
总体而言，深圳这波调规，有两套逻辑：
开发接近饱和的主城区，“惜地如金”，专攻低密迷你改善盘。
土地充裕的外围区，洋洋洒洒新增住宅供应，积极拥抱刚需。
未来核心区的房子，贵不是问题，问题是很难买到好的。高低配之间的价格差距会越拉越大。真正的优质改善资产，依然是硬通货。外围不缺房子，缺的是流动性。外围低密地块住着舒服，但增值潜力和二手流通性相对堪忧。这里的房子，核心价值在于“低总价”和“满足居住”。如果是纯自住，配套成熟、通勤方便就是好房子；如果是投资，请务必降低预期。
主城区除了调规土地新增供应补仓之外，还有另一条出路，就是旧改。
以南山西丽为例。第三季度计划入市的珠光和山悦花园，前身为珠光村旧改，总建面约26万㎡，首期推432套。还有中海云锦万宸家园、金銮塘朗B区、新世界湾上云启府这三大旧改项目同步提速，预计带来近2000套住宅。
未来一到两年，从大学城到珠光，西丽的新房供应将陆续放量。
当下，不论刚需或改善，最重要的还是梳理好预算后精挑细选。
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