深圳最具流动性小区六月排名,进可攻退可守的都在哪里
大家一提深圳楼市就爱说流动性,但真正理解流动性的人不多,很多人以为流动性就是房子好卖,挂上去几天就能成交,这没错但不够,因为流动性这个东西在深圳是分层的,不是所有能卖掉的房子都叫有流动性,真正的流动性是你想出手的时候能快速变现,想持有的时候不会因为市场下行就砸在手里,这才是进可攻退可守。
深圳这个城市的楼市和别的地方不一样,不是简单的供需关系能解释的,因为这里的购买力是全国最强的,但同时购买力的流向也是最快变化的,一个板块可能去年还是热门今年就冷了,一个小区可能上半年还抢手下半年就无人问津,所以深圳人买房最在意的就是流动性,宁可少赚点也不能砸手里,这种思路是对的。
六月的数据出来之后,能看出一些明显的规律,那些流动性最好的小区基本都在几个特定的区域,不是说其他地方不行,是这些地方在当下这个时间点,确实占了优势,而且这个优势不是短期的,是结构性的。
福田中心区的流动性好到什么程度,就是你几乎不用担心卖不掉,这里的小区挂出去可能价格会被砍,但成交周期通常都很短,原因很简单,福田中心区是深圳最成熟的区域,配套齐全学位稳定交通便利,这些都是老生常谈了,但真正让它流动性强的是另一个东西,就是这里的买家永远是最广泛的。
深圳买房的人分很多种,有刚需的年轻人,有改善的中产家庭,有投资的资金方,还有置换的老业主,福田中心区是唯一一个能同时覆盖这四类人群的区域,年轻人觉得这里上班方便,中产觉得这里学位靠谱,投资者觉得这里保值能力强,老业主觉得这里生活习惯了不想换地方,所以你在这里卖房,潜在买家的基数是最大的,不会因为某一类人群的需求变化就导致房子卖不掉。
六月流动性最好的几个小区,像国城花园、鹏益花园、星河国际,都在福田中心区,这些小区本身没什么特别的,楼龄都不新价格也不便宜,但就是好卖,因为它们占了位置的便宜,买这些小区的人不是在买房子本身,是在买福田中心区这个标签,这个标签代表的是确定性,在市场好的时候你能赚到钱,在市场不好的时候你能快速脱手,这就是流动性的价值。
南山科技园周边的小区流动性好是另一个逻辑,不是因为成熟而是因为需求密度高,这里聚集了深圳最多的互联网公司和科技企业,意味着这里有大量的高薪年轻人,这些人的购房需求非常集中,而且他们的决策周期很短,看中了很快就下手,不会像传统买家那样磨磨唧唧。
科技园周边的小区,像阳光带海滨城、中信红树湾、深云村,六月的成交数据都很亮眼,这些小区的共同特点是距离科技园近,户型偏小总价不高,非常适合年轻人的第一套房,而且这些小区的二手房流转速度快,因为买家卖家都是同一批人,都是在科技园上班的年轻人,这种封闭的流动性循环让这些小区的房子永远不愁卖。
但科技园周边也有个问题,就是它的流动性是依赖于科技行业的景气度的,如果哪天这些公司大规模裁员或者搬走了,这里的房子就会面临压力,不过短期内这个风险不大,因为深圳的科技产业还在扩张,而且这些年轻人的购买力是真的强,他们愿意为通勤便利付出溢价,这个需求是刚性的。
宝安中心区和龙华中心区的流动性逻辑又不一样,这两个区域的流动性好不是因为刚需多或者投资客多,是因为改善需求稳定,深圳的改善客户通常都有明确的需求,三房或者四房,学位配套要好,小区环境要新,但预算又不能太高,这种需求在福田南山很难满足,因为那边要么太贵要么太旧,所以这些人最后都会流向宝中和龙华。
六月数据里,宝中的中粮地产天悦湾、壹方中心玖誉府,龙华的金茂府、壹方天地,流动性表现都很好,这些小区的共同特点是新、大、配套全,而且总价控制在合理范围内,这种盘最受改善客户欢迎,因为它们满足了改善的所有核心需求,而且这些区域的规划还在不断完善,未来的增值预期也很明确。
改善盘的流动性有个特点,就是它不依赖于短期的市场热度,而是依赖于深圳整体的人口结构变化,深圳的家庭户数在增加,改善需求在稳步上升,这个趋势是长期的,所以这些小区的流动性也是长期稳定的,不会因为市场波动就出现大的起伏。
很多人买房的时候会被一些数据误导,觉得某些老破小的成交量也很大所以流动性好,这是个误区,成交量大不等于流动性好,因为流动性的核心是你想卖的时候能卖掉,而不是这个小区整体的成交活跃度高,很多老破小成交量大是因为房源多价格低,但真正到了你想卖的时候,你会发现竞争激烈降价压力大,最后可能要比预期少卖几十万才能成交,这就不叫流动性好。
深圳的老破小主要集中在福田的一些老社区和罗湖的大部分区域,这些地方的房子确实便宜,而且学位有的也不错,但它们的流动性是有问题的,因为买这些房子的人通常都是预算有限的刚需,这类买家的议价能力很强,你急着卖他们就会压价,而且这些老破小的同类竞品太多,你的房子没什么独特性,买家完全可以货比三家慢慢挑,这种情况下你的流动性就会很差。
真正有流动性的房子,是那种有明确稀缺性的房子,要么是位置稀缺要么是学位稀缺要么是品质稀缺,老破小通常三个都不占,所以它们的流动性天然就弱,如果你买房是为了未来能快速变现,这类房子要谨慎,别被低总价和高成交量迷惑了。
深圳买房看流动性,本质上是在看这个房子未来的潜在买家有多少,买家越多越广泛流动性就越好,所以选房的时候要想清楚你这个房子三年后五年后会有什么样的人来接盘,如果答案是不确定或者只有很小一部分人群,那这个房子的流动性就是有问题的,宁可多花点钱买流动性强的,也别为了省钱买流动性差的,因为流动性差的房子一旦市场下行你连后悔的机会都没有。
