位于龙华大浪的卓越琅奕府，
昨天深夜公布了开盘折扣，备案价X0.95(开盘)X0.97(7天准签)X0.98(付款方式)X0.98(限时优惠)X0.99(诚意登记99折)，共8.76折。
另有家装基金礼包70㎡83㎡28888购物卡，96㎡98㎡38888购物卡，针对开盘冻资客户享有家装基金礼包。
6月17日晚上酒店开盘，开盘前需要验资30万+冻资5万。
70㎡3房1卫，240-268万，3.4-3.8万。
83㎡3房2卫，290-320万，3.5-3.9万。
96-98㎡4房2卫，335-389万，3.4-4万。
将首推2栋，面积有70㎡的3房1卫，83㎡的3房2卫，96-98-106㎡的4房2卫户型，共315套房源!都是新规100%使用率，产品非常惊艳，邻近阳台山森林公园，大部分户型视野非常好！
卓越琅奕府，也是新规之后建设的项目，约100%得房率，邻近阳台山森林公园，楼盘视野景观都极为不错，楼下是龙华博雅实验学校，距离6号地铁线阳台山东站约1.3公里。
卓越琅奕府位于福龙大道与城市主干道华兴路交汇处的东南侧。邻近地铁6号线大浪站，附近商圈为大浪商业中心
卓越琅奕府，由卓越集团打造，原是龙华大浪上下横朗城市更新单元，总占地面积约15.03万㎡，总建筑面积超49.3万㎡，共分2期开发打造，待全部建成后也是超10栋住宅+高端写字楼+商业+教育为一体的综合体大盘。
卓越琅奕府一期，总占地面积约2.58万㎡，总建筑面积约22.97万㎡，计容建筑面积约16.08万㎡，容积率5.84，绿化率40.12%，共由5栋总高43-28层的住宅组成，其中1/2/3栋住宅48F，4栋住宅47F，6栋保障房43F，5栋是1所18班制幼儿园，保障房跟商品房分开管理，商品房独立小区。
总规划约1253户（这个数据不包含保障房），其中可售商品房约619套，回迁房634户，全部3梯7户设计，地下室有4层，规划1612个车位，实际可以分配给到业主们的车位配比是超1：1的。
1、开发商：深圳融信和投资有限公司
2、物业公司：卓越物业
3、物业管理费：待定
4、总占地面积：2.58万㎡
5、总建筑面积：22.97万㎡
6、容积率：5.84
7、绿化率：40.01%
8、产权年限：住宅70年，具体批地时间待定
9、总户数：1253户，其中可售商品房约619户
10、总栋数及楼高：5栋，商品房47-48层
11、层高：待定
12、梯户比：3梯7户
13、车位数：1612个
14、车位占比：超1：1
15、交房时间：期房待定
16、交房标准：精装
奕式新规力作，建面约70-98㎡品质住区。
高标迭代升级，雅致美学公区、全龄主题配套、灵活有效空间，重新定义年轻一代的人居标准。
🔜颜值向封面看齐：
铝板装饰线条（局部）+LOW-E中空玻璃+涂料3 合1 公建立面，无需远行，让绿意充盈生日常。
酒店式双入户大堂：
以格栅吊顶与奢石铺陈美学仪式，为车行与步行归家定制双重尊崇，让日常归途，亦如穿越风景的旅行。
高颜雅致地库 ：
星级车库入口、光感环氧地坪、迎宾坡道等，打造更有序的归家动线。
度假式泳池：
成人/儿童分区分龄使用，夏日嬉水、夜晚漫步、周末松弛时光随时开启。
🔜70㎡片区唯一 极致三房 质价比之王
•约70㎡新规王炸，片区唯一3房设计
•创新S墙设计，高效收纳更从容
•全明卫浴，三段式干湿分离设计
•主卧瞰景飘窗，收藏四季景
（展示区实拍图，非交付标准）
🔜83㎡东南朝向 通透采光 高使用率
•创新S墙提高收纳效率，高效收纳更从容
•舒适双卫，公卫三段式干湿分离设计
•东南朝向户型，通透采光，纵享清风暖阳
•主卧双面观景视野，尽揽四季盛景
（展示区实拍图，非交付标准）
🔜96㎡全能四房 满足全生命周期需求
•成长型多变空间，满足家庭多元需求
•四开间南向，让阳光清风相伴
•餐厨泗游动线 ，高频串联家庭互动场景
•主卧酒店式行政套房设计，关门即是度
（展示区实拍图，非交付标准）
98㎡东南阔景3+1房 品质珍藏舒居之选
•奢阔横厅空间，彰显尊贵品味生活
•南北通透大面宽对流，清风阳光自在穿行
•主卧阳台延展生活尺度，美好大有可为
•高窗户比，阔景大窗尽揽阳光
交通配套：卓越珺奕府构建了"双地铁+城际+主干道"的三维交通网络，极大提升了通勤便利性。距离地铁6号线阳台山东站约1.3公里，步行10-15分钟可达，4站直达深圳北站，6站可达福田中心区。2站到龙胜站可换乘深大城际铁路（在建中），预计2026年11月开通，3站可至宝安机场东，设计时速160公里，坪山至机场全程仅需40分钟。
学校配套：教育配套是该项目的亮点之一，社区内配建18班制幼儿园，位于5栋，业主子女可优先入园。根据2025年龙华教育局学区划分，项目小初学区都是划分在博雅实验学校、龙华同胜学校，形成"幼儿园-小学-初中"一站式教育资源圈，实现真正的"目送式"义务教育。
博雅实验学校，就在小区家门口，该校是1所九年制公办学校，占地约2.15万㎡，规划54个教学班(小学36班、初中18班)，在2025年小一录取积分是第六类69.3分，初一录取积分是第六类79.6分。
龙华同胜学校，距离小区约300米，该校是1所九年制公办学校，占地约3.4万㎡，规划54个教学班(小学36班、初中18班)，在2025年小一录取积分是第六类69.1分，初一录取积分是第六类75.4分，按照当前的积分政策，第六类属于非深户+学区租房生源，所以只要买了房，肯定是能得上该学校的。
商业配套：项目商业配套层次分明，自带约1920㎡商业，涵盖便利店、餐饮等基础业态，满足日常生活需求。距离约1.5公里有约4万㎡的星河COCO City（规划中），作为星河集团旗下标志性商业品牌，这里将汇聚多元业态，购物、餐饮、娱乐一应俱全，未来可轻松满足业主的基础消费需求。
文体配套：约1KM（步行距离）速达约10.7万㎡的龙华文体新地标--大浪文化艺术中心与体育中心（预计2026年开放，具体开通时间以政府公告为准），看展、运动等皆近距离可达，让文艺与活力融入日常生活。
医疗配套：约2KM（步行距离）范围内龙华区妇幼保健院，片区内三甲级龙华人民医院、新华医院等优质医疗资源汇聚，为全家健康保驾护航
卓越琅奕府位于深圳龙华区大浪街道福龙路与华兴路交汇处，是卓越集团“奕式”产品的新规住宅。
一、 项目核心优势（优点）
- 价格门槛低，户型实用率高：总价约240-400万（主推70㎡三房，总价约240-280万），是龙华区较低的上车门槛；项目为新规户型，得房率近100%，70㎡做三房、96㎡做四房，空间利用率极高，适合预算有限的刚需及小家庭。
- 教育资源优质，目送式上学：小区自带18班幼儿园，一路之隔为龙华博雅实验学校（九年一贯制）和龙华同胜学校，形成“幼儿园-小学-初中”一站式教育，接送便利，学区确定性高。
- 生态景观优越：距离阳台山森林公园约900米，部分中高楼层户型可远眺山景，居住环境相对宜居，适合喜欢自然景观的群体。
- 交通与通勤潜力大：距离地铁6号线阳台山东站约1.3公里（步行约15分钟），自驾出行便利（紧邻布龙路、龙大高速，未来侨城东路北延线通车后，通勤至南山、福田将更便捷）。
- 商业与配套潜力：自带部分底商，周边有大浪商业中心、后浪新天地，且临近规划中的星河COCO City，日常基础需求可满足。
- 车位充足：规划车位1612个，总户数1253户，车位比超1:1，业主停车基本无压力。
二、 项目主要劣势（缺点）
- 居住密度高，梯户比一般：容积率高达5.84，为43-48层超高层，楼栋密集，部分低楼层户型采光和隐私性可能受影响；3梯7户设计，早晚高峰电梯等待时间可能较长。
- 地铁距离较远，纯地铁通勤不便：距离地铁口1.3公里，步行需15-20分钟，对依赖地铁通勤的购房者不够友好，需依赖公交或电动车接驳。
- 城市界面欠佳，周边环境复杂：周边以城中村和老旧厂房为主，城市界面相对杂乱，短期内难以有显著改善，部分临路（布龙路、高速）户型可能受噪音影响。
- 社区圈层混杂：项目为旧改项目，回迁房和商品房混居（回迁占比约50%），社区纯粹度相对不足，可能对居住体验及后期二手房估值产生一定影响。
- 板块发展相对滞后：大浪板块整体城市面貌和升值潜力略逊于龙华核心区（如北站、红山），板块内部分区域成熟度有待提升。
三、 综合评估与购买建议
- 适合人群：预算在250-400万之间的首次置业刚需、看重子女教育的家庭、在福田或南山自驾通勤的购房者。若您追求低总价、高实用率、优质学区，且能接受一定的通勤距离和居住密度，该盘是性价比较高的选择。
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