本研究选题主要基于现实价值与数据基础两方面考量。一方面，城市更新作为中国住房制度改革的重要缩影，其实践在全国各地蓬勃开展，是个可感可看发生在身边的故事。2022年我们利用杭州市城中村改造对周边住房价格的影响发表在Land Use Policy，拆除与重建：城中村拆除改造对周边住宅的多期价格效应，当时关注的是城中村改造拆除和重建两个阶段，城中村改造被当成了一个黑箱。事实上不同的城中村改造有非常大的差异，有的会新增绿地，有的会新增商品住宅，有的会新增商业业态，很显然这些对周边房价的影响是不同的。事实上，当时其他相关研究对城市更新后不同功能业态产生的房价溢出效应异质性的探讨也很罕见，亦缺乏针对市中心与郊区不同资源禀赋条件下的空间差异化分析。另一方面，课题组前期积累的深圳市城市更新项目与房地产市场微观数据，为本研究的实证分析提供了坚实的数据支撑。值得一提的是，本文在《Cities》的审稿历程堪称一场漫长的“持久战”：自2023年3月初稿投递，至2026年6月终获接收，历时三载，先后集结7位审稿人意见，历经六轮精修打磨。时间漫长，有的作者经历了毕业、求职，并步入了婚姻殿堂，我所在的房地产研究中心也已经改名为房地产与城乡发展研究中心。

论文简要

现有关于城市更新对周边房价影响的研究，多将城市更新视为“黑箱”，忽视了更新后土地利用多样性及区位条件所带来的异质性。作者整理了深圳2010—2017年107个城中村更新项目，匹配2010年1月至2020年11月约10.7万笔二手房交易，采用多期双重差分与特征价格模型进行估计。主要研究发现如下：第一，城市更新总体上提升了周边住房价格，消除了原城市化村庄产生的负外部性。第二，将城中村改造为住宅、商业设施、公共服务设施及公园绿地，均能产生正向溢出效应，但呈现空间异质性。第三，将城中村改造为商业和公共服务在郊区对周边房价的作用更强，公园绿地和新增住宅的正向效应则主要集中在中心城区，这是正向溢出效应（含公共服务资本化与竞租理论）与市场均衡机制（含竞争效应与绅士化）共同作用所致。

论文介绍

城市更新通常伴随居住环境改善、公共设施增加和土地功能调整，也可能带来施工扰动、住房供给扩张以及原居民被迫迁出的压力。房价把这些变化压缩成了一个可观察指标：环境改善和服务便利会进入购房者的支付意愿，噪声、拥堵和设施负担也会反映在交易价格中。已有研究对城市更新外部效应的判断并不一致。一些研究发现城市更新提高了邻近住房价值，另一些研究则观察到负向或不显著结果；即便结论同为正向，效应持续多久、能够扩散多远，也没有统一答案。

其中一个原因是，许多实证研究把“城市更新”过程当作单一处理。原城中村拆除后可能建成住宅、商业设施、学校、医院或公园，不同用途改变居民效用和住房市场供求的方式并不相同。同样一座公园，放在绿地紧缺的中心城区和生态空间相对充足的郊区，房价反应可能相差很大；新增住宅在供不应求地区可能改善社区品质，在供给较宽松地区却可能加剧项目之间的竞争。本文由此把土地用途和区位条件放在同一框架内，讨论城市更新为何会在空间上呈现不同结果。

深圳为这一问题提供了合适场景。快速城市化留下了数量众多的城中村，它们长期承担中低收入群体和流动人口的住房功能，也常面临建筑密集、环境拥挤、安全隐患和公共服务不足等问题。2009年出台的《深圳市城市更新办法》确立了政府引导、市场运作的制度框架，更新方式包括综合整治、功能改变和拆除重建。本文关注拆除重建项目。此类项目往往持续多年，从列入计划到方案获批、拆迁建设和投入使用之间存在较长间隔；更新完成后的土地也会按规划分配给住宅、商业、公共服务、公园绿地及商住混合用途，为比较不同更新路径创造了条件。

研究设计

作者从贝壳网收集深圳各区2010年1月至2020年11月的二手房交易记录。原始样本包含110452笔交易，剔除缺失值和不合理记录，并对房价进行上下1%的缩尾处理后，保留106796笔，样本平均单价为44688元/平方米。回归控制房屋面积、装修、楼层、总楼层和房龄，也纳入小区户数、物业费，以及住房到中央商务区、商场、地铁、学校、公园和医院的距离。城中村更新数据来自深圳市规划和自然资源局，涵盖107个于2010—2017年纳入更新计划的拆除重建项目，包括项目边界、拆除面积、更新方案批准时间和各类土地用途比例。

识别策略将距离更新项目0—500米的住房作为处理组，将500米~1公里内的住房作为对照组，比较更新方案获批前后两组房价的相对变化。在平均效应之外，作者将改造后住宅、商业、公共服务、公园绿地和商住混合用地的比例分别与政策处理变量交互后纳入模型。论文又按照项目到福田、罗湖和南山三大中央商务区最近质心是否在10公里以内，将样本划分为中心城区和郊区，并引入距离及其平方项分析价格效应如何随空间衰减。

研究发现

1. 城中村更新总体提高了邻近住房价格：更新前，距城中村500米以内的住房价格比500米~1公里范围内低约0.9%，城市更新方案获批后，周边房价相对上涨约1.4%—2.6%。更新带来的未来环境改善和新增设施预期，抵消了原有负外部性。
2. 公共服务设施形成的价格溢价最大：更新后公共服务设施占比每提高1%，周边房价约提高0.6%；公园绿地对应约0.3%，住宅和商业均约为0.2%。学校、医疗、体育和行政服务等设施具有较强的公共属性，其便利程度会被资本化进住房价值。
3. 商业和公共服务在郊区更容易转化为房价：商业用地占比每提高1%，中心城区周边房价约上升0.1%，郊区约上升0.4%；公共服务设施的相应估计约为0.7%和0.8%。论文将这一差异归因于资源稀缺程度。中心城区原有商业和服务网络较密集，新增项目带来的边际改善有限；郊区供给不足，新的商业中心、学校或医疗设施能够明显改善日常便利程度，也会增强居民对附近住房的需求。公园绿地与新增住宅的效应集中在中心城区：公园绿地占比每提高1%，中心城区周边房价约上涨0.4%，郊区效应较小且不显著。中心城区建设密度高、开放空间有限，新增绿地更容易成为稀缺的居住品质。
4. 住宅更新也呈现类似区位差异：在中心城区，新增高品质住宅改善社区形象，并通过绅士化效应社区阶层升级形成价格溢价；在郊区，住宅供给相对充足，新增项目对周边存量住房形成竞争关系，正向外部效应因而被部分抵消。
5. 城市更新效应在时间和空间上也呈现非线性变化。运用事件研究法，城市更新方案获批后1~3年周边房价开始显著上升，随后增幅一度收窄，再重新扩大，整体接近正U形。作者认为，早期的更新预期会推高价格，进入拆建阶段后，噪声和扬尘暂时削弱这一收益，建设推进及设施投入使用后，环境和服务改善重新占据主导。空间上，价格溢价随距离先增强后减弱：这是因为紧邻项目的住房更容易受到施工扰动，距离过远又难以充分享受设施便利和环境改善。

本文贡献

1. 将城市更新研究从平均效应推进到更新后用途异质性：论文没有停留在“拆除重建是否推高房价”，而是利用规划方案中的土地比例，分别识别住宅、商业、公共服务和绿地的外溢效应。这种处理能够解释为何规模相近的更新项目会产生不同结果，也让城市更新的成本收益评价更贴近实际规划内容。
2. 把土地功能与中心城区、郊区的资源条件联系起来：文章显示，同一种用途的价值取决于它被放在哪里。商业和公共服务填补郊区设施缺口时，价格反应更强；绿地进入高密度中心城区时，更容易形成稀缺性溢价。空间异质性由此不再只是“离项目越远，影响越弱”，还涉及不同区位的供给基础和居民需求。
3. 在统一框架中讨论公共服务资本化与住房市场供求：论文用公共服务资本化和竞租理论解释服务设施改善，用竞争效应和社区阶层升级（绅士化效应）解释新增住宅对房价的不同影响效应，从而把城市更新的正外部性与市场均衡机制放在一起。
4. 研究结果强调政策制定需因地制宜，将公共服务与社会公平纳入城市更新规划考量，统筹市中心与郊区发展。同时须严控大拆大建，防范绅士化风险，警惕房价上涨加剧低收入群体负担，切实保障其居住权益。

原文信息

Tian, C., Qiu, J., Teng, Y., Shen, Y., & Tong, D. (2026). The spatial heterogeneity effects of urban renewal: Evidence from Shenzhen, China. Cities, 178, 107324.

Abstract:

Existing research on the impact of urban renewal on surrounding housing prices has predominantly treated urban renewal as a black box, neglecting the heterogeneity arising from post-renewal land use diversity and locational conditions. This paper focuses on the removal and reconstruction of 107 urbanizing villages in Shenzhen from 2010 to 2017, using a multi-period DID method to explain the spatial heterogeneity of urban renewal effects. By introducing the key dimensions of land use diversity and locational condition, this paper addresses the shortcomings in the externalities theory of urban renewal. The findings are as follows: First, urban renewal generally enhances the housing prices in surrounding areas, eliminating the negative externalities caused by the original urbanizing villages. Second, redeveloping urbanizing villages into residential buildings, commercial facilities, public service, and parks and green areas can generate positive spillover effects. Third, in the context of differential location conditions in the city centre and suburbs, urban renewal exerts spatially heterogeneous effects after redevelopment into different functional areas, due to the combined effects of the positive spillovers (including public service capitalization theory and bid-rent theory) and market equilibrium mechanisms (including competition effects and gentrification).

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推文作者：田传浩，裘瑾