回迁房指标买卖是将被拆迁后享有的房屋安置权利进行转让，本质是财产权利的转移，法院原则上认定有效。买方提起诉讼的核心诉请通常为请求判令解除案涉指标转让合同，并由卖方全额返还转让款及支付资金占用利息。法院对于合同解除与否的审查始终坚持实质审查原则，围绕合同目的能否实现、是否满足法定或约定解除要件进行综合认定。

结合深圳地区法院近三年生效裁判，法院支持买方解除合同诉请的典型情形主要有三类：（一）项目无实际推进可能：案涉项目未列入城市更新计划、未进行实施主体确认、前期服务商资格已终止、被搬迁物业被调出计划或用地范围等；（二）停滞时间超出合理期限：项目长期（如超3-5年甚至10年）无实质进展，开发商资金链断裂或丧失履约能力，买方既未取得房屋也未获得任何过渡安置费；（三）卖方根本违约：卖方未配合买方与开发商签约、未配合办理确权备案，或开发商始终未在搬迁补偿协议上盖章确认，导致买方无法取得任何权益。

实践中，多数卖方系在城市更新市场行情上行期（尤以疫情前及疫情初期为甚）转让指标权益，所获转让款多已用于购置商品房或其他回迁指标房，一旦被判令全额返还款项，往往面临资金链断裂、家庭资产大幅缩水的现实困境，甚至陷入“一夜回到解放前” 的被动局面，积极应诉抗辩具有现实必要性。

针对买方的解除合同主张，卖方的核心抗辩主张如下：

一、卖方核心合同义务已履行完毕，买方合同目的已实现

回迁指标转让合同的标的是搬迁补偿安置权益的让与，而非现房或现状物业的买卖。卖方的主给付义务为协助并促成买方与项目开发主体签署《搬迁补偿安置协议》，完成权益主体的变更，使买方取代卖方成为搬迁补偿安置权益的权利人。

卖方抗辩主张：若卖方已依约协助买方与开发主体签订正式的《搬迁补偿安置协议》，且买方已被登记确认为搬迁补偿权益权利人，则卖方的核心合同义务即告履行完毕，买方取得回迁指标权益的合同目的已经实现。至于回迁物业的实际交付时间、办证进度等事项，属于买方与开发主体之间搬迁补偿安置法律关系的履行范畴，与案涉指标转让合同无关，卖方不就此承担违约责任。

二、项目推进停滞或回迁周期延长属于商业风险，卖方无违约行为

城市更新项目本身具有开发周期长、政策变动性强、推进不确定性高的固有属性，该风险属于房产投资领域的一般性商业风险。买方在受让指标时，应当对项目风险具备合理预见。除非合同明确约定卖方对项目进度、回迁房交付期限作出保证或担保，否则因开发主体原因导致的项目推进缓慢、回迁延迟，不应归责于卖方。

卖方抗辩主张：案涉指标转让合同关系与搬迁补偿安置法律关系相互独立。买方因房地产市场下行、项目进度不及预期等原因主张解除合同、返还购房款，实质是将自身应当承担的商业风险转嫁给卖方，该主张违背诚实信用原则，不应得到支持。

三、买方主张解除不符合约定及法定条件，且解除权可能已依法消灭

合同解除权的行使须严格符合合同约定或法律规定的要件。在合同未约定“项目停滞”“未按期确权”等情形下买方享有单方解除权的，法院将严格审查是否存在“迟延履行主要债务经催告仍未履行”“根本违约导致合同目的不能实现”等法定解除情形。同时，解除权属于形成权，适用一年除斥期间，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起计算，期间届满未行使的，解除权实体消灭。

卖方抗辩主张：案涉合同未约定买方据以主张解除的相应条款，卖方亦不存在根本违约或迟延履行主给付义务的行为，本案不具备约定或法定的合同解除要件。若买方主张的解除事由早已发生，且其在知道或应当知道该事由之日起一年内未依法行使解除权，则该解除权已因除斥期间届满而消灭，其解除诉请不应予以支持。

以下为深圳地区法院支持卖方抗辩主张的典型案例。

一、（2025）粤0306民初17654号案件

深圳市宝安区人民法院认为，关于原告要求解除其与被告张某签订的《房产回迁产权及权益转让合同》并返还转让款及资金占用利息。该合同系原告与被告张某的真实意思表示，合同交易的标的是案涉城市更新项目房产回迁指标住宅面积中的80平方米回迁产权及权益，并非房屋本身，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告与被告张某具有法律约束力。该合同未约定解除条款，故不符合约定解除条件。原告主张被告张某未能保证案涉房产所有权与回迁房屋可转让权益的真实合法，未办理确权公示，导致原告合同目的无法实现。对此，本院认为，合同并未约定办理确权公示的时间，案涉城市更新项目并未取消，城市更新实施主体尚未确认，项目尚未到确权公示阶段，且《房产回迁产权及权益转让合同》第五条约定，原告拿到开发商拆迁补偿协议原件并付清全部房款视为本协议已完成，与被告张某无关，故此，原告以未办理确权公示未由主张原告合同目的不能实现，本院不予支持。此外，现有证据亦无法证明被告张某对案涉房产回迁指标的所有权权益不真实、不合法。因此，该合同不具备法定解除情形，原告的该项诉讼请求理据不足，本院不予支持。

二、（2024）粤0307民初40980号案件

深圳市龙岗区人民法院认为，本案系合同纠纷。原告与被告签订的《某合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。原告以无法实现合同目的为由，主张解除其与被告签订的《某合同》。根据该合同标题以及合同内容关于双方当事人权利义务的约定，并结合经验法则，可以认定原告签订该合同的目的系通过支付转让款项取得相关权益。双方当事人并未在该合同中明确约定原告取得上述合同权益的期限，被告未对回迁安置房的城市更新项目进度、第三方交付回迁安置房的期限等事项作出承诺，且并无证据证明被告怠于办理回迁指标确权过户手续进而阻碍原告实现合同目的。涉案回迁安置房指标所处的深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区某片区城市更新项目真实存在，原告已与该城市更新项目开发所涉的第三人签订《某协议书》并实际收取第三人支付的过渡安置补偿费。回迁安置房指标所涉权益的实现本来就会受到政策、市场、开发商状况等诸多因素影响而无法准确预判具体时间，即使回迁安置房所涉城市更新项目进展缓慢，亦不能以此认定合同目的无法实现。因此，原告并无充分证据证实其合同目的无法实现，在此情况下，原告诉请解除其与被告签订的《某合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告以解除该合同为前提所提出的返还转让款2786160元并支付资金占用利息的诉求，亦缺乏依据，本院亦不予支持。

三、（2024）粤0307民初9803号案件

深圳市龙岗区人民法院认为，两原告与被告陈某明签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，双方约定的是回迁房或回迁房指标转让事宜，且根据被告提交的其与邓某平签订的《房屋转让合同》以及本院依法调查核实的情况，被告可以确定为被拆迁权利人，故被告转让预期权益的行为未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形，应为合法有效，双方均应按合同约定履行。

原告已按合同约定支付了全部价款，《房屋转让合同》约定两原告明知该房屋为集体土地上建造房屋，因国家现行法律及政策规定，暂无法办理房产证、过户及国土权证，双方对此表示认可及接受；陈某明承诺如开发商与其确权后是原告有权优先第一批旧改一期西区选房，但现开发商尚未与被告方确权，该约定的条件尚未成就。《房屋转让合同》明确约定合同签订后，原告不得以出售房屋无法办理房产证及国土权证或者房屋性质无法交易为由单方面要求解除，因法律、政策导致合同无效的，甲方同意返还已收取的全额房屋价款，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，但应扣除乙方因该房收取的全部费用。本案合同约定的解除条件尚不具备。

关于原告主张的被告的行为已构成根本违约、原告《房屋转让合同》的目的无法实现、原告可据此解除合同的问题。根据《房屋转让合同》，原、被告并未明确约定签订回迁安置协议书以及取得回迁物业的具体时间，而根据深圳市龙岗区城市更新和土地整备局的复函以及沈某的笔录，案涉房屋已经纳入城市更新单元规划，相关项目在开发推进中，被告陈某明也一直按约支付租金，且配合进行确权登记，虽然目前尚未签署回迁安置协议书，但并不等同于合同目的无法实现，故原告以此为由请求解除合同，并要求被告返还房屋转让款、支付利息等，依据不足，本院不予支持。

四、(2024)粤03民终34767号案件

深圳市中级人民法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋的买卖合同是否已经被解除及原审被告是否应当向原审原告退还购房款并承担相关责任。对此本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在本案中，尽管江某于2022年2月28日向张某表达了如3月30日前未能确权则要求退款的意思，但该表述并未明确要求解除合同，且在后续的沟通中，江某并未明确提出解除合同的明确请求，而是接受了陈某、张某按月支付的款项，这些款项在转账说明中均载明为租金，江某对此并未提出异议并予以接收，这一系列行为表明江某事实上同意了继续履行合同。而且自2021年5月起，张某每月通过微信向原审原告江某妻子杨某支付1830.18元（83.19平方米×22元/平方米，转账说明均载明为月租金），并非双方就案涉房屋的确权及退款发生争议时才支付上述固定数额的款项，江某主张“租金”系退购房款，明显不符合常理。其次，双方在《补充协议》中虽约定了确权的时间，但并未约定未在该期限内确权即构成根本违约，且合同中并未明确规定回迁房指标的确权是合同解除的唯一条件。再者，直至江某提起诉讼，陈某、张某一直在配合确权工作，项目本身也在推进中，合同目的并非无法实现。因此，江某主张合同已经解除并要求退款并支付利息，缺乏充分的事实和法律依据。综上所述，原审原告江某关于解除合同并要求原审被告陈某、张某退还购房款及承担相关责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。