盘小、量少、门槛高,实探深圳华侨城新盘璟云台

郑钢/发自深圳

2019年5月16日，深圳华侨城天鹅湖花园三期在前海公证处摇号开盘，自此以后，整个片区似乎按下了暂停键，如今华侨城又出了一个新盘。

新盘名为璟云台，项目的出现填补了片区近7年的空白，但它的体量——占地仅约2189平方米，整盘预计只有二十来套，注定了购房者需要做出一定的取舍。

背靠燕晗山、紧邻天鹅湖三期、2号线侨城北站步行不到五分钟，地段和生态底子没得挑。但一栋楼、几乎没有社区空间、学区非顶级名校，放在4000万元起步的总价面前，这些短板也不容回避。

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小地块 仅20来套大户型 总价4000万元起

璟云台位于香山东街17号，南侧紧靠燕晗山郊野公园，北侧与天鹅湖三期相对，避开了侨香路和深南大道的噪音。

璟云台现状。郑钢/摄

绕着地块走了一圈，璟云台几乎被浓密的树丛包裹，项目被围挡遮住，工地入口有来往的泥头车，没有大规模动工。

据悉，项目整体建设用地面积约2189平方米，容积率为3.85，总建面还不到1.2万平方米，是个实实在在的“迷你盘。”

整个项目就一栋楼，建筑高度60米，住宅总建面只有6685平方米，户型为建面236平方米-325平方米的大户型，总套数约24套-30套。

从华侨城华南公司公开的资料显示，项目被定义为“华侨城总部城区10年焕新力作。”外立面效果图已经流出，风格与天鹅湖花园较为一致。

深圳近两年出了好几个类似的迷你地块，最近规调把安托山一块商业用地改为住宅，整块地面积不到6000平方米，璟云台比它还小。

天鹅湖三期现状。 郑钢/摄

璟云台作为片区难得的新盘，很受市场关注。

一位从事深圳豪宅交易近十年的资深中介张先生表示："华侨城片区断供太久了，我手上至少有七八个老客户一直在等片区出新盘。天鹅湖三期那批业主，现在觉得房子小，想换更大的房子。但璟云台只有二十几套房，应该很难买到。"

参考近两年豪宅的备案价，深超总中信项目、福田安托山项目单价都在15万元/平方米以上。业内人士预测，璟云台单价大概率会是15万元/平方米至18万元/平方米。按最小的236平方米户型计算，总价为4000万元起步。

华侨城片区的二手房市场，向来是深圳楼市的晴雨表。

据深圳乐有家平台数据，天鹅湖花园一期、二期的大平层的挂牌价在15万元/平方米至20万元/平方米，三期均价约14.9万元/平方米。纯水岸、香山美墅的别墅产品也很少流入二手房市场。

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交通、配套、学区的优缺点都非常明显

华侨城作为20多年的老片区，优势在于周边配套已经非常成熟。

从璟云台地块出发，步行至2号线侨城北站约200至300米，笔者实际步行时间不到五分钟。

项目一路之隔是天鹅湖三期购物中心OCT PARK，可以满足日常餐饮和购物需求；燕晗山郊野公园入口距离项目约100米：华侨城小学和华侨城中学距离项目约1.5公里。

华侨城小学

片区给人最直观的感觉是生活节奏较慢，街道偏窄，树比房子多，生活氛围较为浓厚，与同为南山区的科技园快节奏生活完全不同。

把感性的滤镜摘掉，回到数据和产品本身，璟云台的几个细节也需要注意。

受地块条件制约，整个项目就一栋楼、二十几户，没有社区园林和公共活动空间，日常散步遛弯靠燕晗山和周边街道，和传统意义上的豪宅社区有很大不同。

香山东街虽然不是主干道，项目也远离了深南大道，但对面商业OCT PARK周末的人流和车流都不小，临街的低层几户的安静度可能会有一些影响。

总价门槛高，但产品不具备唯一性。总价4000万元起步的预算，在深圳豪宅市场可选择的空间其实不小。同价位的深圳湾、香蜜湖豪宅区，通常在社区规模、公共空间、会所配套上更全面。

璟云台的卖点是稀缺性，但稀缺本身并不等同于价值，购房者需要判断的是，二手天鹅湖花园的大平层（同样15万元/平方米至20万元/平方米）是否比璟云台更具性价比。

华侨城片区最大的短板在于教育资源，华侨城小学只是南山区第三梯队学校，华侨城中学也不出挑，对于有子女教育的家庭而言，相同的预算在香蜜湖或深圳湾有更强的教育配套。当然，璟云台的客群本身可能不以此为第一考量，但仍需纳入决策因素。

业内人士分析，璟云台的核心卖点就是“华侨城”三个字，产品本身的配套算不上顶级，没有独立会所、没有大型园林、没有泳池。璟云台是这个片区断供7年后的新盘，对于很多喜欢华侨城的群体来说，应该有较大吸引力。

值班编委：苏志勇

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