布吉万象汇是华润万象生活体系内深圳首座万象汇（商服事业部对原万家商业资产重组后新开的第一个项目，与信义地产合作开发），2018年4月26日以98%开业率正式开业，当天客流18万人次。它不是轻资产输出项目，而是华润万象汇产品线的"立基之作"——其招商打法深刻影响了后来怀德万象汇等轻资产项目的区域型购物中心策略。下面把它的招商策略、得失与特色构造拆开看。
一、招商策略：区域型购物中心的"首店下沉+全龄覆盖"打法
1. 定位先行：锁定"新中产+新人类"双客群
布吉万象汇定位"创新型潮玩喜聚目的地"，目标客群明确为"新型家庭+年轻消费群体"。这个定位的清醒之处在于：它既不像万象城那样追逐重奢，也不像万象天地那样主打城市级潮流，而是紧扣布吉片区"18-45岁新中产与年轻家庭"的客群结构。
在6.4万㎡的可租赁面积中引入300+品牌，开业率达98%——在众多品牌商不看好"关外商业"的背景下，18个月招商周期内拿下这个成绩，靠的是定位的精准说服力。
2. 业态配比：零售为主、餐饮发力、儿童补全
整体业态规划清晰：
零售占比46%
餐饮占比22%
儿童业态约10%
配套占比5%
其余为体验与娱乐
这个配比体现了区域型购物中心的典型逻辑——用零售（快时尚+美妆+黄金珠宝）做流量底盘，用餐饮做社交粘性，用儿童业态做家庭复购，用配套做便民补位。
3. 首店下沉：90%首进布吉的"降维打击"
这是布吉万象汇招商最锋利的一把剑——300+品牌中90%为首进布吉，包括：
八大主力店锚定：
华润万家、万象影城（华润置地首家自营影院、布吉首家IMAX）、圣丰城、H&M、Uniqlo、GAP、URBAN REVIVO、OCE
代表性首店/特色店：
💡 招商智慧：在2018年的"关外"布吉，把"首进布吉"作为招商的核心议价筹码，本质上是用首店的稀缺性对冲地理位置的偏远。品牌方获得了"区域独家"的市场占位，商场获得了"片区商业品质提升者"的定价权。
4. 快时尚+网红品牌双轮驱动
布吉万象汇在品牌选择上兼顾"首店"和网红品牌：
快时尚矩阵：GAP、优衣库、H&M、URBAN REVIVO、Miss Sixty、CK Jeans、EVISU
网红餐饮矩阵：喜茶、奈雪の茶、太二酸菜鱼、云海肴、绿茶、嘻游记、撒椒、无邪
网红生活方式：三只松鼠、西西弗书店&矢量咖啡、海马体照相馆
当下备受宠爱的快时尚品牌、网红品牌如此聚集，是当时深圳购物中心少有的——这种"快时尚+网红"的密集组合，为布吉片区消费者创造了"一站式追赶城市潮流"的目的地。
5. 餐饮层层分布：破解"冷热区"难题
在具体的品牌落位上，万象汇比较注重品牌之间的关联性，以楼层间的主力品牌关联其他，各楼层之间无明显主题业态划分，各类业态均有涉及。其中餐饮层层分布的做法极大避免了场内明显的冷热区——这是区域型盒子Mall在动线设计上的经典解法。
6. 冷区改造：自创Y-space街区
L1层北侧为商场动线的末端，垂直方向为夹层位置，客流的直达性相对较差，展面较小，以传统的招商策略显然行不通。对此，深圳布吉万象汇自创街区Y-space，通过统一装修风格形成场景化街区，以小面积店铺为主，业态上以恋暖初茶、万利记长沙小吃社、丸米等快餐、简餐服务商场上层泊寓青年公寓的消费群体，成为年轻人的食堂。
Y-space近30个品牌既避免了夹层冷区的空间浪费，又很好地提升了场内品牌的丰富度。在有限的空间内，通过压缩店铺面积+自创街区引入小面积品牌，是万象汇在15万㎡场子中容纳300+品牌的两大手法。
7. 品牌焕新：三年一大调的"动态迭代"
开业近3年，在"三年一大调"的运营期，布吉万象汇以持续不断的品牌更新迭代，满足消费者不断变化的需求，构筑了项目护城河：
2020年品牌焕新超百家，焕新数量占全场品牌数1/3左右
首店策略差异化：引进首店41家，包括Nintendo、SKG、泸溪河3家深圳首店；APM MONACO、顺电·脉、DREAM FITNESS、NIKE KICKS LOUNGE、THE COLORIST PLUS、MEILLEUR MOMENT、姜虎东白丁烤肉、伏见桃山、SEVENBUS等38家龙岗首店
品牌升级：对SEPHORA、SWAROVSKI、APM MONACO、PANDORA、NIKE KICKS LOUNGE等品牌进行升级，提升项目定位
这种"首店策略+品牌升级"的组合，让布吉万象汇在开业后持续保持新鲜度，深化了"年轻+潮玩"的概念。
8. 空间策略：多首层+全首层设计
布吉万象汇采用多首层设计，有主干道、地铁链接处、大型社区链接处三大出入口，可以无缝连接地铁客流和社区居民。在商场外围，还有一个手扶电梯可以直接通向负一楼的华润万家超市——通过"全首层"设计把地铁5号线百鸽笼站C出口的天然客流以最短路径导入场内各楼层。
二、招商之"得"：四个层面的成功
✅ 得1：重新定义布吉片区的商业认知
开业6天客流破100万，8个月销售额超12亿，2018年全年客流量突破1600万。这个成绩在当时的"关外"区域型购物中心中堪称现象级——它证明了布吉不只有消费力，更需要"消费场"。90%首进布吉的品牌矩阵，从根本上重建了布吉人对"购物"的认知。
✅ 得2：全龄段+全阶层的客群覆盖
300+品牌的庞大阵容，既找到了年轻消费客群的痛点，又满足了家庭消费客群的需求，同时还考虑到了周边工厂工薪家庭的消费力。这种"全龄段、全阶层"的招商思路，让布吉万象汇成为片区真正的"商业基础设施"。
✅ 得3：冷区改造的Y-space范式
把L1北侧的夹层冷区改造为Y-space主题街区，既避免了空间浪费，又创造了近30个品牌的增量。这是区域型购物中心在有限空间内"创造场景"的教科书级案例——后来被许多万象汇项目借鉴。
✅ 得4：品牌焕新构筑护城河
2020年品牌焕新超百家、首店41家，加上对SEPHORA、SWAROVSKI等品牌的升级，让布吉万象汇在"三年一大调"的运营期中持续保持竞争力。2022年12月"百分百万象"年终盛典，5天创造5300+万元零售销售额，创项目开业以来历史新高；53个品牌门店单日业绩创新高，77个品牌商户门店单日业绩位列深圳第一。
✅ 得5：高化美妆集群的后续升级
近年来通过品牌调改升级，引入香奈儿、迪奥、GUCCI等高端美妆及lululemon、SALOMON等网红运动品牌，强化高化区、珠宝区集聚效应，形成"轻奢+香化+潮流运动+网红餐饮"的复合业态组合。这是深圳东部最早形成高化品牌集群的项目，打破了区域商业的惯性天花板。
三、招商之"失"与挑战：四个未完全破解的难题
⚠️ 失1：硬件条件的先天限制
布吉万象汇商业面积12万㎡（总建筑面积15万㎡），由Benoy之外的设计团队完成，水平动线较长——这是盒子型Mall的固有局限。虽然通过多首层设计和Y-space街区部分缓解了冷热区问题，但相较于南山万象天地的"街区+MALL"形态，布吉万象汇在空间体验上始终处于"补短板"状态。
⚠️ 失2：定位与客群的结构性张力
布吉片区是典型的"成熟住宅区+工业区+城中村"混合板块。虽然项目周边有信义荔山公馆、金御半山、万科红等成熟住宅区，住着不少在罗湖水贝、笋岗做生意的老板，消费力强劲——但整体客群仍存在消费分层。如何在"快时尚+高化美妆+网红餐饮"的定位与工薪家庭的日常消费之间找到平衡，是持续的挑战。
⚠️ 失3：品牌迭代的长期压力
虽然2020年品牌焕新超百家、首店41家的成绩亮眼，但区域型购物中心的品牌平均寿命约15个月，持续的品牌汰换对招商团队是长期压力。特别是在深圳东部商业供应增加的背景下（龙岗万科广场、大运天地等），布吉万象汇的"首店垄断优势"正在被稀释。
⚠️ 失4：公开运营数据的透明度不足
相比于南山万象天地每年披露的租金收入、品牌更新率等细化指标，布吉万象汇的公开运营数据相对有限。年销售额从未官方披露，坊间推测在21-30亿区间（位列全国万象汇产品线前列），但缺乏权威验证。这种"神秘感"在一定程度上影响了行业对其成功经验的完整萃取。
💡 客观评价：所谓"失"，更多是"区域型购物中心在深圳这类超一线城市竞争的普遍性挑战"，而非布吉万象汇自身的战略失误。它用18个月招商周期、90%首进布吉、98%开业率的成绩，证明了区域型购物中心招商策略的可行性。
四、特色构造：四个维度的差异化打法
1. 空间特色：Y-space与Y-store的双街区范式
布吉万象汇在特色场景构造上做了两个创新：
Y-space（L1北区）：以特色美食、创意手工铺、杂货为主，将亮眼的霓虹元素、独特的街头文化以及年轻潮流语相结合，打造符合年轻人口味的特色主题街区。
Y-store（L3-L4）：以微杂院的形式打造Y-store主题区域，引入了画室、猫星人主题馆、公仔玩偶主题店等年轻趣玩店。最明显的特色是各个门店内部是互通的，打破了品牌门店的墙面束缚，使门店看起来更加宽敞，实现门店互相引流的同时，又能保证收银及运营独立。
📌 特色本质：用"统一装修风格+小面积店铺+场景化街区"的手法，在盒子Mall内模拟了街区的体验感——这是区域型购物中心在空间受限条件下的最优解。
2. IP特色：原创"鸭梨哥"的情感联结
作为项目原创IP，可爱萌萌哒的"鸭梨哥"遍布在商场的各个角落：
高颜值的美陈+原创IP的人偶互动，为布吉万象汇项目营造了高辨识度的文化氛围，让这个"萌贱"的鸭梨哥形象更加深入人心。
3. 业态特色：高化美妆集群的"东部首创"
布吉万象汇是深圳东部最早形成高化品牌集群的项目：
国际美妆：CHANEL、DIOR、GUCCI Beauty
潮流零售：lululemon、UR、优衣库、Salomon
品质餐饮：费大厨、八合里、喜茶、奈雪の茶、太二酸菜鱼
特色首店：金粒门（华南首店）、Nintendo（深圳首店）、APM MONACO（龙岗首店）
"轻奢+香化+潮流运动+网红餐饮"的复合业态组合，打破了区域商业的惯性天花板，把坪效和势能同时拉到了城市级。
4. 运营特色：持续的主题活动IP
布吉万象汇注重体验式消费，持续举办城市海岛计划、国潮市集、飘雪音乐会等主题活动，并结合智慧化设施（如自助收银、海尔智慧云店）和线上线下融合服务。用"活动IP+智慧商业"双轮驱动，让商场从"交易场"升级为"第三生活空间"。
2026年最新的市场反馈显示，金粒门华南首店与茶颜悦色双店齐开后，商场周末到店客流较首店落地前提升40%以上，其中约30%是跨区域专程到访的消费者（七成来自南山、福田等深圳其他行政区，三成从东莞、惠州甚至港澳专程赶来）——这标志着布吉万象汇已从"区域购物中心"跃升为"东部消费目的地"。
五、布吉万象汇招商策略的行业启示
把上述分析浓缩，布吉万象汇的招商策略为区域型购物中心提供了四条可复用的方法论：
第一，首店下沉优于首店虚荣
不追求"城市首店"的虚名，做"区域首店"的实效。90%首进布吉的比例，精准击中了"关外"居民消费痛点，把外溢到福田、南山罗湖的消费力拉回布吉。
第二，全龄段覆盖而非单一客群
300+品牌兼顾年轻客群、家庭客群、工薪家庭的不同需求，让商场成为"片区商业基础设施"而非"小众潮流目的地"。
第三，冷区改造的场景化思维
Y-space街区的自创，证明了"空间限制不是招商的敌人，缺乏场景化思维才是"。用统一装修风格+小面积店铺+主题业态，可以把冷区变为热区。
第四，品牌焕新的动态迭代
"三年一大调"的运营节奏，2020年焕新超百家、首店41家，让商场在开业后持续保持新鲜度。品牌升级（SEPHORA、SWAROVSKI等）则持续提升项目定位。
⚠️ 一个值得长期跟踪的信号：布吉万象汇作为华润万象汇产品线的"深圳立基之作"，其招商策略的成功直接影响了后来怀德万象汇等轻资产项目的区域型打法。但随着深圳东部商业供应的爆发式增长（龙岗万科广场、大运天地、甚至怀德万象汇等），布吉万象汇面临的竞争压力前所未有。它能否在"高化美妆集群+首店经济"的升级路径上持续领跑，将决定这个"隐形赚钱高手"能否跨越"区域型购物中心的十年魔咒"。
从2018年开业至今，布吉万象汇用8个月12亿、2022年终5天5300万+的硬数据，证明了区域型购物中心招商策略的有效性。它的故事告诉我们：在"不被看好"的布吉，用"首店下沉+全龄覆盖+Y-space场景创新+鸭梨哥IP+品牌动态焕新"的组合拳，完全可以做出与市级标杆媲美的品质商业。
而这，恰恰是华润万象生活后来能够在怀德万象汇、莆田万象汇、济南槐荫万象里等轻资产项目中复制成功的最底层能力——布吉万象汇，就是这套能力的"深圳原点"。
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