房价跌跌不休、二手房抛盘泛滥、看空论调刷屏，普通人早认定未来“只跌不涨”。在这个背景下，华尔街顶级猎手，高盛却在2026年7月最新一份研报中丢出一枚“深水炸弹”，它预判：到 2028 年底，上海和深圳核心区的房价，将累计上涨 15%，核心改善优质房源涨幅甚至突破20%。是不是觉得这是天方夜谭？你先别着急喷，先看看全球历史逻辑。回看 2008 年后的美国，曼哈顿的核心地段就比远郊大盘先站稳；再看日本“失落三十年”，东京港区的优质资产也是率先复苏。比如美国2008年次贷危机，全美房价 2012 年才见底，但纽约曼哈顿住宅2011 年就触底回升，显著早于全美市场。比如日本失落的30年中，全国地价持续下行，但东京 23 区二手公寓 2003‑2004 率先筑底企稳，开始小幅反弹；日本全国地价一直跌到 2012 年才真正见底，核心区比全国早 8‑9 年企稳回升。而2013 安倍经济学之后，东京核心区房价更是开始持续上行，核心六区房价突破泡沫时代高点。资本永远是聪明的，它一直在寻找最安全的港湾，最具高能量的高地。逻辑很简单——因为无论经济如何波动，头部城市核心区所承载的稀缺资源、高净值人群的聚集效应，是任何宏观利空，都无法抹杀的硬通货。沪深核心区涨15%，那么上海深圳的非核心区房价呢？广州北京房价又走向何方？高盛这份报告里，只给了上海和深圳核心区“面子”，其他地方它几乎都是“赤裸裸看空”。高盛明确划定涨幅范围：
15%涨幅仅限上海内环、深圳南山福田等极致核心板块，远郊新城、刚需板块无任何上涨红利，依旧横盘阴跌、以价换量。
而四个一线城市也不是同一节奏，内部也在二次分化，比如
高盛说核心因为京、穗产业结构和人口流动逻辑在剧烈分化，而深圳和上海的核心资产，正在成为全国乃至全球资金避险的最后堡垒。必须提醒的是，地段也不是万能的，一线城市核心区房价突围的底层逻辑，是产业集聚、人口净流入、土地稀缺三重加持，绝非地段万能。
更值得深究的是，高盛态度大反转！
有心人会记得，2025年底高盛研报还明确看空，它预判2026-2027年沪深房价还要下跌5%-8%。
短短半年为何彻底改口？
事实上，这背后绝非高盛主观臆断，随意更改，而是高频数据、市场基本面在2026年十五五开局这半年内发生了实质性扭转。
你以为现在库存还是天量吗？的确，全国是天量，但当下深圳上海已不是。数据显示，但26年突发“严控增量”政策后，上海深圳的新房供应占总量比重已经急剧下降，土地出让被主动收紧，核心区域几乎到了“无地可卖”、“无房可售”的境地。当供应被人为卡住，而高净值人群的改善需求还在那里，价格能不涨吗？更重要的是政策逻辑的彻底重构——国家队收储、3000 亿专项再贷款、史诗级的公积金改革，这些不是在救市，而是在重塑信心。高盛敏锐地捕捉到了这一点：当“政策底”和“市场底”共振，反弹的动能自然就出来了，所以一线城市率先企稳，比如市场成交先行回暖，上海二手房月成交站稳3万套，深圳核心次新议价空间大幅收缩，高净值改善需求集中释放，典型豪宅普遍热销。比如上海深圳依然在疯狂抢人，高校毕业生、技术人才还在净流入，高薪产业依然集中在这些地方。有人的地方，就有泡沫，但更有购买力。值得提醒的是，这次看多，并非高盛独断，多家顶级机构、行业专家也达成同样研判。
中信建投最新研报指出，全国楼市调整已近尾声，总量止跌横盘，但结构性行情极致分化，沪深核心改善盘是全国唯一具备确定性涨价空间的资产。
CF40金融研究院公开表态，楼市普涨时代彻底终结，未来只有一线核心、强二线核心资产能穿越周期，其余房源均面临流动性缩水风险
最后，对高净值人群，该如何理性看待这 15% 的涨幅？这 15% 的涨幅，分摊到三年里，每年的复合增长率不过 5% 左右，这仅仅是一个跑赢通胀、保值增值的水平，根本算不上什么暴利。但同时你也不能小看这 15%。毕竟万物缩水的时代，这 15% 就是生与死的距离。未来三年，如果你持有的不是上海深圳核心区的优质次新房，如果你手里还捏着三四线城市的垃圾资产，或者是一线远郊的老破小，那么高盛口中的这 15% 涨幅，跟你不仅没关系，反而是你的噩梦。因为核心资产的上涨必然伴随着周边流动性的抽离，当所有的钱都去追逐那 5% 的“安全资产”时，剩下的 95% 的房子将面临“有价无市”的流动性枯竭。所以，高盛15%涨价的预判，不是楼市牛市号角，而是房产彻底分层的终局宣告。
未来楼市无普涨、无轮动，只有极少数核心优质资产能保值增值，绝大多数房产只会慢慢失去流动性、持续贬值。唯有看懂分层、选对资产，才是未来楼市的唯一破局之道。
现在或许是卖掉其他资产，换入上海、深圳核心区优质资产最后窗口期！你对高盛预判28年深圳上海核心区房价上涨15%，怎么看？欢迎留言说说
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